“地王”命运各不同 房企拿地策略现分歧

　　有央企开发商表示，虽然目前一线城市地价较贵，但如果有好的地块，也还会继续参与

　　“随着北京城市化的发展，我们也感觉到目前整个土地市场的热度是非常高的。这种情况下，对于开发商来说压力也是很大的，尤其是目前的地价水平确实是‘面粉’比‘面包’贵了。”在9月7日格林云墅的产品发布会上，金地集团华北区副总经理遇绣峰这样对《证券日报》记者阐述了其对目前土地市场的看法。

　　同时，她还透露，金地集团在上半年做了一些土地的部署，但随着近期土地价格的升高，尤其是一些价格较高的地块，金地还是持比较审慎的态度。

　　保利地产广东公司董事长余英更是称，现在拿地肯定是大家抢，因此要等年底其它开发商的“子弹”打完了，保利再底价拿地。

　　土地市场“高烧不退”

　　而目前的土地市场也确实是达到了“高烧不退”的境地。

　　以北京孙河板块为例，2012年9月份龙湖拿地时的楼面价仅为2.01万元/平方米，溢价率8.7%，随后泰禾在今年1月份以2.9万元/平方米的价格拿下了与龙湖相邻的另一宗孙河地块，溢价率也升至49.8%，而半年后的2013年7月23日，中粮地产(4.11, 0.10, 2.49%)的拿地单价已经接近5万元/平方米。

　　这也意味着，在不到一年的时间里，孙河的地价已经上涨了1.5倍。但同期，北京的房价涨幅却远没有达到地价的上涨速度。中原地产研究部总监张大伟就表示，一些区域的房价需要在一年内再上涨50%，才能达到房企预期的“地王”项目价格。

　　不过，也有开发商认为，虽然目前的地价较此前高了不少，但由于地块的稀缺性，拿下这些项目仍然有着足够的利润空间。

　　今年8月14日，融创葛洲坝(4.17, 0.09, 2.21%)联合体竞得北京市大兴区亦庄新城两幅宅地，其中一幅地块的楼面价高达2.8万元/平方米，超过了旁边中信新城项目在售新房的价格。

　　随后的9月4日，融创又“单枪匹马”的以7.3万元/平方米的“天价”拿下北京农展馆地块，预计的售价则高达15万元/平方米。融创中国董事长孙宏斌则“淡定”的表示，价格在公司的预期之内。

　　而在长三角，9月5日这一天，世茂在苏州、杭州两地同时出手，一日竞得三幅地块，总计花费84亿元，三幅地块的楼面单价也均创出当地的新高。

　　地王陷阱

　　对此，不少业内人士都认为近期高价抢地的公司，对于未来的房价走势可能有些过于乐观。毕竟，房地产调控的“利剑”仍高悬在众房企的头顶上，如果房价再次大幅走高，不排除调控加码的可能性。

　　而据记者了解，几年前房地产市场火爆时被开发商拿下的一些地王项目，由于遭遇调控，不少都陷入了赔本开发或者无力开发的尴尬境地。

　　2010年9月，中国中冶旗下的中冶置业以200.34亿元的价格，竞得南京下关区滨江江边路以西1号地块和3号地块。去年11月底中冶置业又以56.2亿元的价格拿下与1、3号相邻的2号地块。不过，由于业绩不理想且负债高企，今年7月，中冶向南京市政府提出退出下关滨江2号地块的开发，8月30日，公司董事长经天亮出席中冶中期业绩会时又透露，滨江1号地块也将被公司放弃。

　　也就是在宣布放弃滨江1号地块后的第10天，经天亮宣布辞任中国中冶董事长，同日辞职的还有集团总裁沈鹤庭。

　　此外，2010年3月15日，中信地产以52.4亿元的总价，成功拿下了大兴区亦庄地块，该项目商品房部分折合楼面价近1.8万元/平方米，不卖3万元/平方米很难赚钱。但实际上，此后该项目的销售均价一直维持在2.45万元/平方米上下。

　　央企关注优质高价地

　　不过，也有“地王”项目成功脱身，比如远洋地产2009年拿下的大望京地王，随着区域内房价的节节攀升，这个最初被认为会赔的很惨的项目，最终却为远洋带来了丰厚的利润。

　　对此，有业内人士认为，北京、上海的地王项目，只要不是体量太大，开发商还是可以利用以时间换价格的策略，保证项目的最终盈利。毕竟，两地市场长期处于供不应求的状态，尤其是位置比较好的区域，房价上涨的动力比较大，这也是开发商愿意在一线城市“赌一把”高价地的原因。而三、四线城市地价即使再便宜，但由于房源供大于求，销售很难，房企也不愿意把资金投向那里。

　　谢苏明就坦言，很多三线、四线城市地产销售是很困难的，房价是很难涨上来的，他们的房地产市场压力还是很大的。而一线城市各种资源丰富，同时土地资源也很有限，房价的上涨，尤其是高端房价的上涨，应该是一种必然的趋势。

　　“中国水电是在今年前四个月，‘面粉’还没有涨价的时候，就已经完成了全年的投资拿地计划。但如果有好的地块、合适的地块，我们也会继续参与市场的土地获取，只不过我们会以比较良好、稳健的心态去拿地。”谢苏明称。