地产大鳄冷思考：激进富力失落的八年

　　迈克尔·舒马赫是地球上开汽车最快的人。有人问舒马赫：“赛车最关键的技术是什么？”他说：“刹车。”

　　近期，富力年中报公布，以100.9%的净负债率而遭遇外界质疑，掌门人李思廉、张力一向强调的“稳”字应犹在耳，然富力这架马车却仍以高速的姿态不断前进，据业内人士分析，这与其销售进程以及融资渠道受限不无关系。

　　日前，富力地产宣布，建议在中国发行本金总额不超过60亿元的境内公司债券，当然该发债计划还未获证监会核准。这不禁让人想起十年前的顺驰，用“速度”造就业界翘楚，最终“一个视现金流为第一要素的企业家，最终还是败在了现金的断流上。”

　　激进富力上半年圈地780万方

　　上半年，富力积极扩充土地储备，其新增储备780万平方米，相比于去年新增72.6万平方米的体量，同比猛增974%。根据其中报显示，新增储备中有570万平方米来自长沙、贵阳、梅州、无锡四座首次落地城市。截至今年6月30日，富力拥有土地储备面积达3410万平方米。

　　回顾富力发迹史，不难发现，富力以如此激进的态度拿地并不是第一次。

　　据新华网记者统计，2006年富力共拿下21宗土地；2007年又补充20块土地，而且在天津、广州、佛山拿下三个地王项目，共涉及金额约150亿元。根据其2007年的年报显示，富力地产净负债率139.5%，为历史最高，土地储备2617.1万平方米。一边是高企的负债率，一边又大肆扩张增持土地储备。富力激进的背后，屡屡伴随着资金链紧张的声音。

　　吴晓波在《大败局2》中对于顺驰的土地扩张，有这么一段描述：“从2003年9月到2004年8月间，全国各地的开发商都经受了一次又一次的顺驰风暴。在上海青浦以1.2亿元拿下130亩土地；在南京，以6.53亿元拍得河西奥林匹克体育中心地块；在苏州，更是出价27.2亿元吃进苏州工业园区地块。在根据地天津，顺驰花了17.515亿元买进奥林匹克中心配套项目，创下该市土地公开交易史的纪录……”而顺驰在2006年出售给香港路劲基建公司时，旗下的土地还可以销售几十亿。

　　“土地储备是一家房企的立身之本，但必须量力而行，现金流才是静脉之血，一旦国家政策有所动荡，就会面临看着金子，却只能饿死的命运。”某业内分析人士对于富力激进的拿地节奏表示出了自己的担心。

　　9个月拟3次融资内地发债60亿悬而未决

　　2004年11月，顺驰被评定为“2004年发展速度很快，手里有35个项目，但当年的利润体现不出来”而香港上市计划搁浅；随即，孙宏斌与美国投资银行摩根洽谈私募事宜，终因对方条件苛刻而于2005年10月破产。2005年底，顺驰进行大规模的人员调整，裁员20%。2006年初，顺驰从全国16个城市缩减到10个城市。2006年9月5日，顺驰与香港路劲基建公司签署了股权转让协议。孙宏斌以12.8亿元的代价，出让了55%的股权，并基本失去了对顺驰的控制权。

　　短短两年的时间，顺驰速度最终并没有跑赢现金流流逝的速度。顺驰的境况，似乎又一次在富力的身上体现。

　　以2007年为例，根据当年的年报显示，富力地产现金仅为13亿元，但负债总额却高达415亿元。更为雪上加霜的是，彼时金融危机又席卷中国。无奈之下，富力被迫开始调整策略，但销售情况不如人意，年末净负债比率仍高达123.8%。

　　按照公告不完全统计，从1月至今，富力地产共进行了两次融资。1月，公司发行4亿美元优先票据及2亿美元额外票据，年利率8.75%，自今年7月开始，每半年期末支付一次利息；5月，其与雅居乐、合景泰富、世茂房地产的合作项目又有不超过10亿元的三年期定期贷款。而日前，富力地产宣布，建议在中国发行本金总额不超过60亿元的境内公司债券，期限为5—10年。富力也成为近两年来，首个在内地发行公司债的H股房企，不过，该发债计划须获证监会核准。

　　融资的同时，在2014年，富力地产将有总额约80亿元的一笔房地产开发贷以及一笔境外点心债到期。在今年，富力委托平安信托融资的32亿元，原本是2014年到期，后将其延迟至2015年偿还。

　　“富力地产作为H股，并不能够如碧桂园、恒大一般轻易获得融资。而富力净负债率偏高，很难让评级机构给出理想的评定结果，想要得到境外贷款并不容易。而随着国内融资市场松绑，富力跳出来第一个‘吃螃蟹’，可见其也是病急乱投医。”某业内人士对新华网记者分析表示。

　　H股上市的富力地产曾被称为“业内最高负债比率”的公司，一直在高负债率下前行，2005年上市之初仅为20.5%，2006年升至71.5%，2007年底则为139.5%，此后，公司净负债率长期高于70%警戒线，而在今年的年中报中，仍然高于100%的负债率令业界唏嘘。“如此高的负债率，注定融资之路艰辛无比。”业内人士对新华网记者评述。

　　根据其2013年中报显示，富力目前为止主要的融资渠道为向国内银行申请房地产开发贷款。“富力的贷款利息平均是9%左右，相比于中海和华润6%的水平，略微偏高。”一位香港地区分析师统计称。

　　业绩遭遇“滑铁卢”：富力失落的八年

　　在地产界，富力地产曾经与恒大地产、雅居乐、碧桂园和合生创展并称“华南五虎”，2007年，富力地产以161亿元销售额排名第四位，仅次于万科、绿地和中海，居“华南五虎”之首。那时的李思廉，说过要挑战万科，争全国第一，这不得不让人联想到那个说出：“为什么要以万科为主？”的顺驰孙宏斌。

　　不过，随后3年，富力地产却接连被赶超。

　　2008年，合生创展和碧桂园超越富力地产；2009年，恒大地产首次超越富力地产；2010年，雅居乐也正式超过富力。2011年，富力地产销售金额为287亿元，位居第十四位。2012年，富力实现其全年协议销售目标至约342亿元(包含合作经营项目的权益部份)，尽管业绩尚可，但是与当年的豪言壮语比较，此时的富力显然已经不再可能赶超早已经进入千亿军团的万科。

　　是怎样的原因使得富力在短短的几年时间里迅速陨落？

　　综观原因，也许从顺驰的身上看到一二。

　　当年，孙宏斌之所以敢叫板王石，是因为据当时公开信息披露，顺驰在2004年的现金流总量中有78%是通过销售得到的钱，只有10%和12%是来自银行和合作单位。顺驰不停地拿地，扩大规模，是以销售做动力，取得源源不断地资金，盘活这个大布局。对于一家房产公司而言，销售才是最中心的“马达”。

　　不过，据《中国产经新闻》报道，自2004年底以来，天津太阳城的业主就频频向各部门投诉，声称他们花几十万元甚至近百万元买来的太阳城房子竟然是“劣质房”。顺驰速度下的项目，木桶的短板就是最为关键的“质量”，而这也成为了压死骆驼的最后一根稻草。

　　但是，这未尝不是目前导致富力“滑铁卢”的原因，北京、海南、广东、西安、天津、重庆等地区都不同程度报出质量问题，甚至有业内人士如此分析：“在业界，富力地产建造的房子质量差是公开的秘密，富力几乎成为豆腐渣楼盘的代名词。”

　　伴随而来的是，富力地产的销售业绩一直处于300亿元上下浮动的区间之内，目标定位有过浮动，但是最终并未如预期一般出现较大程度提升，不进反退更直接成为了今天“华南五虎”的老幺。(注：本文顺驰部分参考引用吴晓波《大败局2》一书)