5年涨5倍：北京房山3万元时代的秘密

　　  5年前，房山区还是默默无闻的北京远郊城镇，这里最著名的是北京周口店遗址。5年后，房山区却以接近3万元/平方米的房价成为热点。

　　  尽管房山是目前北京市郊区供应量相对较大的区域，但不管是地价还是房价，记者测算，5年来房山区5年涨了5倍。

　　  在房价增长的背后，少不了地方政府的运营，如一系列投融资整体规划和中央休闲购物区(CSD)概念等。房山的经历不是孤独的，在北京远郊的其它区域，这一幕也正在悄悄上演。房价的上涨，为当地政府的业绩出具了最有说服力的证明。

　　  3万元指日可待

　　  记者调查发现，目前房山最贵的项目为邻近房山奥特莱斯的首创·芭蕾雨，最新售罄的一期毛坯均价为27000元/平方米。其余楼盘也普遍在2万元/平方米以上。目前，房山最贵的土地是，8月22日竞拍的理工大学9号地，如果剔除其中的限价商品房和体育用地，楼面价已经高于2万元/平方米。

　　  近期，任志强在接受记者采访时称，房山房价将很快进入3万元时代。他的判断依据是，尽管房山供应量是北京各区县最大的，但在未来一段时间内，能够形成有效供应的并不多。

　　  如果以3万元为参照物，那就意味着，房山的房价和地价在5年内涨了5倍。

　　  2008年举办奥运会之时，来自北京市住建委网站和北京市土地整理储备中心的信息显示，房山的房价仅6000元/平方米左右，出让的土地楼面地价约为近2000元/平方米。

　　  但从2009年开始，房山的房价和地价开始了狂奔之旅。

　　  房山地价首次成为公众焦点，缘于2009年9月的一场“地王之战”，中粮万科分别以114.79%和162.61%的溢价率，拿下了房山区长阳起步区1号地和5号地。此举在当时被称为创造了房山区土地市场的最高价。1号地5号地的折合楼面地价分别为5800元/平方米和6500元/平方米。

　　  这两幅地块上面，如今已是高楼林立。走进中粮万科的售楼部，售楼员庄先生说1号地的楼盘前两年都卖完了，中粮万科5号地的住宅只剩一楼的一套165平米的没有卖完，商住两用的只剩“半岛广场”部分房源，售价是18000元/平方米。

　　  据悉，到2009年底，房山的房价已直线上升到了9000元/平方米。进入2010年后更是一路高歌，攀升至12000元/平方米，2010年底站稳于14000元/平方米。2011年下半年和2012年初，房山的房价经历过短暂下滑，2012年二季度转身向上。2013年，最高房价已达27000元/平方米。

　　  尽管房价上涨凶猛，但确如任志强所言，房山区目前能够形成有效供应的并不多。长阳其它楼盘如首开“煕悦山”和北建“建邦华庭”销售人员均表示，目前无房可售，下次开盘要等到2014年年初，售价也将在2万元以上。

　　  金地集团华北区域副总经理遇秀峰在接受记者采访时称，金地今年在房山推出的金地朗悦项目也获得了热销，卖得最好的面积是面向首次置业和首次改善的89平方米小三居。金地下半年将推出的格林云墅以及西山艺境项目，会尽量控制面积，总价控制在200万以内，别墅面积则控制在200平方米左右，与千万级的别墅形成区别。

　　  推涨样本

　　  房价与地价的高涨离不开政府的推动。

　　  仅以房山长阳区域为例。2009年9月13日，房山区举办房山中央休闲区CSD新闻发布会，长阳镇党委书记李军与万科地产北京公司总经理毛大庆签署战略合作协议；2009年10月17日，房山区召开2009中国房山长阳建设模式研讨会，“长阳模式”被部分媒体推广。2010年3月、4月，房山又举办了包括CSD全球征集规划方案活动等。

　　  房山区长阳镇是开发商进驻房山的第一站。长阳镇的投融资规划是和村集体经济产权制度改革相结合推进的，通过政府组织村民拆迁，然后把土地卖给开发商收回成本，其后再进行回迁房建设以及市政建设工作。比如，现在万科“金域缇香”项目的所在地，就是以前的稻田村。

　　  在2009年“中国房山长阳建设模式研讨会”上，时任镇长齐文东介绍说：长阳镇投融资规划方案，按照“谁受益、谁分摊”的原则，将市政设施、公共设施的建设成本和村庄合并搬迁成本分摊到可出让用地中，通过土地出让回收成本。运用土地的一级开发，我们也取得市场投融资的信任，降低了预期不确定的一些风险，所以引来了今天各开发商，万科、北京城建等等公司。

　　  总结起来，长阳抬升区域地价的方式是，政府先抛出“CSD概念”，吸引开发商建立大型中央休闲购物区，再辅助多个论坛和活动加以宣传推广。其中，知名大开发商的进入，功不可没。

　　  以万科为例。从2009年首度进驻房山至今，万科在短短4年内在房山连取八宗地块，同线操作6大项目，成为房山规模最大的开发商，而房山也由此成为万科在北京的最重要的战略片区之一。截至目前，万科及万科联合体在房山涉及的拿地金额已超过100亿元，总计建筑面积达到约160.56万平方米。如此大规模的集中在同一个区域拿地，不仅在万科历史上前所未有，在房地产发展历史上也极为罕见。

　　  在经营房地产开发的同时，万科还为房山区域教育配套、社区配套的提升做了不少贡献，而今，万科已成为房山城市运营不可或缺的一部分。

　　  房山在区域内配套建设方面，学校建设是重点，如与北京四中、北京第四幼儿园签订合作协议，并推进良乡大学城的建设，目前进驻的高校有：北京理工大学、北京工商大学、首都师范大学等。

　　  除了房山外，一些以前在公众眼中默默无闻的区域，如丰台、顺义、门头沟等北京远郊地区政府，也在努力推广当地土地。

　　  丰台区王佐镇与房山长阳镇类似，都属于拥有良好旅游资源的北京远郊城镇。目前王佐镇的房价也达到了2万元以上。在领秀·翡翠山举行的媒体见面会上，王佐镇旅游局刘主任说，王佐镇目前已吸引3家大开发商，北科建、中铁建和亿城，希望更多的开发商进驻。

　　  据悉，目前顺义核心城区新房均价在2万元／平方米左右，而与顺义一河之隔的朝阳孙河区域楼面价已超过5万元／平方米。业内人士指出，顺义很快也将奔赴3万元时代。

　　  尽管政府规划对于区域房价地价提升，起了很大作用，但也有不少负面影响。通州就曾经因政府提前披露规划而一度炒作至3万元/平方米，最终经历了一年半的痛苦调整。后来，据通州当地开发商透露，通州政府已多次明确禁止该区域的开发商借通州规划进行炒作。