沃商广场“未婚先孕” “钢城中心”成超级违建

　　占地百余亩，号称“城市中心”，却是一个没有取得任何手续的“超级违建”。山东莱芜市沃商广场项目在职能部门眼皮下违规开工一年多，饱受市民质疑。近日，该楼盘高调违规预售，因不能按时签约，更是让不少上当的购房人叫苦不迭。

　　交钱买房，成为楼盘的尊贵的VIP会员，并享受诱人的价格优惠，本是件让购房人高兴的事情。然而，购买了山东莱芜沃商置业有限公司(下称“沃商置业”)开发的“沃商广场”住宅房的张先生却怎么也高兴不起来，眼看着楼盘一天天长高却签不了购房合同，张先生和其他购房人的担心也在忐忑中一天天的疯长。

　　图：沃商广场违规预售收取2万“入会费”收据及《沃商会会员手册》

　　“馅饼”突然变陷阱：“优惠”订新房合同被拒签

　　8月下旬，媒体接到消费者张先生投诉，称他在莱芜市“沃商广场”售楼部参加“交两万开盘优惠600元／M2”的购房活动，交钱预订后，开发商未能按时签订购房合同，经打听后，张先生意外得知，该楼盘并未取得预售许可证，所售商品房不能签订正式购房合同。而给相关部门投诉至今也没有具体明确答复，万般无奈，只好投诉至媒体，要求退还所谓的“入会费”定金，并双倍赔偿相应损失。

　　经电话联系了解得知，张先生所购买的楼盘系该市目前为止一最大的商住综合体，消费者按照售楼部要求交付的2万元为“入会费”，交2万元取得“沃商会VIP”资格后，消费者即可选择该项目1号楼或商业门面房，在正式签订合同时，购买住宅的可以享受600元／m2的优惠，购买商业用房的则可以享受98折优惠。且约定正式签订合同时间在本月底之前。而近日70多位消费者接到售楼部通知，称月底不能签订合同，签约时间另行通知。

　　图：《沃商会会员手册》中关于购房优惠的说明条款

　　记者调查

　　违规收取“入会费” 仅一天就预订42套

　　9月初，记者驱车沿G2高速进入山东莱芜市，在市中心的钢都大街旁一处工地七八台塔吊忙碌着，主体工程地下工程紧张施工中，部分楼栋已经施工至地面两层。市民介绍，这就是“沃商广场”项目施工工地了。据当地媒体报道，该项目占地110亩，建筑面积36万平米，去年6月30日开始基础奠基开工，目前为止属该市最大商住一体的城市综合体。该项目被列为莱芜市2013年十大重点城建项目之一。

　　据知情人士透露，沃商广场一号楼早在8月初就开始向购房者订购预售，至月底，70余套房源几无剩余，当地媒体报道，仅8月10日当日首批订购42套，其中住宅16套，商铺26套。当月，该楼盘销售额一路飙升。月底，记者以购房人身份至该楼盘售楼部，工作人员称“现在预订的一号住宅只有不足十套了”，再三提醒“欲定从速”。售楼部工作人员李金凤现场详细介绍了楼盘情况，并拿出一份《沃商会VIP入会申请表》，详细介绍了参与预订的优惠政策，极力推荐先交两万以取得“沃商会VIP”会员资格，即可享受开盘当天600元的单价优惠。购买商业门面，预存5万可享受总房款98折优惠。记者问及什么时候能签正式合同，李小姐答称：“本月底或下月中旬肯定可以签订正式购房合同。”

　　按照《城市商品房销售管理办法》有关规定，预售商品房必须取得国有土地使用权证，建设用地规划许可证和商品房预售许可证等五证，并悬挂在售楼部予以公示，而在当天的暗访中，记者未在该售楼部找到任何公示内容。

　　图：9月初，尚未取得土地手续却已经施工至地面二层的沃商广场

　　开发项目无手续 沃商广场地块尚未启动招拍挂程序

　　9月7日，记者采访了沃商广场售楼部营销策划刘总监。他认为，收2万元只是购房人的“入会费”，并不是真正意义上的预售，辩称沃商广场不存在违规预售行为。

　　当天的采访中，莱芜市房产管理局钢城分局主管房地产开发的路副局长驳斥了这一说法，他告诉记者，按照《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(下称《通知》)相关规定，“未取得预售许可证的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购，预定，排号，发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金或预定款等性质的费用”，沃商广场未取得预售许可即向购房人收取2万元“入会费”预订商品房，已属违规。路副局长告诉记者，沃商广场这个项目的违规行为，当地职能部门都是清楚的。然而，作为基层房管部门，对于这样一个上规模的开发项目，尤其是政府花大力气的招商引资项目，在行政执法上又有些力不从心。

　　路副局长介绍，按照莱芜市商品房预售管理相关规定，合法开发建设的商品房项目，6层以下房屋，必须土建封顶，方可核发预售许可证公开预售，而高层建筑项目，必须土建施工超过1/3楼层，方可取得预售许可证公开预售。针对沃商广场的违规预售行为，他表示将在最近几天时间予以查处。

　　调查中，记者发现，沃商广场的违规行为远不止违规预售这么简单。知情人士透露，该项目目前为止还是一个没有取得用地许可的“超级违建”。

　　按照现行开发项目行政审批程序，在商品房开发项目行政审批中，《国有土地使用证》是其他行政审批的前置条件，只有在取得该土地合法使用手续后，才可以向规划部门申请《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，继而向建设部门申请《建设工程施工许可证》取得合法的项目建设资格；按照《城市商品房预售管理条例》相关规定，当项目施工投入达到整个投入的25%时，可以向当地房管部门申请取得《商品房预售许可证》，方能上市预售。而该项目没有取得合法的土地使用手续，用地规划许可及工程规划许可两项行政审批手续必然没法审批通过。按照这个说法，这个当地“2013年十大重点城建项目”之一的沃商广场，果真是没有取得任何行政审批手续的违建项目吗？

　　带着这一疑问，记者走访了当地国土部门，在钢城区国土分局土地利用科，一位工作人员肯定的告诉记者，该项目目前还没取得国有土地使用权证，目前尚在补办中，“估计最快也要两三个月才能办下来。”对于沃商广场为何未取得土地手续就公然施工的疑问，这位工作人员不置可否。

　　随后，记者采访了该局分管局长谢霞，谢副局长告诉记者，沃商广场地块的开发商沃商置业确实还没取得《国有土地使用权证》。据她回忆，该地块是由三部分组成：村庄，道路和企业厂房拆迁腾地。去年12月，这块土地被当地土地收储中心收储，目前已经报(莱芜)市里，拟通过正常流程招拍挂出让。这个流程走下来，估计得3个月左右时间。她明确表示，在取得国有土地使用权之前，沃商置业的开发行为，肯定是违规的，其建筑物也是违章建筑。同时，她也表示出担忧，由于土地招拍挂是公开进行，严格的说，极有可能会出现多家竞拍的局面，如果被其他开发企业竞得该宗地块，目前沃商置业的开发投入行为，就会给后续清算转让增加不必要的麻烦。

　　开发企业无资质 开发商未取得房地产开发资质等级

　　按照《城市房地产经营管理条例》相关规定，房地产开发企业应当在领取营业执照之日起30日以内，到当地房地产主管部门备案。而房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产，专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质登记，这样，房地产开发企业才能按照核定的资质登记，承担相应的房地产开发项目。工商登级资料显示，沃商置业早在2012年4月18日就向当地工商机关申领了工商营业执照，以此推算，沃商置业应该最迟在5月中旬便应当向房管局备案，房管部门则应该根据其具体情况核定开发资质等级。钢城房管分局路副局长分析认为，按照沃商广场项目规模指标，开发沃商广场项目的房地产开发企业，至少应该取得房地产开发二级或以上开发企业资质，沃商置业是否具备开发沃商广场的资质等级呢？

　　9月7日，记者采访了莱芜市房产管理局，开发处工作人员告诉记者：沃商广场的开发企业沃商置业还没取得房地产开发等级资质。严格的说，沃商置业还没有开发房地产的主体资格。

　　《城市房地产经营管理条例》第三十五条明确规定，违反规定未取得资质等级证书从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产主管部门责令限期改正，处5-10万罚款，逾期不改正的，由工商行政部门吊销营业执照。而沃商广场项目在多家行政职能部门眼皮下层层闯关，且动工之初该宗地块尚未收储，而该项目开工一年一路绿灯，直至高调预售，个中缘由让人深思。

　　行政部门难查处 多个职能部门管不了一个违建项目

　　百余亩土地的违法建设项目就在当地多个职能部门眼皮下面如火如荼的施工，仅一年，其违规用地行为就多次被举报。钢城国土局土地监察大队朱姓工作人员证实，这块土地从项目开始，确实不停的有举报，该局也介入查处并下发过停工通知，8月中旬，该局还接到了国土资源部“12336违法用地投诉中心”转批的举报件，但多次查处效果鲜见。

　　一边是市民不停的举报，一边是违建项目的不断长高，这个超级违建就在市民的举报声和职能部门的查处中越查越勇不断成长。面对着拔地而起日日长高的商业中心，人们不仅要问：沃商广场违建项目从年初动工，至今已半年有余，这个与国土部门直线距离不足两千米，与房管部门建设部门规划部门都近在咫尺的庞然大物，为何上述多个职能部门都能视而不见，眼睁睁坐等这个超级违建长高长大，直至高调“优惠”预售，让近百购房者被这个天下掉下的“馅饼”硬生生砸中呢？！

　　钢城国土局蒋副局长的一席话，或许能成为这个疑问的恰到好处的诠释：政府花大力气招商引资的项目，其运作应该得到了相关领导的默许，作为基层职能部门在违规查处上也很为难。加之基层职能部门执法手段有限，所以在查处类似举报案件时，效果不太明显。

　　采访中，不少购房者对该项目环境表示忧心忡忡。而在之前记者对售楼部的暗访中，售楼人员信誓旦旦保证：对项目北侧近在咫尺的焦化厂数根烟囱，政府已规划将在最迟2015年搬迁结束。对此说法，一位政府官员坦言：焦化厂烟囱搬迁尚无此规划更无时间表。该位官员对沃商广场项目的环境担忧的表示：沃商广场在选址上或存在瑕疵，此处或许根本就不应该规划建设商住中心。

　　律师说法

　　违法建设项目或致烂尾 购房人可要求双倍赔偿

　　法律界人士认为，房地产开发应该在相关法律的框架内进行，该项目由于缺少两个主体资格，系典型的违法违规项目：项目主体资格缺失和开发企业主体资格缺乏。其建设项目是典型的违建，极有可能形成烂尾楼盘。对此，当地政府应该按照相关法律法规严肃处理，同时应启动问责机制，追究相关职能部门责任人的责任。如果任其发展，极有可能对当地带来极其严重的后果，同时也不利于房地产市场健康有序发展。

　　同时，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，出卖人(开发商)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或提供虚假商品房预售证明，导致买卖合同无效或被撤销，解除的，买受人(购房人)可以请求返还已付房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。该案中，开发商向购房人收定金预售商品房，实际上是隐瞒了没有取得预售许可的事实，购房人可以向开发商提出解约，退款及要求赔偿不超过一倍定金的损失的要求。