律师支招：房价上涨如何防止一房多卖

　　  2013年楼市又火了一把。二手房一夜狂涨数万、业主翻脸撕毁合同的情况也常有发生。

　　  在房价还在持续上扬的过程中，如果签订了购房合同并交纳了定金，房产证正在办理中，卖方又以更高价卖给别人怎么办？如何预防这种情况？

　　  对此，广东圣方律师事务所执业律师颜宇丹表示，“一房多卖”逢房价飙升时出现的比较多，尤其是炒房客。“当他们买完房逢房价上升时又出售，本来就是以赚取差价为目的，签订完买卖合同后到办理过户手续中间需要一段时间，如果房价继续上升，又以更高价格卖给第二个买方甚至第三个获取更高的利益。”

　　  颜律师表示，《物权法》第9条规定：“物权的变更、转让，应当依法办理过户登记手续，未办理过户登记的，不发生物权变动的效力。”因此，如果前买受人与出卖人签订了房屋买卖合同但还未办理过户登记的，买卖合同虽有效但没有取得该房屋的产权，如果后买受人办理了过户登记，前买受人就只能追究出卖人的违约责任，因合同目的无法实现而无法要求继续履行合同。即使出卖人已将房屋交付给前买受人使用实际占有买卖标的物，因该房屋所有权已经经过登记移转于后买受人，故其对该房屋的占有失去法律上的基础，构成无权占有，也应负返还房屋的义务。

　　  为防止“一房多卖”现象，颜律师建议：可以在签订买卖合同时双方约定到的当地房管部门进行预告登记。

　　  自2007年10月1日起施行的《物权法》第二十条规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”这一条规定的预告登记主要是限制卖方与买方签约后再出售房屋并转移产权给第三人，但预告登记后，必须三个月内进行过户登记，否则预告登记自动解除。

　　  但是，预告登记需要双方约定，不是强制性义务，如果卖方不同意进行预告登记，买方的合法权益还是得不到保障。

　　  对此，颜律师表示，还有一个预防的办法就是：买方可以在签订合同时把违约金数额约定的高一些。

　　  用深圳二手房买卖合同范本距离。该合同第十五条的违约责任：“任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之_____的违约金。”

　　  颜律师表示，这是一个选择性条款，比深圳使用的上一个版本进步了一些。上一个版本的内容是一方违约，致合同目的不能实现，守约方除要求定金罚则后，便不再追究其它责任。定金罚则是双倍返还定金，如果一套一百万价格的房屋买方只交了一万定金，卖方毁约时买方就只能要求退还一万的定金并赔偿一万元损失，这样并不能弥补房价上涨的购买损失。现在使用的版本如果在立约时双方约定一个较高数额的违约金，即使出现出价更高的买方，卖方也会计算多获取的差价低于违约金时，就不会违约进行“一房二卖”了。

　　  颜律师认为，还有一个更为公平合理并且双方都能接受的办法，就是在合同的补充条款中把这一条违约责任修改为：一方违约时，违约方赔偿守约方合同约定价格与违约时房屋市场价格的差价部分。这样，如果房价上涨时卖方违约，就需赔偿买方该房屋房价上涨的部份；同样，房价下跌时买方违约，就需赔偿卖方该房屋房价下跌的部分。如果这样约定，无论动荡的房市价格如何涨跌，双方都会考虑到违约的成本而不会轻易毁约，可以防范于未然，打消双方签约时的顾虑，从而维护诚实信用原则及交易的稳定性。