土地市场火爆 地王新纪录能否倒逼调控新政？

　　9月4日，北京农展馆地块成交，折合楼面价每平方米7.3万元创下北京单价“地王”新纪录。5日，上海徐家汇中心项目地块以217.7亿元成为上海市总价新“地王”。随后，杭州、苏州地块拍出新“地王”……天价“地王”扎堆现身将直接推高业内对楼市的预期，在严厉的楼市调控政策下，土地市场为何又再度“癫狂”？

　　涨价预期加大房企拿地热情，推高地价

　　业内人士指出，土地市场的火爆主要缘于房企对未来楼市的“高预期”。

　　渣打银行最新调查的30家开发商中，有23家认为未来6个月内房价涨幅将达10%，6家开发商表示涨幅会更大。30家受访企业中，21家表示在未来3到6个月准备购买土地，其中10家还表示，与3个月前相比，当前有更大的土地需求。

　　这一“高预期”，无疑又是高涨的房价所推动。国家统计局7月发布的数据显示，除一线城市外，上涨城市较高的有：郑州同比上涨12%，南京同比上涨12.8%，厦门上涨13.9%，福州上涨10.9%，沈阳上涨10.6%，长沙上涨9.4%，太原上涨9.1%。大量重点城市或将无法实现年度价格增幅不高于年度城镇居民人均可支配收入实际增幅的控制目标。以郑州、南京为例，今年前7个月，两市商品住房价格连续上涨，均已高出了城镇居民人均可支配收入实际增幅。

　　高地价推高房子涨价预期，点燃拿地热

　　关于土地与房子，有人形象地将之比喻为面粉与面包的关系。

　　万达集团董事长王健林称，“地王”对推高房价的影响毋庸置疑，“面粉”涨价“面包”自然会涨价，没有哪个开发商会高价拿地低价卖房。

　　今年的“金九银十”还有多少悬念？上海易居房地产研究院统计数据显示，8月份，上海、北京、广州、深圳等10个典型城市土地出让金收入811.6亿元，土地成交均价为每平方米3259元，同比增幅分别达到149.3%和151.4%。这表明，高价地块频出有可能成为未来一段时间土地市场的常态。

　　“当前大部分房地产企业资金充裕，降价动力不足，而高价地不断出现，又推高了未来的房价上涨预期。”中国房地产研究会副会长顾云昌预测，未来一段时间，房价也将不可避免地呈现出“稳中有升”的局面。

　　高地价背后，是百倍差价的土地出让金

　　与以往相比，这一轮“地王”出现的力度堪称史上最为火爆的一次。

　　“本轮地王的单价、总价都突破了市场的想象力。”中原地产市场研究部总监张大伟表示，“地王”间歇性出现还是因为“土地财政”的存在。楼市火爆时，政府愿更多卖地，部分高价地的出现又促进了房价上涨。在楼市萧条期间，土地供应也相应减少。那么，政府为何热衷土地财政？土地财政与卖地收入有何关系？

　　广州大学城2004年第一期的征地面积18平方公里，平均每平方米的征地补偿价格不超过100元。2009年，这一区域的土地平均价格猛增到每平方米两万元以上。中间只相隔五年，差价却高达200多倍。业内人士指出，自从2004年土地出让实行“招拍挂”制度以来，我国大多数城市建立了土地储备中心，由政府出面收购或征用农用地转建设用地，然后进行整理，再通过土地市场进行交易，从中获取几十倍甚至上百倍的差价。“这些最终形成地方政府财政收入的最大一块——土地出让金。”

　　据国家统计局、财政部、人民银行等部门公布的数据，2012年，土地出让金为28517亿元，占当年房地产业销售6.4万亿元将近45%。

　　华中科技大学土地管理系卢新海教授说，一些地方政府打着“土地储备”的旗号垄断土地市场，既是买方，又是卖方，从中获取巨额差价，直接推高了房价上涨。

　　土地财政模式，让房产泡沫捆绑地方债务

　　与多数开发商对楼市持乐观态度形成鲜明对比的是，一种危机式的警告正开始出现。

　　“一二线城市的楼市调控政策已经基本失效，如此下去大部分城市都难以完成年度调控房价的任务。土地市场如此不理性，有可能会导致调控再出重拳。”张大伟说。

　　由于房价涨速过快，8月下旬，住建部召集包括南京、郑州在内的7个二线城市进行座谈。

　　有业内人士指出，具有保护高地价动力的地方政府，其消极配合调控厉政的心态，在此种局面下无法被消除，调控沦为空调的历史，短期内难以被改写。

　　还有一点令人担忧。据了解，大部分地方融资平台的抵押资产都是土地，这意味着地方政府未来能否如期还债与当地房地产市场的好坏有关。业内人士指出，一旦房地产泡沫破裂，债务风险将集中爆发。如果是这样，土地招拍挂制度基础上形成的土地财政模式，在拉动地方GDP高速发展，给政府提供足够财源的同时，也为地方政府埋下了地雷。

　　未来调控不宜限“刚需族”应发力土地市场

　　分析人士指出，当前市场已经在很大程度上挤出了投机需求，未来不宜再采取严厉的政策对“刚需族”购房进行过多限制，调控应在土地市场供给方面发力。

　　北京市国土部门表示，为稳定市场预期，农展馆地块采用了“限地价，竞异地建设医院面积”的挂牌交易方式，而未来还将通过“限房价、竞地价”方式进行出让，进一步增加自住型、改善型住房的土地供应。

　　不可否认，政府部门的确在积极地通过调整地块出让时机，创新交易方式，采取相关限价措施来平抑地价。但分析人士指出，相关出让方式的占比还比较小，对于稳定购房群体预期很难起到实质作用。地价的刚性决定了北京、上海、杭州等一二线城市出现“地王”的必然性，这说明这些城市的土地供应仍远远不足。

　　毋庸置疑，房地产市场的健康发展需要充足的土地供应作为支撑。因此，土地的供应不应随着房地产市场的起伏而冷热不均。供应的连续性和稳定性也许会避免房企“哄抢”的局面出现。在当前高端土地市场明显过旺的情况下，市场更应加大对中低端“刚需”购房者的支撑力度，莫让其成为天价“地王”的牺牲品。

　　谁为高地价后的高房价埋单？

　　牛气冲天的“地王”，自然会制造出“高不可攀”的房价，人们心忧：“刚需”购房者将会成为最终的“埋单人”。

　　随着楼市回暖，预期升温，近期，地方政府借机连推优质地块，开发商也在为“抢地”忙得不亦乐乎。土地市场上“地王”泛滥，已经不是什么新鲜事。然而，“地王”数量之多却丝毫没有削弱其对房地产市场的“杀伤力”。

　　据市场机构分析，北京农展馆地块开发项目的单价将达15万元以上，远超当前该地块所在商圈4万/平方米的平均价格，这意味着未来北京东三环一带的房价会向着新纪录看齐。业内人士感叹，此轮“地王”势头迅猛“突破了想象力”。若对当前高价地频出的现象放任不管，未来房价飙升的速度和高度将难以把握，近期已经到来的“金九银十”市场也存在房价再次失控的风险。

　　历史经验表明，地价与房价总是相互影响，各地频繁出现的“地王”有可能导致购房者的恐慌。当前，不少购房者面对“国五条”对市场有限的影响，害怕再次“踏空”，又出现了急于出手的心态。多个城市频繁出现的“日光盘”、“一房难求”，让“刚需族”更坚定了其对市场的判断。