地价房价“联涨”：调控有赖长效机制

　　进入楼市传统旺季，9月土地市场火爆异常，诞生的5块“地王”，均出现楼面价超过周围在售物业价格的现象。“地王”效应随之有所显现。

　　记者走访了北京朝阳区农展馆北路8号地块周边区域内多个房产中介，发现周边二手房出现惜售、调涨的现象。“地王”还进一步催热了市场对后期房价看涨的市场预期。“金九银十”房价尤其是一线城市普涨预期强烈。

　　无论是北京朝阳区农展馆地块，还是沪、杭、苏一日诞生的三个“地王”，大多为市中心优质地块，这就导致“地王”大战基本成为了龙头房企的游戏。同策咨询研究部总监张宏伟在与本报记者连线时表示，在市场基本面逐步好转的过程中，市中心土地资源的稀缺性、市中心中高端物业需求强劲及抗跌性强等多因素导致央企地产企业、高周转企业、有境外上市融资渠道的企业等看好这些地块，一定程度上导致“地王”现象的集中出现。从趋势来看，优质土地资源向龙头开发企业不断集中，市场集中度也会伴随着土地市场集中度的提高而逐渐提高。

　　从土地市场发展趋势来看，由于开发企业出于战略布局考虑积极布局一二线城市房地产市场，土地市场由去年下半年以来的溢价率表现较高转为楼板价的实际上涨。尤其是进入三季度以来，品牌开发企业在一二线城市的土地市场积极拿地，“地王”现象频出，导致当前土地市场虚热，这有可能推动土地市场价格持续走高，房价自然而然就不会降下来。

　　“地王”虽然是个别地块，但是对整个土地市场起到“风向标”的作用。各方预计后期土地市场难以大幅降温。上海易居房地产研究院研究员朱光预计下半年土地市场活跃态势依旧，成交增幅趋于平缓。今年以来，土地价格整体呈现上行态势，7月达到年内新高，8月虽然有所回落，但依旧处于三年来较高水平。近期土地市场持续活跃，高溢价率地块成交现象依旧频出，土地价格始终处于较高水平。预计下半年，土地成交均价仍将继续处于高位。

　　土地市场红火的同时，房价持续上涨。国家统计局日前公布的数据显示，8月份70个大中城市仅有1个城市房价下降。其中，一线城市北京、上海、广州、深圳等新建商品住宅价格同比上涨在18%至20%之间。

　　一方面，地价和房价“联涨”；另一方面，土地和房地产市场分化趋势将更为明显。当前的房地产宏观调控面临不小的挑战，市场人士预期，如果后期房价持续上涨，不排除相关部门重申楼市调控从严或出台相关长效机制的可能性。当前房地产市场出现分化，也不排除差异化政策的出现。对于重点城市尤其是一线城市，可能会推出短期内遏制地价过快上涨的具体措施，比如“限房价竞地价”、“限房价竞配建”等。

　　张宏伟认为，从短期内来讲，相关部门有可能会采取阶段性收紧的措施遏制地价的过快上涨。但是，这只能说是治标不治本的措施，要想根本解决地价过快上涨的局面，还应该从控制市场流动性、增加土地供应、盘活存量土地、改变城乡二元土地结构、土地集约化利用等方面入手，也应该建立起土地市场的长效性调控机制。

　　“地王”频出，从另一个方面也表明房企并不差钱。此前国家统计局公布的房地产开发企业到位资金情况显示，虽然前8个月增速有所回落，但是仍保持同比增长28.9%的较高增速。定金及预收款的较高增速，表明当前房地产市场量价齐升促使房企资金回笼加快，资金压力并不大。虽然房企再融资“开闸”似乎渐行渐近，但是张宏伟认为，房企再融资不是那么容易就开放的。“地王”现象的频频出现说明房企还是不太缺资金，这会让监管层对于房企再融资“开闸”再度谨慎，极有可能让房企再融资延后考虑，使市场流动性阶段性小幅收紧，让开发企业融资拿地的市场冲动适当降温。

　　对于目前仍存在的囤地圈地行为，张宏伟建议，针对长期不开发或开发节奏较长的项目，可对企业开征土地增值税，使企业持有土地本身的增值部分利润空间压缩，以此降低企业圈地囤地的动机，督促其尽快进行市场开发，减少土地资源闲置与浪费现象。

　　业内人士建议，应该尽快建立促进市场健康运行的长效机制，包括各种财税手段的出台，比如，尽快推出房产税，增加房屋持有人持有环节的成本从而有利于抑制投机型需求。

　　此外，正如张宏伟所言：“土地市场需要长效性调控机制出台，从中长期来讲，既可以改变地方政府对于土地财政的依赖，又可以合理调节土地市场的供求关系与遏制地价过快上涨的预期。”