孙宏斌的融创夺地账本:看空地价上涨依然频繁拿地

　　9月18日，国家统计局公布了最新一期70大中城市房地产市场状况，房价的走势再次与土地市场的热度呈现出高度一致。北上广深之中，北京市环比上涨了1.1%，上海环比上涨了1.7%，广州上涨了1.7%，深圳上涨1.4%，上述4城市中，近期均有地王成交。

　　在这样的背景下，房地产开发企业的预期正在改变，由于预期未来房价上涨，包括孙宏斌在内的曾对土地市场看低的开发商也开始高价夺地。

　　而他们的预期，似乎代表着未来一定时间内中国房地产市场的走势。

　　“地王”盈亏账

　　“北京地价确实太不理性了，我不相信地价会一直这么涨下去。”在融创和绿城合作一周年的纪念活动上，孙宏斌这样对《中国经营报》记者表示。但是时隔一个月后，孙宏斌却在北京农展馆地块“快刀斩乱麻”，43.24亿元的“总代价”，让融创中国这次没有遇到对手。

　　这与融创(中国)在争夺亦庄地块的情况不无二致。在农展馆地块的争夺中，仅经过9次应价便结束了第一轮竞价，融创中国报价“触及”21亿元的价格上限。随即转入竞配建异地医院阶段。最终，经过69轮激烈角逐，融创中国将其摘入囊中。

　　为此，孙宏斌付出的代价是21亿元人民币和还建27.8万平方米医院楼，两者加总，农展馆地块的楼面价已经超过7.5万元/平方米——是什么让孙宏斌改了“主意”？

　　“容积率在1.0以下的低密度项目以后在北京很稀有。所以我们认为楼面价在每平方米2.5万到3万元还是会有一个挺好的回报。”对此，孙宏斌有自己的解释，但这一次，7.5万元的楼面成本价，远远超过了孙宏斌在中期业绩会上提出的价格区间。

　　吴晓波曾在《大败局》里这样描写曾经孙宏斌主政的顺驰：孙宏斌每次拿下高价地后，手下都觉得绝望透顶，然而经过坚持和包装，每次最后都挺过来了，而且几乎每次都能做到销售业绩不错的结果。对于这样的评价，孙宏斌从来都是未置可否。

　　“这一地块的价格在意料之中，要以发展的眼光看，绝版地块符合企业战略路线。”楼艳青是融创中国北京公司的副总经理，她告诉记者，融创要把这里开发为高端住宅，以彰显地块的价值，作为孙宏斌的下属，楼艳青看不出“绝望”。

　　孙氏高增长

　　在中国的地产商中，孙宏斌是语速最快的一个。貌似没有太多的深思熟虑，但绿城老板宋卫平却评价他“反应快，脑子灵”。“公司并非越大越好，大了管理半径太大，我现在的重心，就是在北京、上海。”

　　重点布局带来了融创(中国)的高速增长。2012年全年，融创完成销售356亿元，同比2012年销售额增幅为85%。在“增长率”这一项指标上，融创跑赢了万科——这是孙宏斌在顺驰年代就为自己树立的对手；同样在这样指标上，融创还跑赢了央企保利地产[微博](10.66, 0.07, 0.66%)和后来者恒大。

　　也正是有这样的销售现金收入作为依托，孙宏斌方才敢于在北京的土地市场上一掷千金。仅一个月内，亦庄地块和农展馆地块总计耗费了孙宏斌超过80亿元人民币。再加上年初以超过80亿元的价格收购绿城旗下的三个高价项目，孙宏斌总计花费已经超过160亿元人民币。

　　孙宏斌的“高增长”代价不菲，他需要时间去消化，他相信，作为一个做企业的人，应该为未来做事，花当下的钱。

　　这样高增长的代价，在当期的财务报表上已有体现，2012年全年，融创的毛利率只有28%。这是一个颇具戏剧性的数字，因为孙宏斌如今的合作伙伴都清楚，现在的融创要速度、要利润。但28%的毛利率，甚至低于行业平均的较好水平。

　　“28%的毛利率这个问题是结构性的，”孙宏斌说。2012年，面对困境中的绿城中国，孙宏斌决定与绿城中国建立战略合作，并通过收购，买入绿城中国旗下的项目。孙宏斌与宋卫平惺惺相惜，面对宋卫平对自己的夸奖，孙宏斌谦虚地说，自己是宋卫平雇的一个大区经理而已。

　　造成账面毛利率的原因即在于绿城的收购项目，如果除去收购绿城的三个高价项目之外，融创中国的毛利率为48%。这几乎是内地在港上市房地产企业毛利率的最高值。孙宏斌对拿地价格的上限标准是，毛利率不能低于30%。

　　合作的账本

　　融创CFO黄书平坦承，融创这一轮的快速增长，很大程度上缘于与绿城的深度合作。

　　在中期业绩中，融创与绿城合作的收获得以充分体现。在公司物业销售收入增长的42.61亿元中，融创绿城项目39.43亿元的到账收入做出了最重要贡献。2012年，融绿公司销售额超过90亿元，对融创整体销售额贡献超过20%，这一比例在2013年还将进一步提升。

　　黄书平指出，刚与绿城合作时，融创整体可售库存约660亿元，目前融绿公司这个合作平台的货值已经增加到1200亿元。“这为我们直到2015年的发展奠定了基础，融创的后劲是很足的。”黄书平认为，融创的快速发展也会因此得以延续。

　　在此基础上，融创下半年具备取得预售证条件的可售货值高达700亿元。“其中220亿元是上半年在售留下来的，280亿元是新开盘项目，还有200亿元是老项目后期再开盘。”融创执行总裁汪孟德介绍，融创2013年可售项目数量为37个，2014年将增长到42个。

　　“公司全年目标肯定超额完成，但超额完成多少还要看拿地的情况。”孙宏斌表示，在现金流比较充裕的情况下，融创将把利润放在第一位，根据拿地情况调整现有项目的销售节奏，并据此确定销售价格的提升幅度。

　　融创与绿城的合作使得公司价值得到了很大提高。不过，尽管融创可售资源相对丰富，但下半年是否会提高销售目标还要看买地的情况。如果买地情况比较好，就多卖一些；如果拿不到地，就犯不着卖那么多。