一线城市楼市政策从紧 龙头房企重燃拿地热情

　　“三房”并轨设想引热议经济适用房概念或被弱化

　　专家表示，短期内“三房”并轨的具体方案不会出台，可能在保障房供应的种类比例上做调整

　　近日有消息称，住房和城乡建设部已考虑将“公租房并轨”作为调整现有住房供应体系的突破口，择时取消经济适用房。之后江苏省住房和城乡建设厅住房保障处负责人澄清江苏省尚未得到正式通知，经济适用房目前来看尚不会取消。一时，有关“三房”并轨的设想再一次引发广泛关注。

　　所谓“三房”并轨，指的是打破现行政策，将经济适用房、廉租房、公共租赁住房整合在一起，统一归类为保障性住房，变分类供应为一体操作。

　　“从当前情况来看，国家短期内不会拿出‘三房’并轨的具体方案，可能在保障房供应的种类比例上做调整，将推出更多容易见效的保障房种类，不过经济适用房的概念可能会弱化。”交通银行金融研究中心房地产业资深研究员夏丹在接受《证券日报》记者采访时表示。

　　“对于取消经济适用房，业内主要有两方面的考虑。”夏丹指出，从管理方面来看，经济适用房推出后流于形式，并没有很好地惠及应得到保障的人群，而更多地落入政府有“关系”的部门家属中；从供给方面来看，经济适用房申请条件过于苛刻，更贴近于“棚改户”群体，而真正满足条件的人群往往无法申请到。

　　“国内极少数城市调整保障房种类和布局，取消了经适房，一些地区在经适房分配和使用中出现了一些问题，但不能因此将经适房全盘推翻。”江苏省住房和城乡建设厅住房保障处处长曹云华说，从江苏的实际情况看，经济适用房对解决中等偏下收入家庭改善住房条件起到了很好的支持作用，让他们通过一两代人的努力，拥有自己的住房。

　　据悉，上海、合肥、石家庄等多个城市开展了“公租房并轨”试点，山东省烟台市更是率先试水“经适房和廉租房并轨”，拟于明年推出“三房合一”的试点。

　　“目前保障房名目繁多，确实可以考虑并轨，但租的和销售的保障房是否能并在一起情况却比较复杂，应该慎重。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示。

　　顾云昌指出，公租房和廉租房完全可以并轨，经济适用房并轨比较复杂，因为经济适用房是供销售的保障房，从中央的政策来看，尽管提出以公租房为主，但是并不意味着销售保障房以后就没有了，这是地方上根据自己情况制定的。

　　中国房地产学会副会长陈国强认为，“减少经济适用房、限价性商品房等产权房的数量，也是确保住房保障、防止福利陷阱的有效手段。”

　　住建部曾于2006年表示，经济适用房将一改以往出售的形式，面向低收入人群出租，租赁经济适用房将是未来发展方向。今年“两会”期间，郑州市宣布实施保障房“三房合一”，同时，河南全省将在2014年底全部取消经适房。住建部部长姜伟新回应指出，郑州“三房合一”符合中央政策，其模式应鼓励，并强调“经适房各个地方可根据自身情况建设和分配，也允许适时取消。”

　　中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长柴强则认为，经济适用房能否大规模地取消还很难说。经济适用房资金回笼快，而租赁性住房需要政府长期持有，投入过大。

　　“住房保障的关键词在于‘住有所居’，所以从这个角度来看，保障房的供应从租赁房和限价产权房两个方面都会有所加强。”夏丹说。

　　北京核心区豪宅价格飙升

　　分析人士表示，四季度豪宅市场销量保持相对高位运行概率将增大

　　今年以来，北京豪宅市场表现抢眼。统计显示，第三季度北京高端商品住宅市场成交面积为246379.79平方米，环比上涨3.14%；成交均价为49923.01元/平方米，比上季度上升9.64%，比去年同期增长16.1%。

　　业内人士认为，豪宅热卖与楼市整体升温息息相关，但一些优质地段的高品质项目加大市场供应也是豪宅市场升温的重要原因之一。

　　事实上，随着市场行情向好，不少高端项目也改变推盘策略，加大单次项目推盘量。统计数据显示，目前有超过10个豪宅项目计划于今年底开盘，其中，鸿坤花语墅、望京金茂府、西山壹号院等项目都表示近期将有推盘计划。

　　亚豪机构副总经理任启鑫认为，如果供应量保持相对充沛，四季度豪宅市场销量保持相对高位运行的概率也将增大。亚豪机构副总经理高姗认为，受调控政策影响，目前别墅市场当中的购买主力为自住型客群。这部分高端置业人群的置业成本增加，一定程度上促使“一步到位”诉求增多。对于这部分中坚客群来说，远郊区县的别墅项目交通成本较高，虽然售价相对低廉，但多不会作为第一居所的选择，而部分城区别墅或超大户型产品，由于单价或总价过高也多不会被列入考虑范围。而城市核心区一些交通便利、配套成熟，低容积率、而且具备特色功能设计的豪宅产品则成为他们的首选。

　　一位豪宅项目负责人表示，目前北京东三环周边二手房，如枣营北里等20世纪八十年代建造的老房子，售价在每平方米4.2万元-4.5万元，农展馆地王剔除10%的公建，其实这块地的楼面价已经达到8万元/平方米，要入市绝对不会低于16万元/平方米。

　　以同样坐落于三环附近的豪宅项目——鸿坤花语墅为例，拥有着与农展馆地块相似的绝版地段优势，如今成交价却停留在10万元/平方米以内。而这样的“国贸豪宅”也绝非简单的“东三环住宅”可比。

　　专家指出，按照北京市土地供应计划，北京东三环区域，未来土地供应几乎为零，稀缺性极强，高端住宅项目的升值空间还非常大。

　　楼市成交量下滑难挡房企拿地热情

　　专家称，各地频繁出现“地王”意味着市场定价权将完全掌握在开发商手中

　　“‘金九银十’在2013年可以说是‘银九金十’，今年楼市整体成色仅次于2009年。”北京中原地产市场研究部总监张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示，“11月市场逐渐出现冲高回落的变化，主要原因一是政策收紧，影响了主要城市的供应量，也对部分需求有影响；二是大部分房企年度任务已经完成，供应不积极。”

　　中原地产研究中心统计数据显示，上周全国主要的54个城市合计住宅签约套数达到61197套，成交量连续5周突破6万套，但上周成交量相比10月有所回落。分城市来看，一线城市成交量与上周基本持平，二线、三四线城市则分别下降20%和15%。

　　需要注意的是，住宅成交量的下滑却挡不住开发商拿地的热情。

　　据悉，在上周，各知名房企集中在一线城市购置土地。其中，因北京近期自住型商品房用地将集中上市，为了补充土地储备，开发商积极竞争保障房和自住型商品房配建面积。保利、首开、中铁、北京城建、旭辉等知名房企均有斩获，8宗地块总成交金额高达87.69亿元；上海闵行虹桥商务区最后两宗地块，分别由旭辉、福建中骏联合体竞得；天津北站附近商住地由房信集团32.5亿元揽得。

　　张大伟表示，从当前情况来看，整体上房企销售任务完成得非常好，在四季度的最后几个月将追求高利润，而且很可能会惜售。此外，各地频繁出现“地王”意味着市场定价权将完全掌握在开发商手中。“因此购房者很可能恐慌性入市，特别是今年的‘金九银十’处于政策的空窗期。”

　　易居克而瑞分析师范宏华指出，“银十”阶段，绝大多数房企同比去年均取得了明显的业绩突破，部分企业更是早早完成了年度销售目标。在这个情况下，部分企业选择加速销售力度以达到年末冲量的目的，而另一些企业则相对求稳，放缓销售力度，为来年销售做更充足的准备。

　　近日，继北京、深圳政策收紧之后，上海出台“沪七条”，从严执行住房限购政策，其首付款比例从不得低于60%提高至不得低于70%及以上，非本市户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限从1年延长至2年。此前有专家分析称，目前新建住宅价格上涨同比超过10%的城市已经达到了15个，这15个城市完成年度调控任务已经基本无望。专家预计在北沪深三个城市出台限价政策后，广州等一线城市也会收紧政策。