多数一线城市楼市调控加码 北京深圳政策成效初显

　　近日，北京、上海、深圳先后出台楼市加码政策，内容涉及二套房首付比例提高、增加住宅用地供应等措施。据了解，较早出台的“深八条”和“京七条”效果已经初步显现，短期内住宅及土地供应明显增加。而京沪深三地调控政策加码之后，是否会引发其他城市的连锁反应，业内对此观点不一。

　　一线城市楼市调控频频加码

　　上周五，上海房管局出台包括收紧信贷、限购、增加供应等政策在内的“沪七条”，其中要求外籍购房者缴纳社保年限从一年提高至两年、二套房首付提高到七成的要求备受关注。至此，国内一线城市中北京、上海和深圳已在近期纷纷出台楼市加码政策，只有广州未见调整。

　　记者梳理发现，目前京沪深三地对二套房首付比例都是七成，并针对市场供求不平衡的现状，积极增加住宅用地供应。以北京为例，在近日出台的“京七条”里加大了自住型商品房用地的供应，“2013年底前全市要完成不低于2万套自住型商品住房供地，今后还要根据市场需求情况进一步加大供地规模”。“沪七条”也提到要加大中小套型土地供应。

　　临近年底，一线城市楼市调控政策加码原因何在？为此，链家地产市场研究部张旭认为，一线城市价格上涨是政策频频出台的主要原因。从国家统计据公布的数据看，一线城市今年以来的价格涨幅明显。9月新建商品住宅价格同比均超过20%，二手住宅价格同比均超过10%，价格上涨明显快于其他城市。张旭表示，在价格快速上涨压力下，地方政府被迫出台新的政策来稳定市场预期。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在接受记者采访时表示，目前国内楼市区域差别化形势严重，一线城市供求关系紧张，而且这种“供求紧张是在限购限贷政策形势下出现，在基本上排除了投资投机性需求后出现房价过快上涨。”

　　“大城市人口众多，土地供应紧张，造成房地产市场供求关系的紧张和房价的上升”。顾云昌说，上海在年底前出台一系列调控措施，有利于进一步防止需求过量，并在短期起到缓解楼市压力的作用。

　　北京深圳楼市加码政策成效初显

　　针对上海“沪七条”中重点提到的提高二套房首付比例和限购升级政策的影响，张旭认为，上海本次限购门槛上调力度大，影响面广，或会对缓解市场短期的供需矛盾产生积极作用，同时抑制部分改善型购房者。但是值得指出的是，目前按揭贷款中，二套房占比较低，第二套房首付提高至七成的政策影响有限。

　　“沪七条”的后市影响有待观望，“深八条”和“京七条”出台已有些时日，市场反应如何？据《深圳特区报》日前报道，“深八条”对市场的作用首先体现在土地市场上，政策出台10天，龙华新区民治街道一块商住用地挂牌出让，另外，市场上的新房供应也有所放量，针对首套刚需置业者的中小户型占比大幅提高。另据世联地产向本网提供的资料显示，如果这一政策持续执行下去，将对明年的房地产市场产生抑制作用。

　　北京方面，在以增加自住型商品住房为主旨的“京七条”出台后不久，北京土地市场现集中供应，11月4日共成交8块经营性用地，其中自住型商品房和保障房用地大量入市，占到当日土地规划建筑面积的七成。

　　通过对京沪深三地调控政策的综合分析，同策咨询研究部总监张宏伟对中新网房产频道表示，“深八条”、“京七条”和“沪七条”基本都是通过增加中低价位的市场供应、改变供求关系的角度来调控市场，没有更多的强调原有的限购等行政化手段和措施(上海延长外地人缴纳社保纳税证明1年至2年，其实影响不大)。政策层面正在呈现出市场化、经济化手段逐步替代行政化的限购手段的趋势。

　　各地是否会跟风调控存争议

　　据国家统计局数据显示，一线城市在过去的几个月中房价同比上涨明显，9月份涨幅超过20%，多位专家及业内观点认为，今年涨幅较快城市的房价调控目标很难完成。

　　“沪七条”出台后不久，中原地产市场研究部总监张大伟认为，“沪七条”示范意义非常大，后续广州等城市很难不跟随出台地方政策。他说，大部分城市都面临年度房价调控目标的考验，限价政策可能会全国再次收紧，而且信贷额度也会明显约束市场成交，四季度市场存在冰封的可能。

　　顾云昌认为，在全国楼市出现区域分化的背景下，调控政策也需要差别化，不能搞“一刀切”。各地是否会效仿京沪深出台调控政策，还要看地方的房价变化和市场供需情况。

　　张旭表示，从京沪深三地政策看，本次上海调控规格都高于其他两个城市，其在限购限贷上的调整力度也比较大，但是除了个别的房价上涨压力较大的一、二线城市外，这种地方政府自发的调控措施蔓延到全国的可能性较小。从2013年以来的市场走势看，各个城市之间的分化明显加大。一线城市以及个别二线城市价格上涨较快，但是三四线城市市场比较稳定，难以出现跟风调控。