专家：三中全会后 限购令应逐步退出楼市

　　  “三中全会决定中之字未提房价，这意味着，政府调控楼市的思路发生了重大变化。”中国房地产协会副会长、亚太城市发展研究会秘书长卞洪登近日在接受中国青年报记者采访时表示，十八届三中全会未提及房价，但却强调了两点：一是使市场在资源配置中起决定性作用；二是保护农民的财产权利。就此分析，未来对楼市的调控应该更主要依靠市场的手段，因此“限购”、“限价”等行政调控手段应逐步退出市场。

　　  那么，三中全会后，楼市调控政策是否会发生根本性变化？

　　  连日来，中国青年报记者在采访中发现，针对三中全会后楼市调控政策可能发生的变化，专家们有着不同的解读。

　　  行政调控将渐行渐远

　　  十八届三中全会审议通过的《决定》全文两万字，涉及房地产领域的主要有两处。一是第18条中“加快房地产税立法并适时推动改革”；一是第11条中，“建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”

　　  对此，北京市房协秘书长陈志在媒体上撰文提出，“面对行政化调控"越调越涨"的怪圈，十八届三中全会开出的药方是：调控回归市场化，完善土地供应和房产税改革。这些将成为调控楼价的主要手段。”

　　  在11月18日“财经年会2014”的分论坛上，德意志银行亚太区投资银行执行主席蔡洪平认为，“市场在资源配置中起决定性作用”，这句话隐含着对过去10年房地产调控的批判，也意味着以后不会再像过去十几年那样调控房地产市场。

　　  记者就此询问住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹。她认为，三中全会强调的是两个方面：“市场在资源配置中起决定性作用”和“更好地发挥政府的作用”。但大家在解读时只关注了前者，忽视了后者。“三中全会的方方面面都会对房地产市场有影响。”

　　  中国房地产业协会副会长朱中一认为，2010年以来的调控政策，如差别化的信贷税收政策、双向调控的思路(既增加保障性住房和支持自住性购房，又抑制投机性购房)在方向上是正确的。至于一些城市在一定时期内采取的限购政策和少数城市在审批商品房预售环节采取的限价措施，也是在市场化调控政策未出台前的阶段性措施。而且，以抑制投机投资为导向的限购政策在一些地方是利大于弊的。朱中一同时提醒，若要实现2020年的改革目标，有两个问题要小心处理：一是如何把一些地方现行的限购、限价等调控政策、措施向《决定》明确的改革方向稳妥过渡；二是目前房地产市场地区差异性很强，怎么样因地制宜地落实《决定》也是一个问题。

　　  还有一些专家学者格外关注《决定》中提到的“加快推进住房保障”。在他们看来，这不仅是指保障房建设，而且提出了房地产调控的目标。

　　  秦虹认为，《决定》对房地产影响最大的是保障性住房要覆盖常住人口。

　　  不过，也有一些学者将此解读为，政府将更多地采取市场化手段，从供给上下功夫，来着力应对一二线城市房价高企的问题。

　　  曾有过多年房地产从业经验的北京大学教授陈国强认为，市场化发展成为方向，行政化调控将渐行渐远。“今后会更多地利用市场化思维、机制来引导，通过税收、经济等手段，而不是简单的行政手段。”陈国强认为，近年来的房地产市场调控，以限购、限贷、限价等为手段的行政化调控色彩明显，有形之手无处不在、随时显现，无形之手则常常无影无踪、难以施展。尽管行政手段简单灵活，出手快见效也快，容易实现短期目标，但是行政化调控极易扭曲市场关系，模糊市场信号，扰乱市场节奏，从而埋下诸多隐患，带来更多更深的困扰。房地产市场的行政化调控教训即在于此，过度迷信行政手段，无视市场机制，忽略市场规则，虽可能一时满足短期目标，但无助于行业中长期稳定发展。

　　  如何增加供给平抑房价

　　  18日，国家统计局公布的数据显示，70个大中城市中，69个同比上涨，65个环比上涨。

　　  楼价的攀升与供给不足密切相关。北京首都创业集团董事长刘晓光说，北京一年新增户籍人口60万人，新增常住人口50万人。新增新婚家庭十几万户。一手房一年供应量至多18万套，加上固定数量的存量房，市场一年总共能提供20多万套房，不及新增人口的五分之一。

　　  如何应对如此巨大的需求？陈国强认为，填补需求要靠增加供给。除了在绝对意义上的数量供应中做加法，还要同时提高住房土地的利用效率。《决定》中关于土地流转的政策规定，无疑为供应更多的居住用地提供了可能性，而土地利用效率的提高则有赖容积率的相应提高。

　　  土地的流转在可能增加住房土地供应量的同时，势必也会影响房价。“农村建设用地的流转，肯定对于房地产的价格是有影响的。”北京首都创业集团董事长刘晓光说，“讲到农村建设用地的流转，宅基地可以先试验。这对于城市边缘土地价值的影响可能比较大。”

　　  卞洪登建议，“未来大都市可持续发展需再走一次"上山下乡"道路。北京要想成为世界城市，就必须从转变发展方式入手，形成众多城市群，彻底改变城乡两重天的二元化结构。改变乡村的建设格局，将大量平房改造成为三层以上别墅和五层左右公寓，既可以提高土地容积率，提高土地利用率，又可以增加北京农民的收益。”

　　  “33年前，邓小平鼓励农村多建楼房，就是一种节约土地，提高城镇化容积率的好办法。他说：“建房可以鼓励公私合营或民建公助，也可以私人自己想办法。农村盖房要有新设计，不要老是小四合院，要发展楼房。平房改楼房，能节约耕地。盖什么样的楼房，要适合不同地区、不同居民的需要。”卞洪登建议，各地区就应该把宅基地翻新建房招商权返还给农民。这样农民就可以用低房价与城里高房价抗衡，让更多刚需城市购房者买到郊区更实惠的房子。