观望情绪逐渐变浓 调控再升级购房还要等吗

　　新一轮调控大幕开启，楼市逐渐陷入新一轮观望过程中。但专家建议，对于已经具备购房条件的人群来说，完全没有必要随波逐流，反而应该趁此机会选择合适的物业，理性实施自己的置业计划。

　　观望情绪逐渐变浓

　　受新政影响，一线城市楼市观望情绪又开始变得浓厚了起来。

　　原本准备近期买房的祝先生暂缓了自己的置业计划。祝先生在上海古美社区看中了一套三房，就在双方商谈交易价格的时候，恰逢“沪七条”出台。预感到苗头不对，祝先生决定等待一下。

　　其实，并非只是祝先生一个人有这样的想法。包括北京、上海、深圳等一线城市的交易数据显示，楼市出现了短暂的降温现象。德佑地产提供的数据显示，最近一周(2013年11月18日～24日，以下同)全上海市商品住宅成交面积为27.31万平方米，与“沪七条”出台之前一周40.64万平方米的成交量相比，下跌了32.8%。

　　北京、深圳两地的市场交易状况同样出现了下滑迹象。据链家地产市场研究部统计，截止到24日，北京11月新建商品住宅(含保障房)成交6077套，环比下降13.6%；扣除保障房后，纯商品住宅成交3336套，环比下降25.9%。

　　自11月6日深圳二套房首付款比例从原来的六成提至七成后，深圳持续火热的房地产市场出现了短暂降温的现象。近期深圳楼市的成交数据显示，一、二手房成交量均出现了一定幅度的下滑。统计数据显示，最近一周深圳市一手房成交688套，环比前一周的1005套的成交量，萎缩了三成。

　　新政对二手房市场也造成了不小的影响。有上海的中介公司业务员向记者反映，“沪七条”让部分缴税不满两年的外省市客户延后了自己的置业计划。而一些符合购房条件的本地客户，也因为担心新政导致房价回落，而推后置业打算，准备再观望一段时间之后再说。

　　新政出台后，部分房东心态发生转变，一改之前的强势，对意向买家开始松口，出现一定的议价空间。据汉宇地产七莘分行经理透露，此前不久挂牌的一套莲浦新苑精装四房，房东已自愿将挂牌价下调20万元，降至540万元，表现出一定的诚意度。此外，松江新城分行的负责人张先生也表示，“沪七条”政策出台后，看房客户明显减少，部分房东心态变得焦虑不安。其中挂牌的一套松云水苑三房，挂牌价一直维持在230万元左右不肯松动，但最近房东刘先生的态度却来了个一百八十度的转变，一改之前不还价的强硬态度，表示愿意让价5万元，如有意向买家，还可以进一步协商议价。

　　政策施压为主因

　　导致市场出现降温迹象的主要原因是各地楼市调控政策收紧。

　　就在11月18日，广州正式对外发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》(简称“穗六条”)。“穗六条”主要涉及限购升级，即非户籍人口购房门槛从连续缴纳个税或社保1年提高至3年；同时二套房贷从严，首付由6成增至7成。

　　其实，深圳是四大一线城市中最先对调控“加码”的城市。在今年10月11日，深圳市召开全市房地产宏观调控领导小组联系会议，提出八项措施，简称“深八条”。政策要求提高第二套房贷款的首付比例和利率水平，同时还提出增加普通住宅用地的供应。随后，北京在10月23日发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》(简称“京七条”)，要求增加普通住宅用地，同时加强限购政策社会监督，并加强对开发资金的监管。

　　距离“京七条”发布过去半个月之后的11月8日，上海房管部门发布消息称，明确了进一步严格执行国家房地产市场调控政策的七条措施(简称“沪七条”)，从限购、限贷等多个方面对楼市给予更大的调控压力。

　　德佑地产研究总监陆骑麟表示，诸如“沪七条”等各地楼市新政对市场的影响，不仅限于直接被限购收紧挡在市场之外的外省市购房者，对于市场心理的影响同样也是不可忽视的，可能会导致部分购房者重启降价预期，从而加重市场的观望情绪，其对市场的影响可能在未来几周逐渐强化。

　　此外，行业分析人士指出，包括信贷收紧等在内的其他利空因素，使得观望气氛更为浓郁，从而影响了市场交易热情。链家地产市场研究部张旭认为，近期新建商品住宅成交疲软，除了政策因素之外，还受到前期新房供应低迷，以及银行信贷额度紧张，利率上涨等多种因素的综合影响。

　　记者观察到，继一线城市之后，二线城市也开始加入调控升级的队列。11月22日，武汉发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的意见》，对非户籍人口购房限购升级即在本市纳税或者缴纳社会保险时间1年调整为2年，并提出根据房价控制目标尽快研究提高二套房贷首付比例。中原集团研究中心预计，受房价控制目标的压力影响，接下来仍将有城市调控陆续升级。

　　掌握节奏理性置业

　　无数次的经历告诉我们，等待观望只能再一次错失购房时机。

　　新一轮调控对楼市的影响到底有多大？陆骑麟分析指出，总体而言，“沪七条”对市场的冲击远无法与2011年限购令的颁布相提并论，类似2011年那样市场迅速跌入冰点的情况很难在今年被复制。可以预见，新一轮观望也只是暂时的，一旦符合购房条件的外省市人群数量变多并重返市场，其交易活跃程度会随之回升。

　　而从更宏观的角度来看，目前楼市仍处于上升通道中，这个趋势并未改变。两岸房地产评论家蔡为民以上海为例来说明，城镇化和自贸区，给上海楼市注入了新的动力，促使楼市再次向前发展。在他看来，包括北上广深在内的特大型一线城市，以及杭州、南京等热点中心城市，由于资源过于集中，所以仍然是市场关注的焦点区域。这也意味着房价回落的可能性极小。蔡为民表示随着城镇化的推进，仍会产生巨大的需求量，因此他判断中国楼市还有至少10年的“好光景”。

　　而值得玩味的一个现象是，新政对开发商拿地的热情影响不大。以北京为例，恒大以51.35亿元收入朝阳区东坝南区地块，成为北京今年总价地王。

　　鉴于此，专业人士建议已经具备条件的购房者而言，完全可以根据自己的节奏来安排置业计划。当然，在现阶段购房，应该综合考虑到自有资金、收入状况来合理选择物业、地段等，做到置业、生活两不误，比如在优先考虑房贷承受能力，同时兼顾夫妻双方的上班地点，选择合适的住房。

　　此外，目前市场活跃程度降低，还能为购房者带来其他意想不到的好处。在市场交易活跃时期，卖方处于强势地位，买方话语权不多。而市场观望气氛变浓之后，买方占据主动，可以提出议价要求，选择余地变大。