龙头房企加速周转 开发周期缩至8个月

　　“快速周转”早在一年前就已经被各大房企奉为运营准则。今年，包括万科、保利地产等在内的大型房企将快速周转进一步升华，把以往10个月的开发周期缩短至8个月。

　　开发周期明显缩短

　　“按照目前的房地产市场行情，我们不太愿将项目持有时间拖长，开发和销售都围绕资金快速回笼进行，尤其是在一二线城市。”广州某大型上市房企内部人士对证券时报记者说。

　　此外，记者从克而瑞研究中心获得的一份研报显示，万科、保利地产等大型房企已将今年年初新增土地储备的很大一部分推出市场，平均开盘时间在8个月左右，时间较去年的10个月明显缩短，而这种情况在一二线城市尤为明显。万科董事长王石曾以“5986”生动描述万科的快速周转模式，即拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成，产品必须六成是住宅。

　　万科、保利、碧桂园和恒大都是典型的高周转型房企，快速拿地快速开盘的策略由来已久。统计显示，万科、保利快周转房企去年的新增项目超过60%已经开盘，平均开盘时间都在10个月内。而这些房企在2013年年初新增土地储备，也有很大一部分已经推出市场，平均开盘时间在8个月左右，时间明显缩短。

　　在一众大型房企中，碧桂园平均开盘时间5.7个月，堪称速度第一。而龙湖地产最近两三年高周转战略执行效果开始显露，今年以来新增项目平均开盘时间在7个月左右。金地集团2013年初新增项目也有70%已经开盘，平均开盘时间在9个月左右，与2012年新增项目相比，速度明显提升。

　　值得一提的是，过去以“高端、精品、豪宅”著称的中海、华润等房企，今年也顺应市场潮流，正向高周转开发转变中。以中海在杭州的中海御道路一号为例，从拿地到开盘，仅用6.2个月。

　　包括中海、世茂、华润在内的房企，已经陆续开始将产品转向刚需和改善型的中小户型，进行快速开发，通过销售量的规模化消除产品转型利润率变低带来的利润下滑影响。

　　“从具体城市来看，二线城市项目开盘速度明显快很多，例如杭州、武汉、成都等。万科、中海、龙湖等房企在二线城市项目大都采取短平快的开发模式。”克而瑞研究中心分析师房玲称。

　　快速周转仍是主流

　　房玲认为，整个房地产行业面临的市场环境目前复杂多变，开发周期越长，房企开发风险越大。此外，近年来各地限购政策频出，为了适应市场的变化，房企也纷纷进行产品刚需转型，加快开发速度。

　　兰德咨询总裁宋延庆也表示，高周转可以对冲高资金成本，降低财务费用，可以提高资金周转率和投资杠杆率，进而可以快速做大规模、提高收益。“高周转可能会降低项目的开发利润率。但因为周转率和杠杆率的提高，项目投资收益率并不会降低，甚至会提高。”

　　正如宋延庆所言，以万科为例，2012年万科净资产收益率(ROE)为21.49%，而在2011年万科该指标为19.8%。根据杜邦分析法，该公司净利润率从2011年的16.16%下降至15.19%，而拉动ROE上升的动力便是资产周转率，从2011年的0.28上升至2012年的0.31，周转速度明显加快。

　　事实上，万科属于高周转低利润率实现高资产回报率的典型——快速拿地密集开发，然后迅速卖出，卖房时根据销售市场的行情不断调整价格，追求的不是售价而是销售速度，以快进快出来实现良好现金流。

　　宋延庆认为，短期来看，快速周转仍然是房企运营的主流模式。“当然，高周转并不是没有问题。特别是市场背离暴利时代后，高负债和高周转的开发模式确实存在发展隐忧，未来不排除会有更好的模式，可能我们还没重视这一点，就像5年前还不太重视高周转一样。”