房地产信托2013年单体风险频现 亟待基金化转型

　　亟待基金化转型数据显示，2013年房地产信托成立数量为972款，规模总计3006.07亿元，平均年化收益率为9.52%

　　亟待基金化转型

　　数据显示，2013年房地产信托成立数量为972款，规模总计3006.07亿元，平均年化收益率为9.52%

　　在房地产企业的融资结构中，房地产信托扮演着极为重要的角色，而房地产业务亦是信托公司最重要的利润来源，房地产信托的发展，无疑将牵动信托业在2013年整年的经营业绩。

　　用益信托的在线统计数据显示，2013年房地产信托成立数量为972款，规模总计3006.07亿元，占全部信托产品的比重为34%，产品的平均期限为1.91年，平均年收益率为9.52%。这一规模与2012年相比，上涨约64.9%。

　　同时，有数据显示，房地产信托产品的组成结构也发生了显著变化，单一信托占比上升。业内人士表示，随着IPO开闸，房企现金流好转等变化，传统的“类信贷”房地产业务的利润空间正逐步缩小，信托公司只有根据市场变化情况进行主动管理，进行基金化的房地产信托转型才是未来的出路。

　　2013年房地产信托升温

　　虽然当前房地产信托出现个别违约事件，但其成立规模、融资规模增长势头丝毫不减。

　　用益信托的在线统计数据显示，2013年房地产信托成立数量为972款，规模总计3006.07亿元，占全部信托产品的比重为34%，产品的平均期限为1.91年，平均年收益率为9.52%。

　　其中，2013年上半年房地产信托的成立规模为1385.17亿元，占全年的比重为46%,；而2013年下半年房地产信托的成立规模为1629.65亿元，占比为54%。房地产信托在今年下半年成立规模提升明显。数据显示，2012年房地产信托成立数量为751款，规模总计为1823.19亿元，2013年房地产信托的成立规模则比2012年上涨了64.9%。

　　“从新增规模分析，今年上半年政信合作类的基建信托规模增长较快，而下半年以来，审计署调查地方债务，信托公司规避地方政府债务风险使得基建信托成立规模高台跳水，相应的信托公司重拾房地产信托业务使得成立规模提升”，分析人士表示。

　　单体风险频现

　　随着前两年飞速发展的房地产项目的陆续到期，房地产信托在2013年迎来了大规模兑付。2013年是房地产信托的集中兑付期，引发市场对于房地产信托兑付风险的关注，相关风险时有暴露。

　　记者根据某第三方研究机构的数据统计，从2012年年初至今，已有约15款房地产信托项目因流动性等问题暴露兑付风险，占全部暴露风险的信托项目的逾七成，其中有不到半数的房地产信托通过公开诉讼的司法途径争取权益，且大多数发生在刚过去的2013年。

　　根据用益信托工作室的统计数据，从2012年开始，房地产信托到期规模迅速增加，进入兑付密集期，兑付问题依然是房地产信托产品最牵动市场眼球之处。数据显示，2011年、2012年、2013年集合资金房地产信托到期规模分别是544亿元、1573亿元、1974亿元。据中金公司统计，2013年预计到期房地产信托规模为2816亿元，本息合计总还款额约为3100亿元。而2013年6月和9月分别是房地产信托的兑付高峰。

　　用益信托分析师帅国让认为，房地产信托产品能否到期兑付和房地产行业的宏观调控有紧密的联系，也是房地产信托最显著的风险特征之一。大部分地产信托投资项目均是由于融资方受到前期限购、限价和限贷等调控措施影响，项目租售严重低于预期造成回款困难；同时在调控环境下，银行借贷、资本市场融资等筹资渠道都会受阻。各种因素叠加导致融资方违约风险，从而信托出现兑付风险。

　　“出于对三线、四线城市房价不确定性的担忧，很多信托公司开始在2013年刻意规避三四线城市的地产项目”，有信托公司人士指出。

　　不过，也正是因为房地产信托风险多因“流动性”问题引发，因此，其解决空间较大，通过第三方接盘、信托公司自有资金接盘等方式化解风险。

　　房地产信托亟待转型

　　“由于今年我国政府实施积极财政政策和稳健的货币政策，房地产调控短期内不会退出；银监会对房地产信托的监管力度也在加大，房地产信托需要提高自身的管理水平，实现转型的任务也要提上日程”，用益信托分析人士对记者表示。根据信托业协会统计，截止到2013年三季度，基金化房地产信托产品累计余额达157.44亿元，占全部余额的0.16%，未来将有更广阔的前景。

　　在基金化房地产信托产品方面，业内较早进行尝试的是平安信托、中信信托和新华信托，这些公司已经推出多款基金型的房地产信托产品。“随着房地产市场调控持续的深入，作为信托公司效益最好的业务之一的房地产信托业务面临较严格的监管，基金化的中长期房地产信托集合资金计划是未来房地产信托业务发展的主要趋势之一，而且银监会也曾明确指出‘鼓励信托公司研究创新中长期的私募基金计划’，所以，基金化的房地产信托产品将推动房地产信托业务的转型，降低房地产市场波动所带来的风险”，上述分析师指出。