房企高调进军养老地产 应警惕企业“变相圈地”

　　人口老龄化的加剧和养老服务需求的日益增长，正将养老产业带进前所未有的历史机遇期。在扎堆于养老产业的各路资本中，房地产企业正借政策东风高调扩张养老地产。2014年，随着相关政策逐一落地，养老地产或出现爆发式增长。

　　但也有业内人士指出，由于定位不明，现阶段养老地产只是贴上了不同的标签，以不同形式卖房，并没有摆脱传统房地产开发的本质，应警惕企业假借“养老”之名变相圈地。

　　转型

　　房企全产业链介入

　　保利地产近日在北京宣布，将以全产业链进入养老产业，打造由机构养老、社区养老和居家养老“三位一体”的中国式养老模式。

　　保利房地产集团有限公司副总经理胡在新表示，在未来3至5年内，保利将对原有社区进行适老化改造，新建社区统一适老化设施标准，向所有保利社区提供居家养老服务，并在“十三五”期间完成所有已建社区的适老配套改造。保利地产还将在全国各省会城市建立专业养老连锁机构，辐射保利业主，建立“生活照料、医疗护理、精神慰藉、紧急救援”专业标准，提供老年生活照顾、金融、旅游等一系列定制服务。在业内人士看来，此举明确了养老地产作为保利未来新利润增长点的战略地位。

　　事实上，保利并非唯一一个对养老产业“虎视眈眈”的房企，在巨大市场需求吸引下，众多开发商开始马不停蹄地向养老概念转型。

　　2013年12月，万达与中国太平保险签署战略合作协议，双方将在养老地产及商业地产方面展开合作。万达集团董事长王健林在接受记者采访时表示，所有地产当中最有前途的就是养老地产“房地产并不是一个万年长青的产业，养老地产是地产业今后突围转型的一个主要方向”。

　　万科、首创、复兴、绿城等龙头房企也纷纷抛出了养老地产发展计划，公开信息显示，房企预定的养老地产项目已超过百个。

　　住建部政策研究中心秦虹表示，对于房地产行业来说，未来发展机会将从趋势性机会向结构性机会转变，“老龄化趋势下的养老服务社区开发就是结构性机会的重要方面”。

　　秦虹说，由于我国现今家庭大多是独生子女，在此背景下，养老不再可能靠子女，未来的养老方式必须和居住方式紧密结合在一起。据机构数据统计，按照养老地产在2035年达到均衡的速度计算，选择养老地产的群体占比可能达到15%。这意味着，在20年内，养老地产面积的最大缺口将超过21亿平方米。

　　利好

　　相关政策将逐一落地

　　房企的热情高涨并非一厢情愿，国家在政策层面大力推动已经成为养老地产概念升温的重要动因。

　　2013年9月，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》(以下简称“35号文”)，表明养老产业作为新兴朝阳产业，逐渐成为“调结构、惠民生、促升级”的重要力量。11月，十八届三中全会决定也提出，要积极应对人口老龄化，加快建立社会养老服务体系和发展老年服务产业。

　　按照计划，相关政策将在2014年逐步落地。中国房地产业协会副会长朱中一在接受《经济参考报》记者采访时表示，“35号文”明确要求各部门在2014年三季度前均要制定具体的实施规划，因此，预计2014年将是养老政策落地的关键年，届时将陆续出台一系列配套文件。

　　民政部社会福利和慈善事业促进司副司长王素英也表示，“35号文”里面的45项任务，分门别类地明确了哪个部门牵头，哪些部门配合，什么时候开始启动，什么时候完成。2013年年底前要出台或启动的工作，民政部都已经明确列出。

　　就在本周，民政部发出了《关于开展公办养老机构改革试点工作的通知》。2014年一季度，保监会、民政部、国家老龄办将出台具体措施并展开以房养老试点。有消息称，建设、规划、服务、卫生、金融、土地、税收、就业、信息化人才培养等36个养老服务业领域的系列化支持措施将在2014年不断完善落地。

　　在地方政府层面，有关养老地产的支持政策也正接连出台，甚至有多地政府直接将养老地产招商作为2014年考核地方政府引资部门政绩的一项指标。

　　北京市民政局近期表示，对社会资本新建、扩建的养老机构，政府对每张床位的补贴将由原来的8000至1 .6万元，提高到2万至2 .5万元。北京市此前已经将保证民众的基本养老服务纳入对区县的绩效考核中，并出让了大批养老地产地。深圳近期也提出，优先将养老设施涉及新增建设用地纳入年度实施计划，并享受养老设施用地优惠地价政策。

　　朱中一表示，2014年国家将逐步完善各地土地供应、税费优惠、养老医学、康复、护理、养老心理等方面的人才培养和就业政策；同时也将进一步完善补贴政策，通过补助投资、贷款贴息、购买服务等方式支持社会力量举办养老服务机构，并在资本金、场地、人员等方面进一步利用社会力量降低养老机构的门槛。朱中一进一步表示，随着各项政策的落地，养老地产在2014年或将迎来爆发式增长。

　　警惕

　　借“养老”之名变相圈地

　　记者了解到，受政策支持吸引，众多企业一哄而上，但由于养老地产发展仍处试验阶段，在开发模式尚无明确定论的背景下，行业目前较为混乱。以北京为例，在初具规模的养老地产项目中，采取持有经营模式的有爱慕家、寿山福海、太申祥和山庄等采取出售和出租模式的有曜阳国际、北京太阳城和将府庄园等，采取出售模式的有东方太阳城和万科幸福汇等。

　　此前，《经济参考报》记者走访主打“幸福回归，一生之城”的万科幸福汇售楼处时，在得知是为老人买房后，销售人员介绍称“我们这儿主打养老地产，各种配套设施齐全，1号楼还专为老人居住扩宽了楼梯与电梯空间”。值得注意的是，万科幸福汇整个19幢项目楼中，仅1号楼采取了加宽。也就是说，在其总规模达1226户中，作为养老地产试点的房源仅有146套，所占比例仅为11.9%。

　　当记者问到老年公寓时，销售人员介绍，配套的老年公寓现阶段还没有开启。“租老年公寓不如买房子，不仅后期护理费用高，还不能升值。”上述销售人员说。

　　记者又探访了位于北京市顺义区占地3500亩的东方太阳城。虽然小区内配备了康体中心、老年大学、社区医院等，但在数百幢楼中，仅有3幢是真正的老年公寓，除此之外均是公寓类住宅或高端别墅、短期度假公寓、酒店等。销售人员介绍说：“小区容积率仅0 .34，所以也被看做非住宅类的住宅。还配套了标准的18洞高尔夫球场以及配套练习场。”

　　北京房地产协会秘书长陈志表示，由于定位不明，现阶段的养老地产只是贴上了不同的标签，以不同形式卖房，并没有摆脱传统房地产开发的本质。

　　住建部政策研究中心研究员赵路兴在接受《经济参考报》记者采访时表示，现阶段的确养老地产已有冲动苗头。以养老为由头的地产项目越来越多，其中的确有一部分真正是履行社会职责，做养老，而另外一部分，则是瞄准房地产，变相圈地。

　　“地方有供地需求，市场有购买需求，开发商有追求高利润的需求。”业内人士表示，由于建养老产业，必须有医院、护理等配套设施，因此，开发商的投资也为地方政府减轻不少负担。在减轻负担的基础上，地方政府会给企业相应的税收优惠、补贴等置换型政策，这也是为什么近年来养老地产的火爆的重要原因。

　　“现阶段我们必须做的是确定养老产业经营模式，在物业方面给出明确划线，是持有还是售卖。”上述人士指出，目前，相关部门已在开始关注养老产业的乱象，为了使行业能良好发展，相关部门正在制定行业标准，也会陆续出台一系列鼓励政策，逐步对养老事业进行规范。