2014楼市预言帝：三条主线将会影响房地产市场

　　华远地产董事长任志强：

　　三条主线将会影响房地产市场

　　2014年至少有三条主线将会影响房地产市场。其一是GDP和房地产市场的关系。如果宏观经济转好，地产通常会受到打压，一旦GDP增速有所下降，地产将会被视为重要推动力。预计今年的宏观经济不会太好，也不会太差。

　　第二条主线是供给。根据中国指数研究院1月2日发布的“2013年中国300城市土地市场交易情报”显示，全国300个城市土地出让金总额为31304.5亿元人民币，同比增加50%。共成交土地37208宗，成交面积143569万平方米，同比增加10%。由此可见，土地供应量增加的趋势会持续，一方面，通常土地两三年后才能上市形成供应，市场调整通常以三年为一个周期。而在政府垄断供给的局面下，也难以形成更大规模的供应。另一方面，部分城市的住房需求仍旧十分旺盛。

　　第三条主线是改革。越市场化，对企业越有利。市场化方向明确以后，证监会会逐步放开房企融资的审批，审批速度也将会加快。而2014年将诞生新的一批销售额千亿企业，20个以上的500亿企业，市场集中度会越来越高。

　　世联地产董事长陈劲松：??

　　一线城市租金将持续上涨

　　1.2014年房地产市场软着陆。看供应，2014年待去化的面积依然会同比增长10%。可售面积在增加，需求在放缓，如果是这样的话，今年市场要着陆，硬着陆就是最不希望发生的。

　　2.行业总成交面积进入中期高位平台，但增速放缓。2013年行业取得了历史性的突破，到了7万亿住宅销售总额，这是因为之前开工量高，但是2011年开工量已经出现了拐点，也就是说增速开始出现放缓了。

　　3.50个城市是关注重点，二线城市比一线城市表现更好。在一线城市，30亿元拿一块地都已经很不容易了，地价太高了。所以今年二线城市，也就是以省会城市为主导的情况开始出现，一线城市扎堆的现象消减一些。

　　4.二三线城市商业泡沫凸显，价格回调。

　　5.投资客不会明显增加。今年投资客可能还要少，房地产去投资化的趋势越加明朗。

　　6.35岁以下是绝对的需求的主力，占比会持续提升。

　　7.大者恒大，行业集中度迅速提升。前20名开发商占房地产份额快速上升，上升的幅度超过以往，前十上升的速度也很快。中国房地产份额正在发生深刻的变化，就是大者恒大，越来越大，能力越来越强。

　　8.开发商利润和ROE下滑，开发商经营、竞争面临严酷的精细化考验。

　　9.过于激进中小开发商将面临短期偿付危机。

　　10.一线城市的现金流折现要求带动租金长期持续上涨。

　　广州中原地产项目部总经理黄韬：?

　　一线城市市中心依旧会出地王

　　预计今年的房地产市场会保持稳定，总体的情况是稳定中略有上升。不过局部将会是有升有跌。如广州的中心城区价格将会继续上升，而供应量大的郊区和二三线城市楼价将有可能会下跌。总体的成交量将保持稳定，特别是今年下半年市场消化了“穗六条”的影响后，成交量将会上升，不过应该不会再出现如2013年那样井喷的状况。

　　土地方面，长效机制的推出以及农村集体用地流转的改革等，都将为土地市场带来新的变化。不过目前，很多地方“土地财政”的现状还没改变，能否在今年内得到改变，真是未知之数。预计今年类似广州等一线城市位于市中心的地块依然会出现地王，这由土地的稀缺性决定。同时，近期也留意到北京又再推出限价房和“自住型商品房”用地，保证普通刚需阶层(夹心层)的利益。2013年11月，近一个月北京即推出153万平方米的保障房用地，其中包含公租、经适房、限价房及自住型商品房用地。不排除广州也会仿效。当这种特殊制定的房屋地块达到20%时，就会影响到市场，造成周边楼价的下跌。不过，即使是今年推出地块，要明年才能推出市场，要到明年才会对市场产生影响。

　　保利地产广东公司董事长余英：?

　　千亿房企将有10家

　　1.2014年房企、市场分化，千亿房企将有10家；

　　2.全国房价预计涨幅7%左右，一线、二线核心城市房价继续涨，核心区域房价大涨，三四线城市有涨有跌；

　　3.土地成交量价比2013年略高；

　　4.资本市场和产权融资有亮点；

　　5.房产税不会全面推行，限购、限贷继续，部分城市会有变化。

　　合富辉煌首席分析师黎文江：??

　　今年楼价预计保持10%左右涨幅

　　黎文江认为，按照十八届三中全会的指示，预计2014年房地产政策将会进一步淡化限价等行政手段，但是限购、限贷短期内不会立刻退出，今年还将继续执行。由此看来，今年整体房地产市场成交量也将有乐观的预期。经过近三年来的调控，市场走势已经呈现一定的周期性。2012年广州房地产市场在下半年成交量开始爆发，出现“前低后高”，2013年延续了2012年市场火爆，出现“前高后低”。预计2014年又将承接2013年底市场较为低迷的局势，再次转至“前低后高”。2013年各大房企销售业绩完成情况良好，年末市场上鲜见促销行为，但是预计今年初将可能有小幅度的以价换量。但是因为限签的关系，去年大量豪宅以及大户型单位被挤压，今年预计这部分产品将会逐步网签，楼价仍然面临较大的结构性上涨的压力，全年房价预计仍将保持10%左右的涨幅。(邓苏梅)

　　满堂红市场研究部高级经理周峰：??

　　第一季度二手楼价将回落

　　2014年第一季度，广州二手住宅市场仍将处于调整态势，预计个别郊区板块的小业主会在2月春节后率先调整放盘价，二手楼价也会从前期高位向下回落，幅度大概在4%-7%之间。整个市场的主力客户群仍是外地准买家，但广州本地买家的比例会有所增加，市场成交的热点集中在80-100平方米的小三房物业，其比例有望达到25%的水平。第一季度广州一手住宅成交也将受到“穗六条”后续影响而出现萎缩。预计第一季度全市十区月均网签量在5100宗左右，比2013年第一季度减少22%。按常规至少要经过半年的观察期，政策才有进一步加深或适度放松的可能，因而对外地客户的“三年期社保或个税证明”以及二套房首付七成的措施，将会成为2014年第一季度甚至上半年的调控主基调，亦会对广州市一、二手住宅市场内的外地准买家造成直接制约。至于第二季度及其后的市场如何走，关键看3月“两会”之后中央或地方政府是否有新的调控措施出台。(邓苏梅)

　　方圆地产首席分析师邓浩志：??

　　房产税难以大范围铺开

　　预测2014年由于一二线城市房价上涨动力足，将继续迎来严控，而三四线城市由于供过于求、楼价下行，将有继续放宽的可能。

　　同时，调控方式也将往增加市场供应、改变供求关系方向转变。广州无论是“新国五条细则”还是“穗六条”，都分别要求增加土地供应，加大对中低价位商品住房的土地供应。目前房地产市场现状是需求与供给的不平衡，具体表现为住宅土地供应不足限制住房供给增长，住房供给不足难以满足住房需求。因此，以往政府切断房企资金链反而令到供给下降，不利于平抑房价，而从供应端着手，增加供应，缓解供需矛盾，则有利于实现房价控制目标。

　　房产税扩围风声一直不断，而国务院会议提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，更使房产税上升到立法的高度。但一方面房产税立法、开征，需要在财税整体改革的基础上进行，目前相关制度环境尚未成熟，另一方面，房屋登记系统和交易数据信息尚未实现联网，在客观环境下难以铺开。此外，在市场环境各异的情况下如何切合各方利益，针对存量住房如何征收等问题也尚未解决，因此从试点到全面推广仍需要较长时间。