一月上海二手房市场：成交延续转淡 价格几近停涨

　　上海二手房指数办公室今天发布报告，2014年1月，上海二手房指数为2941点，比2013年12月上升7点，环比上涨0.26%，涨幅相比2013年12月大幅缩小了0.37个百分点。涨幅呈锐减之势。

　　  上海二手房指数办公室认为，相比2013年的牛市，2014年上海二手房市场开局明显冷清，延续上月涨幅下滑态势，并且涨幅锐减，有的区域价格几乎走平。抽样统计，看房量下降2成，成交量下降1成。尽管挂牌量增加10%左右，诚意卖家增多，但不少买家从追涨转为持币观望。需求下降在于预期变化、开年房贷收紧，以及临近春节传统淡季影响。这些加剧了买卖双方交易热情减弱，市场降温明显。

　　  “沪七条”政策在淡季更见效应。而1月11日举行的2014年全国国土资源工作会议透露，今年全国将出台《不动产统一登记条例》，有助于房产税的开征和住房信息联网，这将迫使一部分人放手多余房产。2014年楼市调控，去行政化、差异化政策将成主流。

　　  刚需房成交量减少

　　  2014年1月，传统市区全部8个区及浦东陆家嘴整体上涨0.26%，涨幅比2013年12月缩小0.37个百分点。其中，市中心4区及陆家嘴1月整体上涨0.28%，涨幅比2013年12月缩小0.30个百分点。

　　  1月，传统市区涨幅较高的闸北、静安、普陀、徐汇分别上涨0.33%、0.32%、0.30%、0.29%，其中非市中心的闸北涨幅领先。市区内有些板块带看量出现三至五成下跌，成交量出现二至三成下降，如徐汇龙华、普陀真如。一些近期挂牌的置换型卖家为求快速变现，议价空间为2%-3%。目前50-70平方米、总价150-300万元的售后公房价格近乎停涨，120-150平方米的改善型房源，成交价基本低于市场均价。

　　  1月，新兴城区整体上涨0.26%，涨幅比2013年12月缩小0.27个百分点。青浦近市区部分上涨0.33%，松江、宝山近市区部分均上涨0.32%。虽然诚意卖房增多，但买家并不买账，观望情绪蔓延，甚至一些降价房源也未能出手。150万元以内的刚需房成交量减少至占比6成。一些改善客因年底难找到中意房源或手中房源未能出手，加上房贷收紧，搁浅置换计划。

　　  1月，非新兴城区整体上涨0.13 %，涨幅比2013年12月缩小0.26个百分点。非新兴城区内涨跌互现，如青浦华新、金山朱泾分别上涨0.46%、0.34%；奉贤南桥、浦东外环分别下跌0.25%、0.14%。浦东临港新城尽管上涨0.50%，但涨幅较上月缩小0.72个百分点，土地市场热潮过后房价涨幅趋向理性。

　　  临近春节房价走平

　　  2014年1月全市130个板块中，上涨板块103个，下跌板块5个，持平板块22个。

　　  上涨板块平均上涨0.32 %，涨幅环比大幅缩小0.52个百分点。涨幅较高的都是刚需和改善客青睐之地，如新兴城区内板块涨幅较大的宝山大华、浦东北蔡、闵行春申分别上涨0.53%、0.47%、0.42%。市中心涨幅较大的如黄浦复兴公园上涨0.50%、陆家嘴和徐家汇均上涨0.47%。临近春节，房源消化速度明显放缓，各板块成交量出现一至三成不等回落。抽样统计，由于春节将近，约三成以上卖家不急于出手，等待春节后的市场表现，试探性挂牌的较多。另外，一些受轨交或规划利好的板块，仍存上涨动力，惜售现象不减，如浦东航头、长宁仙霞、浦东唐镇分别上涨0.51%、0.46%、0.44%。

　　  持平板块数量为22个，较上月增加3个。一些新兴城区板块已出现连续停涨，如浦东六里、徐汇田林、虹口临平路。市中心的一些中高档房源聚集板块也出现停涨，如黄浦淮海中路，长宁新华路。自贸区题材的外高桥本月也现走平行情。

　　  下跌板块平均下跌0.16%，跌幅环比缩小0.20个百分点。下跌板块仅5个，其中浦东川沙和杨浦新江湾城分别下跌0.19%、0.12%，其余三个皆在非新兴城区内。春节将近，急售现象减少，一些前期降价房源也收回让利，由此下跌板块数量并未受淡季影响而增加。仅一些急售房源出现2%-3%的议价空间，其中让利较大的多为挂牌一个月以上的，急于套现；另外则是一部分置换客因有明确置换目标，加上市场行情变化，但出售意愿增强，放大了议价空间。

　　  上海二手房指数办公室认为，1月上海二手房市场开局冷清，或进入房价“停滞期”。整体来看，一是“沪七条”效应，观望情绪上升；二是假日影响；三是银行信贷收紧，使得不少购房者暂缓入市计划。虽然价格开始松动，但持续回调的基础并不牢固。尤其是1月28日闸北地块出让刷新上海宅地地王总价纪录，打破市区区域房价格局，同时土地市场的持续高热对推动房价是不言而喻的。在春节过后的一段时间，随着“沪七条”影响逐渐消化，商业银行房贷额度恢复，以及宏观调控稳定预期、缓解供需矛盾的背景下，首套刚需和改善型刚需或积极入市，那么房价将继续呈现稳中有升的格局。