房价满足三指标才能降 冯仑:房地产要看马云脸色

　　“中午吃饭的时候，有人问我，十八届三中全会开完了，房地产新政何在？我说，现在我们不要看政府怎么做，我们要看马云怎么做。”这是万通控股董事长冯仑抛出的一个惊人观点。

　　这位出生于1959年的地产大亨，是近二十年来中国房地产业的风云人物，号称“地产思想家”。

　　[谈投资]商铺将逐渐贬值

　　电子商务和房地产，这两个看起来风马牛不相及的产业，在冯仑看来，却是“房地产业要看马云脸色过日子”的。

　　2013“双十一”，马云旗下的天猫商城销售量突破350亿元，各界哗然。“每年的光棍节，我都去马云那里观摩，马云2013年的目标是：消灭三线房地产。”冯仑揭秘。

　　2013年以来北京的网上零售额已经达到社会消费品零售总额的10%。“这意味着，很多东西不进入商场销售了，商场的物业就空置出一部分了。”冯仑分析说，再过5年预计社会消费品零售总额的50%都是电商在“玩”，到那个时候，原有的购物中心可能会有更多空置，物业价值随之就会下降。冯仑认为，现在手里头有大量购物中心、商铺等物业的，应该赶紧出手，不要等着贬值。

　　[谈房价]满足三个指标才能降

　　冯仑表示决定房价的有长期因素和短期因素。三中全会开出的“药方”，都是在创造一种调控房地产市场的长效机制，从长期来看，有利于降低房价，但在短期内这个影响并不会立竿见影。

　　房价什么时候能降下来呢？

　　在冯仑看来，这取决于三个指标。

　　第一，该地区人均GDP超过8000美元；第二，新房和旧房交易量达到1:1，甚至旧房交易量超过新房；第三，该地区人口的净增量为零甚至是负数。“满足这三个指标，房价才会降下来。

　　现在国内有些城市已经满足了前两个指标，但是往往第三个指标还不满足，人口数量还在增长，因此房价下降的时机还未到。”冯仑说。

　　[谈转型]已瞄准医疗地产

　　“未来十年，中国的房地产行业将会进入一个全面发展的重要时期，很多东西都会和现在不一样。有意于长远发展的房地产企业，从现在就要准备转型了。”冯仑抛出了这一观点。

　　冯仑认为，未来房地产业将被分流成三个市场，高端的做金融业，中端的做服务业，低端的做制造业。

　　就现阶段而言，大多数房地产企业仍停留在制造业阶段，但已经有“敢吃螃蟹”的企业开始进军中高端市场，比如万科。

　　“万科已经迈出了住宅产业化的步伐，用工业化的手段来做住宅，不仅施工速度快、降低了成本，而且房子里的所有零配件都可以更换，客户满意度高。”冯仑透露，未来，万科可能还将和中城联盟等联手发展中国的住宅银行，客户买了房子以后，可以用很便捷的方式更换新房。

　　万通集团眼下正把目光瞅准了医疗地产。

　　冯仑认为，医疗业就业系数大、需求弹性大，且是高增长行业，如果地产和医疗结合，发展中高档医院，应是个能赚钱的出路。

　　马云惊艳言论符合经济逻辑想象电商抑制房价

　　口才极好的淘宝的创始人马云日前再度发表让人惊艳的言论，称自己不关心双十一的成绩，而希望借助电商模式改变中国的经济结构。他表示：“双十一无论做到300亿还是350亿，我就是想让房地产商感到震撼，让他们知道，不能再继续做这样的投资，而是将注意力放在新的趋势上面。”

　　而眼下的房奴或者正在争取做房奴的人们，自然很容易受到马云这番豪言壮语的感染，他的只言片语似乎呈现出一位企业家的公共关怀，很能代表普通民众的立场。

　　不难理解上述主张或会起到“振奋人心”的效果，不排除有人开始想入非非，将房价下跌的希望，寄托在充满生机的电商产业。

　　在业内人士看来马云发表的这番言论，并非简单的情绪动员，其结论符合一定的经济学逻辑，即随着电商的发展，商业地产的需求下降从而带来房价的下跌。

　　可惜多数人并没能理解这层意思，这不仅是因为知识结构的缺陷，马云过去留给民众的印象，除了作为一位出色的商人，其魅力还在于他的“导师”气场。他的人生经历充满了各种励志的桥段，青年人视其为榜样，在此基础上，当他表达对房产界的“成见”时，就意味着“导师”气质与批判精神合流，如果注意观察，你也许会发现，它们是当下中国互联网偶像生产的两个重要因素。

　　不过马云的这番言论受到多位知名地产商的批评，可惜的是，即便批评者有理有据，粉丝甚众，仍然难以占得上风。这一局面涉及另一个因素，过去很长一段时间，民间对高房价痛恨不已。

　　任何对低房价愿望的无视甚至无情的鄙视，都意味着站在民众的对立面。尽管高房价由多种因素导致，但在舆论场，房产界一向被视为暴利行业，房产商更是被视为典型的中国式资本家。

　　在公共治理领域，也经常可以看到房价的情结导致的批评倾向。那些通过卖地而扩充地方收入甚至收获政绩的执政者，或者一手经营城市，力推造城运动的领导人，往往受到质疑。大同市原市长耿彦波近来再次成为舆论焦点，对他褒贬不一，但批评部分则主要集中在他的“造城”。

　　无独有偶，就在马云发出通过发展电商来抑制高房价的主张后，新华社的一篇报道提到，不少腐败落马官员的绰号都显示与“建设”的关系，四川省委原副书记李春城被称为“李拆城”，安徽省原副省长倪发科被称为“扒市长”——“‘建设腐败’成权力寻租重灾区”。

　　这些绰号让人想起封建时代的地主的形象，它们是高房价时代对腐败官员的特殊赐予。与之相对，马云描述的电商前景则让人向往，它之所以让民众兴奋，显然不在于生活方式的改变，而在于它提供了这样一种想象：电商兴旺，房价下跌，泡沫破裂，只剩下空空如也的鬼城。