借他人的购房资格买房 这样的委托协议是否有效？

　　“借名买房”这件事，发生在朋友、亲人之间居多。家住鄞州区的小王和小吴是一对夫妻，一直想再买一套房子，但由于二人属于限购限贷之列，就打算“借名买房”。为了保险起见，两人找到了共同的朋友小罗，委托他来购房。买房的首付和按揭款都由夫妻俩来付，小罗只是负责挂个名。私底下，夫妻俩还和小罗签订了一份委托购房协议。

　　律师提醒：这种“借名买房”的事儿不可取，借名的人或遇到房子作为被借名人财产清偿债务等风险，被借名的人自己以后买房受影响，会造成首付比例及贷款利率等差额的损失。

　　“借名买房”签了委托协议是否有效

　　上面所述的故事一切按照“计划”进行，房子也买了，按揭也在慢慢地还。可谁承想，小王和小吴这对小夫妻却闹起了离婚。而且离婚约定这套小罗名下的房子要给小王，但是这套房子因为有银行按揭贷款无法过户。

　　这个时候，小罗也拿不定主意了，当初签订的委托购房协议是和夫妻俩签的，自己不敢轻易就过户给小王。实在没办法，小罗选择了与夫妻俩走法律途径。虽然小罗和小王、小吴最后达成了和解，但心里多了个疙瘩。

　　借他人的购房资格买房，这样的委托买房协议是否有效？

　　浙江省铭生律师事务所宋雪萍律师认为，关于借名购房协议的法律效力，不能笼统地讲，是有效还是无效，要根据不同的借名购房情形，来认定协议的法律效力。

　　对于购买经济适用房、房改房等对购房人资格有要求严格的情形，以及由于政府限购不具备购买条件的购房人等，由于实际购房人不具备购房资格，但为了达到购买该房屋的目的，必须通过借用别人(具有实际购房资格)的名义来购买房屋。此情形属于实际购房人与名义购房人相互串通，骗取有关单位以达到实际购房人购买房屋的最终目的。这种情形下，实际购房人与名义购房人所签订的借名购房协议的效力就值得斟酌，因为虽然《借名购房协议》的签订是实际购房人与名义购房人双方真实意思表示，但其约定是通过欺骗有关单位协助实际购房人购买房产，这违背了对于购买以上房产的购房人资格限制的要求。

　　借名双方都有风险

　　还有个案例：陆先生是借了表妹的名字来买房的。买的是位于江北的房子，面积不大，总价也不高。陆先生付好首付款之后，每个月的按揭款，陆先生也是以表妹的名义在还。但现在表妹却回了老家，不再回来，这套房子的归属也就悬在那里了。

　　陆先生三番五次催表妹回来办理过户手续，表妹却以种种理由推托。陆先生有些懊恼，去法院吧，毕竟亲戚一场，不去吧，这房子相当于白白地送掉了。到现在，陆先生还在思量着该怎么说服表妹来过户。

　　浙江甬泰律师事务所石善勇律师说，产生诉讼时，一是按物权确认的纠纷来处理，登记的物权与事实上的物权不一致，结合购房款的支付、双方签订的协议等证据来证明实际购得房屋属于出资人所有；二是按委托合同的纠纷来处理，因为双方关于委托买房的协议不违反法律强制性规定应属有效，借名人与被借名人之间有纠纷就应当依据双方合同约定予以解决，当事人没有约定或者约定不明的，可以参照《合同法》关于委托合同和买卖合同有相关规定处理。

　　借名买房纠纷中，双方的借名协议很重要，能明确双方的意思表示。要是最后，确认房屋权利的请求得不到法院的支持，借名人有权向被借名人主张出资债权。

　　律师建议，“借名买房”不可取。“借名买房，对被借名人自己今后买房影响很大，会造成首付比例及贷款利率等差额的损失。对借名人来说，存在房子作为被借名人财产清偿债务等风险。”