成交下滑或是房价调整的前奏 今年市场变数正在增多

　　悲观预期正在笼罩当下楼市。香港地产项目降价促销，内地业界大佬预言楼市“非常不妙”。在成交下滑、房价涨幅放缓、融资环境趋变和调控仍紧的新背景下，今年房地产市场面临的变数正在增多，楼市将可能步入新一轮调整期，而成交量下滑或许是房价调整的一个前奏。

　　从成交量看，1月份全国楼市成交一片萎靡，北京等部分一线城市甚至出现“腰斩”现象。进入2月份，成交低迷态势依旧。

　　楼市成交量连续回落，既受春节淡季的传统因素影响，也有开发商推盘积极性不高的原因。更为关键的是，价格持续居高不下，购房者观望情绪明显加重，对未来房价走势产生分歧且房价回落预期渐强。

　　从价格看，尽管房价上涨态势依旧，但涨幅已明显趋缓，房价上涨区域布局也由“普涨时代”进入“分化时代”。尤其需要指出的是，业界大佬对于未来楼市的走向已由乐观转向偏悲观，而机构的预测更是印证了这种观点。里昂研究报告预期内地房价涨幅将由去年的12%放缓至今年的8%。穆迪也预计2014年中国70个大中城市的房价涨势将有所回落，原因是2013年底的基数较高，而且房地产业具有周期性，随着对房价未来走势分歧的加大，房价回调将是大概率事件。

　　从资金面看，房地产是资金密集型行业，今年资本市场流动性必将对其产生明显而深刻的影响，房地产业的融资环境将发生本质改变，来自银行等金融机构的间接融资的难度和成本预计都将随之上升。此间已有观察家预言，美联储退出Q E有可能把中国房地产打回原形，多年以来靠潜伏的国际资本支撑的中国高房价将迎来真正的重击。

　　的确，与往年不同，大多数商业银行在房贷方面明显较之前谨慎，为避免像去年出现的流动性紧张现象，商业银行压缩房贷投放规模成为必然选项。这从银监会的表态中也可得到佐证。银监会在2014年全国银行业监管工作会议，明确今年银行业监管工作重点，要求切实防范和化解金融风险隐患，严控房地产贷款风险，高度关注重点企业，继续强化“名单制”管理，防范个别企业资金链断裂可能产生的风险传染。

　　从调控政策看，新一届政府一年来有关房地产调控的表态，始终不提控制房价，也基本不谈行政调控，总体思路已由盯住短期房价调控目标逐渐转向调节供需关系和建立长效机制。随着楼市持续分化，调控将更强调针对性和分类指导。目前虽然处于调控“真空期”，但从各方表态可以看出，楼市调控将保持连续性和稳定性，在执行好既有调控政策的同时，进一步加强市场监管也势在必行。

　　综合来看，促使房价调整的因素正在增多并且动能也在增强，楼市分化格局料将延续，一线城市和热点二线城市房价涨幅将进一步收窄，而部分三四线城市房价则有骤降的可能。