资金面趋紧致房企压力增大 难再现2013年的火热态势

　　上海易居房地产研究院日前发布了《2013年全国房企资金专题报告》。报告指出：2013年房企资金面偏松，2014年将逐步趋紧，房企竞争压力增大。

　　报告从企业资金状况、资金回笼和融资环境等三个方面，共选取8个最具代表性指标，根据各指标对房地产开发企业资金状况的影响程度予以赋值。其中本年资金来源同比增速、本年资金来源和投资额增速差值、商品房销售金额增长率、房地产开发贷款余额增长率、个人购房贷款余额增长率、GDP增长率、金融机构人民币贷款余额增长率为正向指标，企业自筹资金比重为逆向指标。利用指标体系中各指标得分和各指标权重相乘，即可算出当年房地产开发企业资金状况评价综合指标得分。

　　报告显示：2002年以来，房企资金状况呈现震荡式变化，尤其是2007年以后振幅加大，2008年最为紧张，2009年出现弹跳式反弹而大幅好转，首次呈现宽松；而自2010年开始楼市调控严厉，房企纷纷面临成本走高，资金链紧张的状况而一度陷入资金低谷；2013年以来，房企资金状况明显改善，上半年资金状况步入宽松，随后不断收紧。

　　报告显示：2014年房地产市场的发展将很难再现2013年的火热态势，房企资金在多重因素的影响下将由“偏松”步入“合理”，或者“偏紧”区间。具体因素一是房企加紧土地储备占用资金。2013年各大房企销售业绩呈现快速增长，房企去化速度加快，后续亟待进行土地储备，以快速抢占后期市场，做大做强企业规模。

　　二是拿地成本高致使资金压力大。2013年土地市场的火爆接近疯狂，地王频现，此外优质地块稀缺加大房企竞争。根据易居研究院监测的10个典型城市来看，多地在春节后纷纷发布供地公告，新年首月土地市场延续活跃态势，土地成交均价继续上行，并已持续16个月同比正增长，再次刷新历史记录。

　　三是新房市场供应加大将影响去化。2013年成交的大量土地今年将陆续形成产品进入市场，从而增加新房市场供应，一方面供应加大将使得去化压力增大，资金回笼力度将难以复制去年，另一方面也会加剧房企间的竞争，在一定程度上抑制房价上涨，影响房企收益。

　　四是房地产调控还将继续影响市场。2013年的各地限购、限贷政策将继续发挥作用，压制部分市场需求。

　　五是货币政策中性略偏紧，尤其是房地产贷款沿袭2013年下半年格局，仍将偏紧。一般而言，每年一季度都是全年放贷最多的季度，但今年年初个人房贷依然没有如往年那样“放水”，已说明问题。

　　但应该看到的积极因素是，宏观经济发展稳中向好，宏观政策短期不会出现大方向改变，这将有利于进一步稳定房地产市场。