新年楼市以“蛰伏”开局 一线城市预期依然向好

　　受春节假期等因素影响，1月全国楼市成交明显下滑，部分城市甚至出现了“腰斩”现象。研究员严跃进预计，3月随着就业人口流动方向的转变，各大城市的市场成交量会出现新的变化。

　　1月楼市成交明显下滑

　　据监测，1月30个典型城市新建商品住宅成交面积为1415万平方米，环比减少17.1%，同比减少14.0%。具体而言，30个城市中，有23个城市成交量出现了环比下跌。

　　其中，一线城市的环比跌幅最为明显。4个一线城市新建商品住宅成交面积为225万平方米，环比减少30.0%，同比减少47.1%。具体数值看，4个城市分别出现了36.8%、27.9%、16.2%和44.4%的环比跌幅。

　　研究员严跃进表示，这主要是春节假期效应开始显现，很多房企推盘力度不大，且购房者的入市动机削弱，从而导致成交量的下滑。另有业内专家补充称，自2013年底已有18个城市出台了调控收紧政策，加上银行信贷收缩，同样客观上造成了成交量的降低。

　　严跃进认为，预计到3月，随着就业人口流动方向的转变，各大城市的市场成交量会出现新的变化。大体上，一线城市和东部城市的行情下滑态势会得到遏制，成交量甚至会出现明显的反弹。

　　典型房企业绩“淡季不淡”

　　尽管如此，典型房企1月的业绩却房企出现普涨。在目前已公布业绩的几家房企中，万科、碧桂园、恒大、绿地、招商、旭辉、中骏置业均出现显著上升。从同比增幅来看，中骏置业和碧桂园最高，同比增速分别高达142%和141%。

　　对于“淡季不淡”的现象，朱一鸣认为，与部分房企采取“削峰填谷”的策略有关。典型的有万科，由于去年底就开始“藏”业绩，万科实现了“开门大涨。根据万科业绩报告显示，公司1月销售面积同比增长20.79%；销售金额同比增长44.99%，两项数据均创同月历史新高。

　　朱一鸣还认为，典型房企仍然保持一定的推案量，同比增长实属合理，但由于公布业绩的企业家数有限，首月业绩同比增长肯定不是大多数房企的普遍现象。

　　不过房企显然对2014年形势很有信心，纷纷调高了今年业绩，万科、绿地、恒大分别将销售目标定在了2000亿、2400亿、1100亿。

　　不同城市分化仍在加剧

　　对市场前景的看好，传递到土地市场则是土地成交价的上扬。一线城市土地均价涨幅更加惊人。数据显示，1月北上广深四个城市的成交均价过万，为10136元/平方米，环比上涨125.1%，同比上涨253.1%，价格创历史单月新高。

　　但不可置否的是，不同城市的分化在持续加剧，近期三四线城市崩盘论甚嚣尘上。亿翰智库的观点则认为，经历三年的调整周期，市场价格机制在三四线城市调整的颇为明显。开发企业在三线城市开始缩小投资，地方政府对土地供给也有所减缓。

　　而最主要的是，在三四线开发房地产，无论是开发贷还是影子银行都对三四线城市有所忌惮，开发商所能够动用的杠杆不高，可能会进一步收缩。从需求的角度看，亿翰智库认为三四线城市依然可以持续，危机并不如此严重。