五大商圈中的商业体如何群雄逐鹿

　　  2014年，对商业零售业而言，或许是破与立共存的一年。

　　  经过了百货店最尴尬的2013年，和一个急速下滑的2014年的开年，往日极具煽动性的商业企划的吸引力在这一年大幅下降，被限制的“三公”消费、对经济环境下降的预期以及电商的强势冲击，让百货业原本牢固的根基突然间变得不知所措，尤其在开年春节业绩下滑25%以后，大家都有些坐不住了。

　　  而就在2月中旬，瑞典宜家家居宣布杭州店开工，永旺梦乐城良渚新城购物中心等项目也将开工，其他几家综合体已陆续签约。从建筑周期来看，余杭乔司板块的人气将会在明年下半年真正爆发。与此同时，庆春商圈、城北商圈、城东商圈和钱江新城商圈的一众商业体也都在积极筹备，大家对区域级商圈的热情从未像今年这般火爆。

　　  传统商业模式的革新、新商业体的崛起、新商业秩序的建立，都必须通过“颠覆旧模式”这种方式达成，不“破”则无法“立”，如果说要重构整个杭州城的商业版图，2014或将是一个新的元年。

　　  入驻商业项目：

　　  下沙银泰城、城东新城银泰百货

　　  杭州时代天街、下沙印象城

　　  银泰百货在城东有两步棋，第一步，银泰百货集团和浙江中铁房地产集团合作开发了总建筑面积为3万平方米的城东新城银泰城，计划建成社区型类购物中心的模式。从战略上来讲，它可以和银泰庆春店在东部形成南北两店，拦截更多从东部进入杭州市区的省内客人。

　　  第二部棋，是牵手下沙。金沙湖板块，也叫新城中心区板块，是下沙的“明星”地块。2013下半年，中沙社区经济联合社与银泰百货签约，预示着下沙路的永泰商城项目，今后将变成下沙银泰城，这一项目预计会2015年前后完工，规模和银泰庆春店差不多。

　　  此外，另一个大型商业项目杭州时代天街也把“未来”压在了下沙。据悉，杭州时代天街将规划有40000平方米的美食餐饮，约13300平方米的国际精品超市、约8800平方米的六星级IMAX影院以及约1600平方米的真冰溜冰场。核心商圈定位基本包括下沙新城中心区，次要商圈覆盖整个下沙新城，边缘商圈辐射下沙周边的九堡和乔司，甚至临平、海宁、萧山。

　　  分析

　　  在前两年，下沙几乎是一块“商业空白地”，而随着住宅区和周边配套的逐渐成熟，这块区域掩盖下的商业活力也开始萌动。就在不久前，深国投商用置业集团成功竞得高沙地铁上盖物业地块，这就意味着，继银泰城和龙湖天街之后，印象城这又一家大型品牌商业娱乐购物中心将落子下沙，城东商圈的商业未来，已经越来越清晰。

　　  入驻商业项目：

　　  西子国际、天虹百货

　　  在杭州城市规划上，地铁2号线与4号线的布局，像两条商业大动脉，让庆春商圈的未来充满想象。

　　  银泰庆春百货是目前庆春商圈最主要的商业体，短短几年就成为撬动周边商业消费的中心点，然而在今明两年，两家新的商业体的先后开业，将会让这里产生商业积聚效应。

　　  杭州大厦的西子国际落子庆春广场和银泰庆春店的西侧，项目总建筑面积28万平方米，规划业态涵盖购物中心、写字楼和酒店式公寓等，数据统计显示，西子国际项目在2013年的商铺成交额已经达到10亿元。值得一提的是，地铁2号线庆春广场站将成为其上盖物业。西子国际项目被定位成“城市生活体验中心”，城市生活馆、精品服饰馆、文化艺术馆、儿童微世界……有望创造一种全新的和生活有关的零售方式，并在今年完成整体工程，明年开业。

　　  而来自深圳的百货连锁店天虹百货，已布局新塘路以东凤起路以北交会处的中豪五福新天地，商场使用面积预计有7万多平方米，计划引入餐饮、娱乐、百货和超市，以及影院，目前正在招商过程中，预计今年下半年开业。

　　  分析

　　  在几大商业综合体的相互作用下，庆春商圈未来不仅能牢牢圈住商圈内客群，经庆春隧道从萧山来杭，以及通过秋石高架延伸段入杭的其他省内城市客人，也将成为决定庆春商圈未来可能性的重要因素。

　　  入驻商业项目：

　　  来福士广场、高德置地广场

　　  与万象城只一街之隔的工地上，两座超高层流线式塔楼正在一天天“长高”，今年年底或明年年初，一座体量达到41万平方米，世界级城市综合体来福士广场将一跃而起。

　　  杭州来福士中心集中了甲级写字楼、购物中心、超5星级酒店、高端服务公寓、行政公馆等业态。现在已经明确将引入希尔顿酒店集团旗下最高级别的超豪华酒店康莱德，是继新加坡、上海、北京、成都、宁波之后的世界第六座来福士，也是在中国已开业的来福士里规模最大、业态最丰富的一座。

　　  而七星豪华酒店卓美亚将是高德置地广场项目中面积最大部分，接近10万平方米，预计2016年底开出。而高德置地方面对购物中心的内容讳莫如深，声称会高过杭州万象城。

　　  分析

　　  地铁4号线彭埠到钱江新城段有望在2014年底开通，和来福士开张的时间不谋而合。地铁江锦路、市民中心等站点附近，正是杭州来福士中心、杭州高德置地广场两大综合体，地铁效应带来的商业效应驱动，届时也会表现得非常明显。

　　  入驻商业项目：

　　  中大银泰城、万达广场

　　  蓝翔综合体

　　  杭州城北，一直以来都是居住密集地，大型商业的缺乏，让这一区域甚至还未形成能与其他板块相竞争的商圈，各路零售大佬也一直对这块蛋糕虎视眈眈。

　　  在2014年，城北商圈的沉寂将被打破。杭州中大银泰城落子东新路与石祥路交界处的北侧，总建筑面积约33万平方米，其中购物中心面积约10万平方米，拥有1800个机动车泊位，中大银泰城设有杭城首个“流动峡谷景观公园”，成为主打慢生活方式的“城市客厅”。值得一提的是，地铁5号线、3号线和4号线在此辐辏交织，中大银泰城将整个城市东北的近120万居民纳入自己的辐射圈中。

　　  此外，另一项商业综合体——万达广场已在日前宣布主体结构结顶，这个集餐饮、娱乐、休闲、百货、影院等功能于一体、总建筑面积高达36万方的商业综合体，将定于今年12月正式开业。

　　  华润也早已在2012年确定入驻原蓝翔综合体，将在杭州城北打造“快乐消费”的梦想之城华润欢乐颂。欢乐颂不仅具备日常购物、休闲、餐饮、文化、金融等服务功能，更增强了购物中心的游乐场、剧场、影院等各种娱乐功能，为消费者带来一站式消费和快乐消费的双重体验。

　　  分析

　　  从目前的商铺成交量来看，城北商圈的确可谓是炙手可热，回顾2013年，万达广场商铺成交163套，斩获金额7.5亿，排在第一位。纵观城北板块，云集了万达、华润、银泰等许多商业大鳄，而从开业时间上来看，银泰和万达的开业时间不分伯仲，想必都想在2014年在城北站稳脚跟。

　　  入驻商业项目：

　　  瑞典宜家、日本永旺梦乐城

　　  去年落子乔司的瑞典宜家，以其独特的商业模式在全球范围内赢得好口碑，这个项目的营业面积达5万平方米，这个大小比宜家上海徐汇店3.2万平方米的面积更大，而它的开业时间窗将会在明年6月。

　　  从构造上来看，杭州宜家地面建筑为3层，地下1层和地面1层都是用来做停车场的，预计会有1000多个停车位，地面2、3层用于购物。杭州地铁1号线乔司站的B出口位置离它500米左右，地铁1号线从湘湖方向来的客人，出站步行5分钟就可以到达宜家。此外，通过周边的杭甬高速和杭浦高速，也会将嘉兴、绍兴、宁波等地的客人吸引过来。

　　  除了宜家，日本永旺梦乐城也是颇受关注的商业项目，永旺，作为日本著名的零售集团公司，以经营综合购物百货公司闻名，也是日本及亚洲最大的百货零售企业之一。占地10万平方米的梦乐城，很可能会选择以大型综合超市为其核心店，同时带入服饰类专卖店、运动品店、书店等大型店铺，满足社区顾客的生活需求。它距离亲亲家园的车程在2分钟左右，距离良渚文化村的车程在5分钟左右，从浙大紫金港开车过去也就10分钟左右。对缺乏大型商业项目的余杭区而言，永旺的商业零售项目必然会成为周边10-15分钟车程的商圈核心，成为盘踞一方的二级商圈。

　　  分析

　　  在杭州地铁1号线的作用下，包括宜家、永旺在内的多个沿线商业点将“串珠成链”，在宜家区块以南，正布局着大型市场乔司国际商贸城，宜家区块往北，地铁1号线翁梅站附近计划建设一个20万平方米的商业综合体，再往北的余杭高铁站、南苑站、临平站也都将布局大型商业综合体，这些块状商业体发挥出的集聚效应，有望带热乔司板块和余杭地区的商业热度。