冷热难辨：一季度房地产市场疑云笼罩

　　一季度，房地产市场的两极表现让相关人士感到疑惑，争论也因此而生——悲观者认为，楼市拐点已至，调整在所难免；而乐观者则认为暴跌纯属“妄想”，楼市刚需基本面不会改变。

　　从国家统计局的数据来看，虽然部分数据出现增幅回落或放缓迹象，但总体而言，离调整拐点还相距甚远。2月份，70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格，与上月相比，价格下降的城市只有4个，持平的城市有9个，上涨的城市仍有57个；与去年同月相比，价格下降的城市只有1个，上涨的城市有69个。其中，最高涨幅为18.7%，最低为下降4.1%。

　　1—2月份，全国房地产开发投资7956亿元，同比名义增长19.3%，增速比去年全年回落0.5个百分点；商品房销售面积10466万平方米，同比下降0.1%。

　　从数据不难看出，大中城市房地产市场还远谈不上“降温”。事实上，从房地产企业拿地的热情来说，也足以成为房市健康的自我证明。3月26日，中铁建经过71轮竞价，击败首农、恒大、泰禾、保利等对手，以26.45亿元外配建1.9万平方米自住型商品房的条件，拿下了北京大兴区旧宫镇地块，商品房部分的楼面价高达34560元/平方米，其楼面价已经超过了周边部分在售房的价格。一季度，北京的土地出让金收入已突破700亿元，为同期历史新高，而去年一季度这一数据是480亿元。国家统计局数据，1—2月，房地产开发企业土地购置面积4062万平方米，同比增长6.5%，土地成交价款1000亿元，增长8.9%。

　　各种迹象和统计数据都表明，虽然楼市“降温”的市场预期强烈，但开发商对优质地块的追逐热情不减，大中城市楼市总体价格依然坚挺。不过，今年一季度以来，房地产市场积累的风险已经逐渐显现，这也成为楼市唱衰者们坚持悲观的证据。

　　3月11日，浙江宁波房地产大佬——浙江兴润置业投资有限公司的实际控制人沈财兴父子被奉化检察机关审查起诉，罪名是涉嫌非法吸收公众存款，无论这家拥有国家房地产开发一级资质的房企轰然倒塌的真相是什么，问题出在资金链上是毫无疑问的，其结果是留下了超过35亿元的债务，其中银行欠贷24亿元。

　　兴润置业的境遇成为许多资金链紧张的房地产企业的前车之鉴，事件发酵的结果是投资者对房地产市场风险加剧的担忧。

　　从数据分析，房地产企业的资金链问题的确值得担忧。根据统计数据，按照申银万国行业分类，沪深两市56家上市房企存货总计为8902.95亿元，比去年同期多了1706.08亿元，同比涨幅23.7%。兰德咨询也认为，如温州等许多三、四线城市目前的商品房空置率非常高，库存压力很大。而高库存必然为房地产企业敲响资金警钟。

　　库存增加的原因是主要城市楼市销售放缓，一、二线城市出现调整，大部分三、四线城市出现过剩，传导至市场的表现是降价销售。例如不久前江苏常州两楼盘大幅降价引起了众多老业主的不满并“抗议”；某些地方开发商甚至推出一成首付、代付首付等销售措施。

　　值得注意的是，在当前的国际国内环境下，房地产市场风险爆发的催动因素正在聚集，例如IPO重启、人民币贬值等，都会对房地产企业的资金链带来严峻考验。住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌曾向媒体表示：“现在有些人认为房价一定要暴跌，可实际上，我认为，房价暴跌只是一种妄想。”从中国经济的现实考虑，虽然房地产崩盘的可能并不大，但风险在聚集也是实情。今年一季度以来的市场混乱预期和争论，其根源正出于此。因此，房地产调整不可避免，如何将风险控制在可承受范围，不仅考验从业者行业素质，也将考验调控者的管理智慧。