楼市降价之火或继续蔓延 更大风险可能正在酝酿

今年春节后，房地产项目降价现象似有愈演愈烈之势。肇始于杭州、南京房地产项目降价的尝试，正向更多热点城市蔓延，广州、北京等一线城市也未能幸免。在实质性调控政策未有出台背景下，房地产项目降价的蔓延体现了市场的自发调整。不过，市场对房价信号的解读，恐怕还不够深入，对风险的认识还不够深刻。  在供需关系的逻辑链条中，价格信号处于末端。在房地产项目出现大规模降价前，市场往往已先后出现投资过热、供应过剩、销售迟缓现象。尽管价格信号可反过来指导投资行为，但相比其他行业，房地产业开发周期较长，对价格信号的反应相对迟钝。一旦发生普遍的降价现象，通常意味着区域内房屋供应已出现阶段性过剩。  在这种情况下，如市场供应进一步增加或需求大幅缩减，房地产项目降价现象可能触发另一个逻辑链条的启动：房价下降——房企资金链吃紧——楼市崩盘——金融机构出现坏账——地方经济受到拖累。与供需关系的逻辑链条相比，在这种类似“多米诺骨牌效应”的作用下，房价下降引发的后果往往难以逆转。  今年两会期间，全国政协委员、住建部副部长仇保兴表示：“房价分化现象将来会越来越严重，但10年内中国房地产不可能出现大的危机，因为还要解决‘三个1亿人’的问题：促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。”虽然仇保兴的发言提振了市场信心，但对区域性很强的房地产业来说，还不能说真地吃下了“定心丸”。  那么，如何看待当前的房地产项目降价现象呢？一方面，一些三四线城市已出现房屋供应过剩现象，甚至房价下跌。由于这些城市体量较小，房价变动没有纳入到官方统计中，只能通过媒体报道和民间机构进行披露。但是，更大的风险可能正在酝酿。  另一方面，部分一二线城市房价出现下调迹象，虽有促销考虑，也说明房价已背离市场购买力的真实状态。一二线城市无疑聚集了大量市场需求，但当房价超出合理区间时，真正有效的需求就会减少，迫使价格回归。对这部分城市而言，如不能解决供应紧张、地价高企问题，更多的房地产项目降价现象就会发生，可能引发系统性风险。  的确，在城镇化进程方兴未艾背景下，提及“崩盘”似乎不合时宜。不过，在时间更早、动力更足的城市化初级阶段，海南、温州、鄂尔多斯均发生过楼市崩盘事件。尽管这些案例背后的种种因素错综复杂，但是，这些地方当年房地产市场的表现却与当前一些三四线城市有着惊人的相似：投资狂热、需求乏力。  多年来，房地产市场习惯于被称做“政策市”，意思是说，除政策调控频繁外，还包括有关部门多次在市场低迷时出手救市。多数市场参与者似乎习惯了房价只涨不跌的逻辑，强化了房地产投资属性。  值得注意的是，无论是十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，还是今年的政府工作报告，都未提出实质性的房地产调控措施，而是进一步强化市场主导的调控思路。这意味着，市场逻辑将更多地发挥作用，房价涨跌将成为常态，再次出现部分地区楼市崩盘的情况未必如想象中那般遥远。