内地房企大举入港 业界预警“淘金”风险

   　曾经被内地房企视为学习榜样的港资地产商，如今却发现自己家门口多了一帮抢生意的学生。

　　记者发现，近年来内地开发商掀起了一波“进军香港”的热潮，万科、保利置业、中海、越秀地产等房企陆续进入香港市场。

　　香港历来被称作“寸金尺土”，根据市场研究机构Demographia最新公布的2014年度国际房价负担能力报告，香港连续四年居于房价最难负担城市之首。此外，香港楼市以高度垄断著称，以新鸿基地产、长江实业为首的少数财团掌控着大多数市场份额。内地房企以“初生之犊不畏虎”的姿态进军香港，背后隐藏着什么风险？

　　内地房企动作引港资开发商警觉

　　根据路透社报道，内地房企老大万科于日前通过其全资子公司万科置业(01036，HK)以8.6亿港元收购位于湾仔联发街12-24号的一旧楼项目。据悉，该项目原属于香港本土上市地产商金朝阳(00878，HK)，该公司已经将建筑图则及权利协议转让予万科置业，后者同时将承担应课印花税。

　　这并非是万科首次进入香港市场。去年1月份，万科置业联手香港富豪郑裕彤旗下的新世界发展夺得香港西铁荃湾西站6区项目，成交金额折合约27.48亿元(人民币，下同)，楼面地价超50000元/平方米，万科置业持有该项目20%的权益。

　　香港美联物业首席分析师刘嘉辉向记者表示，最近2~3年内地房企进入香港市场动作加大，引起香港本地开发商的高度关注。

　　其中，赴港发展最早的中国海外在香港不仅已成功开发包括歌赋岭、牛津道一号、赤柱滩道6号等系列豪宅项目，还于去年6月成功以约36亿元夺得两宗香港启德发展区“港人港地”，项目已正式命名为“启德一号”，并计划在2015年第四季度预售。

　　广州的老牌国企越秀地产在香港也分别拥有新界屯门青泰路16号的豪宅项目、九龙太子道西279号的豪宅项目与鲤鱼门地块，前两者预计分别于2014年下半年及2015年落成，并将在合适时候推向市场。

　　保利置业也于今年2月份通过招标方式夺得香港启德发展区的一宗限量住宅用地，项目总地价约为31.2亿元，折合楼面地价为70288元/平方米，地块用途为私人住宅，项目预计最快将于2017年预售。雅居乐也于2012年3月以7亿港元的价格夺得香港新界西贡区银线湾豪宅地块，该地块的楼面地价创下当年新界区地价新高纪录。

　　除此之外，记者还获悉，复星国际于日前成功入股香港电视广播有限公司所拥有的西贡清水湾地块，项目预计将开发成全港最大的综合发展项目之一。

　　此外，合景泰富、世茂房地产也曾参与竞投香港启德发展区地块，合景泰富董事长孔健岷在此前举行的年报发布会上更表示，公司将继续在香港物色合适的地块。

　　内地房企的动作，已经引起港资地产商的警觉。在今年3月3日举行的新鸿基地产中期业绩发布会上，新鸿基联席主席郭炳联直言，由于越来越多内地开发商到香港拿地发展，预计香港土地市场竞争更加激烈，公司于同日宣布拟向股东发行红利认股权证集资最多222亿港元，务求以更雄厚的资本参与土地市场的竞争。

　　优势：更熟悉内地客购房需求

　　在刘嘉辉看来，内地房企频频进军香港市场背后，一方面是出于资产配置分散风险的考虑，另一方面是在内地买家赴港购房升温的大背景下，为内地房企提供了良好的机遇。

　　美联物业的研究报告显示，在移民与资产保值增值等需求下，最近数年内地买家赴港购房需求持续高涨。香港粤海证券投资银行董事黄立冲向记者表示，由于香港实施和美元挂钩的联系汇率制度，在2008年美联储推出量化宽松政策后，受到全球低息环境的影响，香港房贷利率一直维持在约2.2%的水平，远远低于内地的房贷利率水平，但租金回报率基本能维持在3%以上，因此投资回报率较内地物业更佳。

　　据刘嘉辉向记者介绍，在意图抑制外地买家的“双辣招”政策尚未出台前，香港一手楼市场内地买家成交占比一度高达30%~40%，尽管该比例在“双辣招”的打压下出现明显回落，但未来内地买家赴港置业需求仍存在提升的空间，这也为内地房企提供了市场机会。

　　此外，黄立冲认为，由于在香港开发房地产的税收支出远低于内地城市，这也为企业带来良好的投资回报提供保障。以企业所得税为例，香港的税率为16.5%，远低于内地企业25%的统一税率。除此之外，房企在内地开发还需要缴纳数额不菲的土地增值税，但在香港并没有该税种。

　　“值得一提的是，由于内地很多房企都是在香港上市，他们的资产本来就是以港元计价，与投资海外相比汇率风险大大降低，加上这些企业进行海外融资也是通过香港资本市场，在香港开发房地产减少了海外资金进出带来的麻烦。”黄立冲认为。

　　风险：QE3退出增大香港楼价下跌可能

　　尽管与拓展海外市场相比，内地房企进军香港拥有不少天然优势，但其面临的风险同样不可忽视。

　　首当其冲的是政策风险，辉立证券房地产分析师陈耕告诉记者，香港的政策严厉度更高，对购房者的保障程度与对企业的处罚力度更大，内地房企要适应这些严厉的制度并非易事。例如，房企在销售过程中作出失实陈述、发布虚假或具误导性资料的行为，会被定为罪行，违反相关条文的最高罚款为500万港元和最长监禁7年。

　　此外，香港购房者更认可长江实业、新鸿基、新世界这些本地大鳄，除了早年在香港从事建筑业务的中国海外，香港人对于内地房企品牌认知度很低，如何吸引本地买家是一个挑战。

　　但更令人担忧的是，香港房地产市场以大幅波动闻名，自2004年以来，监测香港楼价的中原城市领先指数(CCL)显示，该指数从2003年末大幅上涨约30点至120点，上涨了3倍。但进入新年以来，包括长江实业、新鸿基在内的港资地产商掀起了大规模降价潮，市场隐现“拐点”的迹象，内地房企如今进入香港市场同样将面临巨大的市场风险。

　　黄立冲认为，从房价的历史周期观察，香港楼市与内地楼市非常接近，目前香港房地产市场正处于周期顶部，并且已经出现下跌的苗头。除此之外，由于联系汇率制度的原因，与内地楼市相比，香港楼市受到美联储退出量化宽松政策的影响更大，随着美国经济复苏带动长期利率上涨，对香港楼市所带来的冲击远高于内地市场。

　　“正因如此，我相信内地房企进入香港更多是处于平衡布局的考虑，投资力度不会很大，对市场格局也不会造成实质性影响。”陈耕认为。