自住房打乱北京楼市节奏

　　伴随着购房人的入市，进入二季度北京楼市也将正式进入销售季。尽管外地楼盘偶发性大降价并未直接影响北京楼市，但在贷款收紧、自住房下半年集中入市的影响下，北京的开发商普遍对今年楼市预期不太乐观。

　　“之所以预期不佳，一是去年的高价地普遍选择配建的自住房先入市。这么一来，自住房的供应量较大，对供需关系冲击明显，刚需盘也显得不再那么紧俏。更重要的是，现在即使是六环的刚需盘价格也普遍过了每平方米2万元，有些小户型甚至突破了3万元，资金门槛也‘绊倒’了不少楼市硬需求。”有业内人士表示，“因此，在自住房大面积上市前，不少开发商加紧销售手里的存货。”

　　近日，房山某项目开发商就在积极办理预售证的申领工作，甚至是放弃与建委审批价格管制的博弈，为的就是能够尽快入市出货。这其中自然有开发商按部就班推盘的因素存在，但之所以着急推盘，主要还是来自于市场中个别项目大幅调低价格预期所致。

　　据了解，该项目蓄客已越来越难，之前的一些准客户甚至都有所流失。其中一部分流失的正在申购自住房，仍旧与该项目保持联系只是怕摇不到自住房而留条退路。“在万科橙低价开盘，以及东亚放言精装反而降价的预期后，销售再约购房人时，购房人犹豫的态度越来越明显。甚至有的购房人会直言要再等等看价格的走势。”该项目开发商表示，“公司高层听说了东亚预期降价给购房人带来的影响后，也降低了再次开盘的价格预期。”

　　由此，便不难理解一些项目期望加速出货。亚豪机构统计数据显示，4月份，包括东亚·朗悦居、金隅澜湾等8个纯新盘及香江别墅、东亚·印象台湖等25个老项目后期在内，北京共有33个商品住宅项目计划开盘，这与去年同期仅23个项目开盘相比，增加了10个项目。

　　从分布上来看，不再是大兴区天宫院板块集中开盘、一枝独秀，而是各大主力板块全面开花，包括房山、昌平、顺义、通州、亦庄等楼市热点区域都将迎来规模放量。其中房山区以8个项目计划开盘位居各区域首位，开盘项目包括首开·熙悦山熹园、首创·伊林郡、中国铁建·原香漫谷等，这些项目的供应结构多以中小户型产品为主，面向刚需人群。

　　“去年供应自住房土地可盖两万套，今年自住房土地供应的目标是5万套。今年上半年供应的自住房地块也可能在下半年入市，加起来会有数万套自住房入市。而北京一年的新房成交量才10万套左右，这其中还包含保障房，可以说自住房将占到新房成交的一半左右。如此之大的刚性需求被分流，开发商还能淡定，甚至期望不断溢价才是不可想象的事情。”某央企开发商说，“自住房的大量供应，正在慢慢导致北京楼市刚需市场供需关系的逆转，这也是业内预期不太乐观的直接原因。”