保定楼盘库存需40个月才能消化 下半年或降温

　　市场心态

　　近段时间来，京津冀协同发展，保定承接首都部分行政功能的消息犹如一枚重磅炸弹，彻底地引爆了保定这座城市。众多来自北京、河北等地的购房者纷至沓来，保定房价也是一日一变甚至是一日几变，不少售楼处还打出了“招聘销售人员”的广告。新京报记者前往保定调查了解到，目前，保定楼市的购房人群，保定市和下属县市的客群约占8成，基本上都是刚需，另外两成主要是在北京、天津等地工作的保定人返乡投资置业。

　　北京人在保定

　　在记者探访的过程中，发现保定此轮楼市热潮中，主要参与者除了少量投资客，大部分其实是“身在北京的河北人”。由于距离较近，大量河北人在北京就业、居住，他们中的很多人其实已经成为北京的常住居民，可是无论在哪，无论多久，对家乡的关注和眷恋让他们第一时间闻风而动，这其中，当然也包括保定人。

　　房价高歌“让人欢喜让人忧”

　　“请问您这还有没有80、90平方米两居？我投资用。”风尘仆仆，目的明确。

　　年轻女孩徐琦是江苏人，从海外留学回来之后一直在北京工作。因为听说保定房子近期“涨疯”，特地从北京开车过来，“赶上高速路封闭，只好走省道，开了四个小时车，就是为了投资啊。”女孩说话很痛快，包包上的香奈儿LOGO闪闪发亮。

　　徐琦咨询的是位于保定市北二环附近的项目，源盛佳禾。该楼盘位于市植物园西侧，主打80-90平方米小户型以及340平方米别墅。当时该楼盘销售均价已达8000元/平方米左右，但售楼处里仍然人潮涌动，到处都是忙着签约的客户和销售人员。

　　在得到了销售人员肯定的答复之后，徐琦放缓了脚步，看起楼盘资料。“为什么在保定买房？”徐琦毫不犹豫地回答，“现在钱毛得厉害，放在银行里也是贬值，放在股票里就被套牢，还不如拿出来投到这里。但北京市区的房价实在太高，远郊区县又感觉涨不起来，所以不敢出手，没想到保定这边居然火了起来。”

　　在听销售人员向她介绍了20多分钟，基本了解了该楼盘和周边区域的情况之后，这位80后女生不再犹豫，直接全款买下小区中一套总价值约72万元的80多平方米两居。对于可能承担的风险，徐琦显得很乐观，“肯定不会跌，现在全国各地的投资客都在往保定赶呢。”

　　作为土生土长的保定人，王女士的心态明显要谨慎很多。“我觉得保定的楼市供应量还是挺大的，新房项目很多，可选择的余地也比较大，再等等，还会有新项目出来。而且京津冀一体化目前只是预期，距离落实还有很长的距离。”

　　王女士虽然是保定人，但大学毕业后去了北京工作，至今已有5年。她买房的目的并不是为了投资，而是由于父母在保定住的房子没有电梯，想换个面积更大、有电梯的房子。

　　从去年下半年开始，她和家人就开始看房，但一直没有出手。最近保定楼市突然升温，王女士看了后吓了一跳：“去年我看房时，售楼处人很少，一个看房人进来，会有两三个销售人员围着你转。这次回去，七八个看房人围着一个销售转。签约办公室里人都快挤不进去了，很多人在签约，看来最近成交量暴增是真的。我去的一个项目，销售人员说，今天的价格比昨天涨了500元/平方米。真是太疯狂了。”

　　王女士周围有不少在北京的保定人，听说老家楼市升温后，也赶紧回去看房子，有的人在现场受到了感染，就出手买了。可是在她看来，这一轮热潮不会持续太久。跳出保定看保定，往往会多一分理智。

　　已年近60的老薛是一名标准的保定汉子，年轻时参军离开保定，之后又调到北京某部队机关任职，如今已有40多年。

　　说起房子，老薛在保定市中心有套90多平米的房子，是父母留下来的。这段时间，这套房子给老薛带来了烦恼。“本来关系不错的兄弟几个，现在开始为这个房子的事争吵，原本挺好的一家人眼看着就疏远了……”

　　房企看法

　　刚需为主的格局应该不会变

　　隆基泰和集团保定区域营销负责人表示，过去保定楼市一直比较平稳，公司在保定有万和城等6个项目在售，刚需项目最近两年的价格在4000-5000元/平方米，变化不大。每年三四月份本来就是楼市成交量上升的季节，这次规划出台，助推了保定楼市的销售，让很多可能还在犹豫的客群赶紧出手，把客群提前消化了。

　　目前，保定楼市的购房人群，保定市和下属县市的客群约占8成，基本上都是刚需，另外两成主要是在北京、天津等地工作的保定人返乡置业。来自本地的这8成购房客群对价格比较敏感，因此保定同一区域的项目，价格一般相差不超过500元/平方米。从未来保定楼市发展来看，客群格局应该不会出现大的改变，因此公司对今年的开盘节奏会进行一些调整，进行房源加推，但不会因此做出大幅度的战略调整。

　　购房需求已被透支

　　金阳地产总经理杨华认为，去年，在保定，如果房价每平米一年上涨三四百元，涨幅就已接近10%，很高了。从区域分布上说，保定北部的新城和高铁片区价格较高，去年售价在5500元/平方米左右，城南的很多刚需项目，价格在4000元/平方米左右。

　　京津冀一体化规划出台后，保定楼市确实升温很快。现在的成交量是平时的3到5倍，成交客源以保定本地为主。但房价上涨价并没有网上说的那么严重，可能是销售人员的策略。如果价格上涨过多，在保定本地是很难承受的。杨华说，“在购买客群仍以本地需求为主的情况下，我觉得现在的火爆，实际上是透支了后面的成交量。保定楼市的供应量比较大，预计下半年或明年，保定楼市可能就会降温，价格也会出现一定的回落。我所知道的一些项目，也不认为这种热度会长期持续，因此现在都是采取趁热多推盘、多成交的策略。”

　　业内观点

　　炒作风过后房价或下跌

　　对于目前保定楼市的“亢奋”情况，尤其是北京购房者积极前往投资置业，中国房地产业协会副会长童悦仲认为，国家这几年对楼市的调控政策很明确，在严厉打击投资投机购房。保定的房价最近炒得那么热，其实只是因为有疏解北京首都功能的利好消息，但保定被确定为“副中心”只是个传言，这只是河北省的初步设想，一方面北京没有回应，另一方面河北还没有具体的规划出台，即使中央确定保定为承接城市，也不一定在保定市区，更有可能在距离北京更近的涿州等地。

　　“当地居民不用恐慌，等这一阵子风潮过后，保定的房价很可能要下跌。”童悦仲说。

　　中投联达集团董事长杨少锋表示，保定楼市还不成熟，第一是供应量非常大，按2013年销售量现有的库存需要超过40个月才能消化；第二是目前城市的配套设施落后，姑且不说“副中心”的说法是传言还是河北单方面的愿景，即使是真的，规划落地实施形成规模也是在十年以后，现在就炒房价，更多是不成熟市场下开发商的“哄抬房价”，购房者中大多是恐慌的保定本地居民，成交量可能一时冲高，但等热潮冷却后很快会“现出原形”。