杭州南京 缘何冰火两重天

　　杭州南京缘何冰火两重天

　　同样是作为东部经济发达身份的省会城市，同样是实施“限购”的城市，杭州楼市成交低迷价格下跌，南京楼市却量价齐涨持续热销，两地为何冰火两重天？

　　供需关系不平衡

　　真正决定市场走势的，是供需关系。尽管中国的楼市一直以来是个“政策市”，但是供需关系仍然是市场变化的内因。杭州楼市库存量远超南京，这是一个无可争议的事实，也注定了两地楼市的巨大差别。

　　截至目前，均以市区(不包含下辖市县)作为统计口径，南京楼市商品住宅库存量为3.6万套，杭州楼市商品住宅库存量为7.6万套，后者是前者的两倍以上。

　　当然库存量绝对数值的多与少，并不是评判一个市场库存量高还是低的唯一标准，还要看这个市场的成交速度。杭州楼市库存量是南京楼市的两倍多，但如果杭州楼市的销售速度也是南京楼市的两倍多，那么两地市场的供需关系基本上还处于同一水平线上。但事实上，南京楼市的销售速度明显快于杭州楼市。

　　2013年，南京楼市商品住宅成交量达到9万套，同期杭州楼市商品住宅成交量为7万套。这意味着什么？南京库存量不到杭州的一半，而卖房速度却超过杭州，其结果可想而知。即便按照去年的销售速度，南京楼市只需5个月即可清空现有库存，杭州楼市则需要花上13个月时间。

　　把这两组数字放在一起，就会发现杭州与南京的楼市现状，差距可不是一点点。如果说南京楼市还处于供不应求阶段的话，那么杭州楼市显然已经步入“高库存”行列。库存量多少，往往会对购房者产生重要的心理暗示作用。

　　市场需求大不同

　　2011年“限购令”实施之前，温州、台州等地的投资客，一直以来是杭州楼市的重要购买力。但是同样作为省会城市的南京，这种“省会效应”却要小得多。不过，“限购令”实施之后，杭州楼市的外地投资客剧减，需求出现了明显萎缩，而南京楼市受到的影响却要小得多。

　　2011年之前，杭州楼市中的外地投资客，究竟占了多少比重，这是一个很难准确估算的数字。但是在一些滨江、下沙等地的楼盘中，外地投资客比重占到40-50%，并不鲜见。杭州楼市因为“限购”，市场需求受到抑制，其影响力远远超过南京。

　　此外，因为最近几年温州等地经济不景气，投资杭州楼市也已经有心无力。但是江苏经济在这一轮冲击中要小于浙江，其购买力并未大降，对楼市的负面影响远没有杭州那样大。

　　如今，要是杭州楼盘售楼处现场出现一个温州人，那是一件令人惊讶的事。但是南京楼盘售楼处现场，无锡人、苏州人随处可见。当然这些外地人的购房目的完全不同于前几年的温州人，主要还是为了留在南京工作的子女购买。

　　集聚效应现分化

　　除了本地购房需求，杭州和南京对外地人的集聚效应，最近几年也出现了分化。而这，也将对楼市需求造成不小的影响。

　　南京是中国高校最集中的城市之一，每年各类大学的毕业生人数高达26万人。相比之下，杭州虽然拥有浙江大学这样位居全国前列的高校，但是教育总体发展水平相比南京，仍然有不小的差距。大量的高校毕业生，成为南京楼市的重要生力军，在这一方面杭州明显处于下风。

　　此外，南京的一些大型企业，比如南京华为，最近几年为南京提供了大量的就业岗位，从全国范围内吸引人才定居南京，也成为南京楼市的重要支撑力量。而服务业发达的杭州，大型企业数量不多，对楼市的贡献度并不大。

　　当然，目前杭州房价仍明显高于南京，外地人在杭州的定居成本要高于南京，这也影响到了两地对外地人的吸引力。两地针对外地人购房落户政策也略有差别，比如杭州要求房屋总价80-100万元以上方能落户，南京只要购房面积60平方米以上即可。

　　交通规划有距离

　　在城市建设方面，尤其是交通规划上，南京领先杭州一步，而这也深刻影响到了两地的楼市格局。

　　目前南京已开通3条地铁线，分别是1号线、1号线南延段以及2号线，但是杭州仅开通了1号线。杭州地铁盘仅限于1号线沿线，况且地铁1号线辐射的区域并不广，受益有限。南京地铁交通体系虽然也不发达，但相比杭州毕竟早了几年。

　　除了地铁，南京的高架建设也胜过杭州。南京已建成多条城市高架，并且与绕城高速连通，其交通便捷性远远超过杭州。就比如南京西南方向的板桥街道，距市中心20多公里，这样的位置相当于杭州的转塘，但是走绕城和高架，上班时间前往市中心只需要30分钟，这在杭州是不可想象的。更为关键的是，南京绕城高速免费通行，郊区楼盘也因此大大受益。

　　对于普通民众而言，南京的交通状况要比杭州好得多。也正因为如此，当杭州交通因为过于拥堵不得不出台“限牌”政策的时候，南京却还没有提上议事日程。南京的交通并不拥堵，至少还在民众的可接受范围之内，这也使得一些远郊楼盘有了购买力支撑。也正因为如此，南京远郊楼盘与市中心楼盘的价格差价，没有杭州那样大。

　　两地房价太悬殊

　　南京房价上涨，杭州房价下跌，还有一个很重要的原因，南京房价基数低。从经济学上说，市场低位时更容易形成上涨趋势，市场高位时下行的压力就会增大。

　　如果将南京房价和杭州房价做一番对比，就会发现南京的房价很实惠。南京奥体板块是新的南京市政府所在地，相当于杭州的钱江新城，房价经过多年上涨，新开楼盘价格也才28000-29000元/平方米，超过30000元/平方米的楼盘，在奥体板块算是顶尖级的楼盘了。而在老城区，单价超过40000元/平方米的豪宅项目，更是寥寥无几。这样的价格，放在杭州楼市来看，实在是亲民。

　　而在收入方面，统计局公布的数字，却是颠覆了大多数人的认知。2013年杭州城镇居民人均可支配收入为39310元，南京城镇居民可支配收入为39881元，足足高出了571元。从收入和房价的关系来看，房价高的城市反而收入低，这是一件颇为令人费解的事情。

　　土地供应差距大

　　虽然南京楼市容量要大于杭州，但是杭州最近两年的土地出让数量，却远远超过南京。

　　统计数据显示，2012、2013年杭州共出让土地1283万平方米，而同期南京共出让土地816平方米，两者差距甚大。如果不是南京出让的土地数量太少，那么就是杭州出让的土地太多。如果南京土地供应量翻倍，楼市持续热销并且房价步步走高的现象，恐怕未必就会出现。

　　作为楼市的潜在供应量，上一年度出让的土地量，成为业内人士对市场作出预判的重要因素。事实上鉴于杭州楼市当前库存量已经较大，巨量的土地供应显然会加剧市场压力。所幸的是，今年杭州土地供应量将会得到控制，经过一段时间的消化，土地供应和市场去化之间将会逐步趋于平衡，从而有利于楼市步入健康的轨道。

　　南京频现“日光盘”部分楼盘一年涨幅超20%

　　当国内越来越多的城市陷入成交低迷之时，南京楼市却逆市热销，这一反常现象已经引发房地产业内人士高度关注。近日，本报记者赶赴南京探访当地楼市，试图还原南京楼市的真实景象。

　　A“日光盘”比比皆是

　　尽管没有推出新房源，但售楼处现场还是有不少购房者，围着销售员一个劲地急切询问，下一次什么时候开盘。4月12日上午，记者来到宋都南郡国际售楼处，虽然没能赶上开盘热卖的场景，但还是能感受到这个楼盘热销的余温。

　　“我们这个楼盘去年11月23日首次开盘，开盘当天280多套房源一套不剩。3月23日第二次开盘，430多套房源成交率96%。”宋都南郡国际销售经理裴建华向记者讲述了开盘时的盛况，每次都是几个人抢一套房，只要不是太差的户型，客户几乎都会毫不犹豫地下单，生怕一犹豫就会被其他客户抢走。

　　宋都南郡国际位于南京板桥街道，在南京的西南方向，距市中心20多公里，是一个纯刚需楼盘。从两次开盘的成交情况看来，似乎没有什么可以阻挡这个远郊楼盘的热销。位于同一板块的另一楼盘金域华府，即将近期推盘，然而蓄客量已远远超过房源量。“这一次要推出几十套房源，具体开盘时间还没有定，现在登记的意向客户已经有好几百人了。要是等到开盘了再来登记，肯定抢不到房。”金域华府售楼处工作人员告诉记者。

　　南京楼市热销现象，从去年一直持续至今，“日光盘”屡见不鲜。去年9月14日，仁恒江湾城开盘推出340套房源，开盘前意向客户排到1100多号，甚至有的客户为了增加命中率，全家人齐出动争抢排号，毫无悬念的是所有房源几乎被抢购一空。而就在同一天，旭日爱上城推出216套房源，半小时之内被购房者一扫而光。据当地媒体统计，2013年南京楼市的“日光盘”超过10个。

　　即便是在春节前的1月份，南京楼市也仍然没有“打烊”，先后有22个楼盘开盘，其中保利紫荆公馆实现“日光”，224套精装花园洋房全部售罄。而在上周开盘的石林中心城、银亿东城等楼盘，开盘当天的成交率也全都达到8成。南京楼市在今年1月份的成交量，大幅超过去年，在全国房地产市场中一枝独秀。

　　“南京楼市并不是某一个或者某几个板块热销，也不是某几个楼盘热销，而几乎是所有板块所有楼盘，销售表现都是不错。”当地一位业内人士告诉记者，作为开发商他们几乎没有感受到销售压力。

　　B“限价令”难遏涨价

　　如果是通过降价实现热销，这并不足为奇，然而南京楼市却是在涨价的同时实现热销，这让其他很多城市的开发商羡慕不已。

　　金域华府上一次开盘均价9400元/平方米，而最新开盘价已经涨至11999元/平方米，涨幅高达27%。“相比区域在售楼盘的价格，我们最新的开盘价并不高。涨幅这么大，是因为上一次开盘的价格比较低。”金域华府售楼处销售人员如是说。金域华府上一次开盘是在2013年3月，也就是说同一个楼盘一年时间房价上涨幅度已经超过20%。同一板块的宋都南郡国际，今年3月份的开盘价相比去年11月份的首开价格，也上调了500元/平方米。

　　南京楼市房价上涨，不仅仅体现在刚需楼盘上，一些豪宅项目涨势也很明显。以浦口豪宅雅居乐滨江国际为例，4月15日申领出的预售证，申报的毛坯单价较上一次上涨3000元/平方米。河西板块的和府奥园，去年9月份的售价25000元/平方米左右，最新的申报价是28500元/平方米，涨幅达14%。

　　“从去年下半年开始，南京市房管局推出‘限价’措施，如果楼盘申报的价格高于区域均价10%，将不予以发放预售证。但是这一措施，并未有效控制房价，反而对新一轮房价上涨起到推波助澜作用。”当地一名开发商告诉记者，去年四季度多个楼盘因为申报价涨幅超过10%而不能开盘，结果就导致市场供应量进一步萎缩。这些楼盘到了今年都领到了预售证，倒不是开发商调低了价格，而是因为到了新的一个年度区域均价基数发生了变化，于是去年申报的价格到了今年就达标了。这样一来，这些楼盘今年的开盘价，相比去年的价格涨了不少。

　　此外，为了规避“限价令”，南京的一些楼盘通过“毛坯改精装”的方式，达到了涨价目的。表面上看毛坯价涨幅在10%以内，但如果把精装修的价格也计算在内，房价实际涨幅恐怕已经超过10%。

　　C热销将持续较长时间

　　南京房价不断走高，也与去年南京土地市场地王频现有着直接关系。过去的这一年，是南京土地市场最热的一年，先后共有18宗土地单价创下区域新高，成为推动当地房价上涨的直接动力。

　　2013年南京土地市场与杭州土地市场颇为相似，大量外来房企涌入，成为高地价的推手。去年南京共出让84宗土地，溢价率超过50%的共有22宗，其中仙林G26商办混合用地溢价率更是高达138.5%。

　　“一些板块的在售楼盘价格才14000-15000元/平方米，可是新拍出的楼面价却已经达到12000元/平方米，房价能不涨吗？”宋都南郡国际销售经理裴建华认为，除了旺盛的需求之外，地价上涨自然也是南京房价上涨的重要原因。如果楼面价达到12000元/平方米，新房售价达到20000元/平方米，一点也不为过。

　　不过，上个月南京出台“宁七条”，规定土地出让溢价率45%封顶，这对平抑地价将会起到一定的作用。不过，由于南京的大量高价地已经在2013年出让，因此这一政策在楼市中真正显效，显然至少要到一年之后。

　　就在4月3日的南京土地拍卖会上，丝毫看不出土地市场降温的迹象。江宁空港开发区G13地块，经过23轮激烈角逐，最终以10858元/平方米的楼面价成交，成为江宁新地王。

　　至于市场未来走势，当地业内人士普遍预计热销局面还将维持较长一段时间。跟去年相比，南京楼市今年以来的开盘数量逐渐增多，但是供不应求的市场格局短期内还难以彻底改变。南京楼市目前的住宅库存量只需要5个时间消化即可，远没有达到高库存的标准线，房价仍将继续上行。

　　“到处都是楼盘涨价的消息，晚几个月买就有可能多掏好几万元。”在南京一家私企上班的张先生向记者表示，他的同事和朋友都认为南京房价还要涨，因此他也决定在这个月把买房的事情搞定。至少目前看来，面对涨了一年多的房价，不少南京人都有“抢房”的冲动。而在二手房市场，房东不断调高挂牌价的现象，也是屡见不鲜。

　　不过从长期看，随着2013年出让的土地项目进入上市高峰，南京楼市的供应量也将会迎来一轮井喷，供不应求的市场格局就会发生较大变化。但是这一时间节点，最早到来也要到今年下半年。如果说南京房价大涨的根本原因是因为供不应求的话，那么实现房价平稳的最有效手段，也只有增大供应量。　低库存高需求，南京楼市热销中

　　马年的杭州楼市，从任何一个角度去看，似乎都没有太多乐观的理由。一方面库存量节节攀升，另一方面成交量持续低迷，此起彼伏的降价声更是重挫了市场信心。

　　然而，距杭州不到300公里的南京，却是完全另一番景象。当国内众多城市遭遇“春寒”的时候，南京楼市却“量价齐涨”，热销场景几乎在每一个楼盘的售楼处上演。

　　4月15日，南京楼市商品房成交440套，而在同一天杭州楼市的成交量仅181套。南京上周开盘的石林中心城、银亿东城等楼盘，尽管项目本身卖点并不大，但去化率都达到了8成。根据当地业内人士的说法，从去年以来南京就几乎没有愁卖的楼盘，开盘当天就售罄的“日光盘”也是屡见不鲜。

　　热销效应也直接导致南京房价稳步上行。据南京当地媒体统计，3月中下旬以来申领预售证的25个楼盘中，有7家涨幅超过10%，涨幅最大的一个楼盘甚至达到了27%。二手房方面，南京房价网统计信息显示，截至4月13日南京二手房均价为22323元/平方米，同比上涨20.7%。

　　种种迹象表明，南京楼市有些“发烧”。事实上为了降温，南京在去年四季度使出了新招——对于价格涨幅过大的楼盘不予发放预售证；就在上个月，南京出台“宁七条”楼市新政，并对土地进行最高限价。但是，至少从目前看来，南京楼市的市场惯性仍将持续一段时间，直至市场环境发生根本性的变化。

　　2月份的全国70个大中城市房价指数显示，房价同比和环比涨幅已双双大幅回落。除了保定这样的极少数城市之外，今年以来全国多个城市的楼市出现下行趋势，近期“以价换量”事件更是频发。像南京这样“量价齐涨”的城市，即使在全国也已是屈指可数。

　　南京楼市为何热销？这是一个令很多南京人都觉得有些莫名其妙的问题。要回答这个问题，就必须回到最纯粹的市场供需关系中去寻找答案。目前南京商品住宅可售房源仅3.6万套，而去年南京商品住宅共成交9万套，也就是说按照去年的销售速度，消化掉目前的市场库存量只需要5个月。

　　南京林业大学房地产研究中心主任孟祥远认为3.6万套的库存量，对南京而言是非常安全的。按照住建部副部长齐骥的“高库存”标准(库存量到了12-15个月的成交量)，南京楼市离“高库存”还远得很。南京的部分区域，事实上已经到了“房荒”的地步，比如城东和城南区域，目前的库存量只有1000余套。目前国内很多城市的库存量，至少需要一年多的时间才能完成去化。

　　而另一个数字，更将南京楼市庞大的需求完整地表现了出来。去年南京二手房成交量达到9.5万套，历史上首次超过新房。显然，大量购房者在“无新房可买”的情况下，转向了二手房市场。供不应求，显然是这一阶段南京楼市的最重要特点，对市场走势产生了决定性的作用。

　　与此同时，南京不断创新高的地价，也对房价上涨起到了推波助澜作用。2013年南京土地出让金达794亿元，创下历史新高，总计出让84宗土地，诞生了18个“地王”。由于没有封顶规则，其中有一宗土地溢价率高达138.5%。

　　南京楼市“量价齐涨”，给处于困难之中的杭州楼市的启示意义是不言而喻的，过量的供应迟早会压垮市场。当供需关系出现失衡，任何外部力量都有可能无济于事，任何一个市场要想获得长远发展，都必须正视这一问题。这其实也就是南京楼市热销的样本意义。

　　当然，杭州楼市房价下跌有其自身的逻辑，降价的过程就是去泡沫化的过程，是对市场进行修复的一种形式。从这一角度而言，并不能简单地得出“南京楼市比杭州楼市更健康”的结论。但杭州楼市要走出当前这一困境，必须要向南京学习。