房价敏感博弈期 二三线城市集体微调限购救市

　　广西南宁楼市成为最先扛不住的房地产市场。日前，南宁宣布放松对广西周边城市人口购买南宁房产的政策，天津滨海也宣布适度放松，而杭州则有传闻在五一后部分松绑。在房价敏感博弈期，地方政府决定放松限购政策拯救楼市。

　　南宁楼市率先放松

　　根据南宁市房管局发文，从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。

　　记者查阅到，在第六次人口普查中，南宁人口666.16万，本次纳入参照户籍的五市人口分别为：北海153.93万人，防城港86.69万人，钦州市307.97万人，崇左市199.43万人，玉林548.74万人。政策一调整，相当于增加了超过千万的可购房基础人口。

　　据记者了解，以南宁为代表的二三线城市，本身户籍政策并不严格，南宁2013年1月执行的户籍新政显示，只要在南宁具有合法稳定的住所，并符合细则规定的相关条件，就可以将户口迁入南宁。对于租房户，只要房东同意，签订房屋租赁合同到房产局备案后也可申办。

　　所以从这个角度来说，实际上即便是周边城市人群，如果需要购买房子，完全可以通过正规途径获得南宁户籍，然后再购买南宁房产。此次南宁地方政府放开部分限购，更多的是姿态。舆论有描述，地方财政吃紧。

　　天津滨海紧随其后

　　就在南宁调整限购政策一天后，天津滨海新区房交会新闻发布会上政策又有新松动。当地政府表示，为促进滨海新区楼市发展，将向市场推出诸多利好。其中包括：将实施差别化限购，只要滨海范围内无房，即可在新区购房，并将推出共有产权模式购房政策，购房人交一成首付就能先住房，待经济条件成熟后购回其他产权，全部拥有产权。

　　从滨海的方案来看，天津滨海模式的共有产权房并非标准意义的共有产权房，而是一种变相降低首付的行为。如果按照这一形式操作，基本就是分期首付，相当于将首付降低到一成。业内人士表示，这一政策与央行对购房贷款的政策相抵触，预期最后能够执行的可能性非常低。

　　除了可能降低首付，滨海也是放松限购。就在这个月，天津市政府宣布将在5月31日后暂停蓝印户口政策，即买房送户口。“对天津这样一个城市来说，蓝印户口的取消就相当于起码20%的客户流失，对于武清等区域基本就等同过半客户消失。对于本来已经逐渐调控的市场来说，这种突然影响，不论对购房心理还是对投资心理，都有非常大的冲击。”因此，业内一直预期政府会出台新的房地产刺激计划。中原地产首席分析师张大伟表示，地方政府非常依赖房地产，土地财政对地方来说非常关键，天津取消蓝印户口后，郊区县需要其他刺激市场的政策。

　　杭州有可能跟进

　　如果说南宁、天津滨海还只是二三线城市放松限购，那杭州这个准一线城市的放松限购传闻可能会震惊房地产业。由于杭州楼市不断传出降价声，在杭州楼市内部，5月1日之后放松限购的消息越传越烈。据记者了解，这种放松并非是全线放松限购，而是在杭州各个区县之间进行微调，比如萧山、余杭区等库存较高、竞争最激烈的板块，地方政府可能会适度放松，而主城区目前来看放松无望。

　　杭州官方公布的统计数据显示：今年一季度，杭州市区商品住房成交均价同比下降11.3%，成交量为10112套，同比下降了37.8%。目前，杭州商品住房成交面临着量价齐跌的状况。另外，杭州楼市的库存压力仍在不断攀升，截至3月底，杭州市区可售商品住房76004套，可售面积998.1万平方米，同比增加36.2%、32.6%。

　　而与此同时，杭州部分区域已经出现了顶不住的迹象。自从今年初杭州德信·北海公园引领杭州楼市首降后，房价水平接近一线城市的杭州，目前超过20个楼盘紧随降价，而这股降价潮已冲击到别墅等高端物业市场。虽然开发商都以特价房为名希望维持价格体系，但特价房项目明显越来越多。

　　早在杭州之前，福建、常州、长沙等多地均被曝光拟通过限购、限价等房地产政策的调整以刺激楼市，但官方均未明确表态。文/本报记者范辉

　　观察

　　放松限购是否会传递到北京

　　1-3月份，房地产开发企业土地购置面积5990万平方米，同比下降2.3%，楼市各种数据都验证了降温趋势明显。对于依赖土地财政的地方政府来说，特别是二三线城市，土地市场的降温将明显影响地方政府的财政收入。

　　这可能是地方政府不断想突破限购的最大原因。但总体而言，即便是放松，如果只放松购买资格而不放松信贷，这种救市效果不会太好。“楼市现在需要吃药，如果银行不宽松，还是没有钱进来。”开发商代表告诉记者。

　　中原集团研究中心调研了17个一二线城市，信贷无一有松动改善迹象，其中北京、深圳、南昌等城市进一步趋紧，有更多银行执行基准利率再上浮或延长放款周期。本轮市场成交下滑正是在信贷环境不断趋紧的背景之下，因此对信贷政策的微调将成为缓解市场趋冷的重要作用力。

　　“如果能够在钱这方面开闸放水，可能救市效果更明显，比如说对房贷利率上浮定出适当上限要求，对二套房首付款比例小幅下调，对二套房认定标准可改为‘认房不认贷’。此外，提高公积金使用率、放宽使用门槛，同样能惠及广大刚需购房者。”中原地产首席分析师张大伟告诉记者。

　　业内预计，这股放松风很难刮到北京、上海这两个一线城市。无论是北京还是上海，限购政策并不仅仅是为了控制房价，还有限制城市规模的诸多作用。而且从北京最近两个月的房价走势来看，整体房价平稳，目前来看并没有主动干涉的需求。文/本报记者范辉制图/王慧

　　预测

　　特大城市限购政策今年将延续

　　今年房地产市场调控难度将进一步增大，特大城市特别是超大城市限购限贷政策将延续。这是中国社会科学院城市发展与环境研究所昨天发布的蓝皮书《中国房地产发展报告(2014)》对2014年房地产政策方向做出的展望。

　　报告认为，今年房地产政策及调控将向居住城镇化倾斜。随着居住城镇化高潮来临，新移民的过度涌入，对中心城市资源环境承载力提出挑战，对城市人口增长实施适当限制成为必然选择，住房限购限贷是对此最有效的调控。

　　2010年4月，北京出台“国十条”，率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”，此后上海、广州等多个城市陆续推出“限购令”。社科院城市发展与环境研究所副研究员李恩平在接受北京青年报采访时表示，现在继续实施“限购限贷”和刚推出此规定时的政策意图有所不同，当时是因为房价高要进行房地产调控，现在是要控制超大城市人口规模的增长。参与报告撰写的研究人员认为，2014年房价可能保持小幅增长，具体涨幅取决于调控政策的力度。预计大都市房产特别是住房市场会量价齐升，大多数普通城市房产成交量和价格将保持相对平稳。一些缺乏产业支撑且前期片面造城的城镇，房产供过于求的泡沫化风险将大大增强。文/本报记者刘一

　　业内

　　万科一季度营收净利双降

　　万科28日晚间公布一季度报告称，受到结算面积和结算收入下降的影响，万科一季度的营业收入和净利润低于去年同期，实现营业收入95.0亿元人民币，净利润15.3亿元。不过，在整体行业利润率下滑的背景下，一季度万科净利润率明显上升，其中既有上海、深圳等高毛利城市结算收入占比提高的原因，也有投资收益大幅增长的因素。万科董事会秘书谭华杰表示，“公司一季度竣工及结算量占全年总量的比例往往较低，由于基数小，同比变动的波动性也较大，对前瞻全年业绩的参考意义并不大。”