大面积豪宅频现 警惕高额税费

　　买家应注意一手房改房豪宅的发票价是当年福利分房的价格，现时全额征收营业税的费用会比较高。陈白帆摄

　　不动产登记全国联网预计3年内建好，政府公务员房改房放盘增多

　　不动产登记全国联网预计3年内建好，在多种因素作用之下，各地一些大面积豪宅陆续流出市面。中原集团创始人、董事施永青日前接受内地媒体采访时表示，“据我们在一线的同事反馈，确实有官员正在抛售房产，而且比例也还不低。这部分购买力不仅蒸发，还成为市场下行的重要动力。”

　　记者调查发现，公务员放售的房屋在市场上的确占有一定比例，在一些极少放盘的房改房小区近来也多了放盘，且大部分都是超过144平方米的大面积单位。记者了解了三个公务员盘源的背后故事，这些盘源动辄过200平方米，四五房是“标配”，不过公务员业主的“奄尖”以及一手房改房单位的高额税费，各位有心接手的买家可得留意。文/图：记者李凤荷

　　案例一：番禺一业主一放就是三套房

　　买家林女士从番禺广场附近一位中介得知，东秀园对面有个好房子，是某政府部门官员的房子，要卖的三套其中之一，说是单位的宿舍楼，112平方米，125万元。林女士一听中介说是“某官员的房子”，不由得联想到“莫非是即将到来的不动产登记和官员公布财产等政策起了作用”，她心中窃喜，想着可能遇到笋盘。后来，她从中介人员处得知，这套房源是公务员夫妇的共有财产，另外两套是继承得来的房屋，估计是怕日后的财产公示，所以把手头的余房陆续“出清”。

　　林女士看了房后觉得这套公务员“笋盘”各有利弊，首先这个房的优点是一手房改房，交易时需要买土地出让金，产权时间还是70年。此外，单位的宿舍楼住起来应该还比较舒服，实用面积高。挺难得的是居然有三个阳台，且地理位置较好，离番禺广场大概800米。不好的地方也很明显：楼龄差不多20年了，不管是外观还是里面的装修都很旧，尤其是厕所卫生间的墙都已经脱皮了。

　　林女士粗略估计这么大面积单位“基础”装修要花10多万元，杂七杂八加起来的费用也可以在洛溪买个小面积了。

　　案例二：

　　超大“豪宅”单价只要八千买家“难啃”

　　初次买房的方小姐为找一个150万元预算左右的房子走遍东西南北中，黄埔的老房子居然差不多要2万元/m2，100多万元才有六七十平方米。因此，当她发现一个位于番禺东怡园的212平方米豪宅居然只开价170万元时，那种欣喜若狂可想而知。方小姐后来得知是番禺政府系统的工作人员住得比较多，为早期房改房，户型都超大，最少都有160多平方米。她听中介说，业主卖了很久没有卖出去，现在就要降价卖了，170万元可以考虑。

　　方小姐看了员村、黄埔等地的十多套小房子后，第一次踏入东怡园212平方米的房子觉得里面大得惊人：客厅和厨房可能都要近80平方米了。户型间隔为4房2厅3个卫生间，主卧和次卧都带卫生间，卫生间都有一个卧室那么大。她回忆道：“客厅大得可以做个会议室，除了主卧、次卧，还有个书房。虽然装修有点旧了，但是我相信谁一看都会喜欢得不得了的。”

　　方小姐看了这个盘源之后兴奋极了，在微信朋友圈上发了这么一条微信后，引起了众朋友的讨论，纷纷表示：拿下它，一定买下来！她父母也表示赞成，虽然已经超了预算。是呢，算下来单价才8000元/m2不到，这么便宜的房子到哪里去找呢？

　　方小姐与业主“摆台”后，业主更表示价格可以低到160万元，不过，最终方小姐还是与这个超大房子“失之交臂”，而问题就出在业主的苛刻条件上。业主要求抛开房管局的示范合同，自拟合同，在合同中设定金为楼价10%，16万元，且对逾期付款违约金非常高，按日支付未付房款的0.5%违约金。按方小姐与业主商议的付款方式，首付款为100万元，若逾期一天，每天就要罚5000元；尾款为按揭款，60万元，逾期一天要被罚3000元。方小姐认为，银行放款速度是买家可控范围以外的因素，如果遇上放款速度慢，罚金非常可观。

　　案例三：水荫路复式房改房叫价600万

　　除番禺区外，市区也有一些稀有放盘的房改房小区最近陆续有大面积豪宅放盘。记者从中原地产水荫路分行高级营业经理钟志明处了解到，水荫路一个房改房小区有一套216平方米的复式豪宅放盘，索价600万元，为目前水荫路房改房放盘“单价之最”。钟志明告诉记者，该套房改房为继承得来的，之前是高级官员的住宅，在房产证上共有9个人的名字，为“官二代”、“官三代”的共有房产。这套216平方米的复式豪宅位于一栋4层高小楼的三四楼，4层高小楼为一梯两户，一二楼和三四楼复式设计，楼里只有4户人家。房屋间隔为五房两厅，3楼为两房两厅，4楼为三房，南北对流，非常舒服。这栋小楼坐落于房改房小区里，为一般的大院管理，管理费没有商品房小区高。

　　据了解，这个房源的9个业主已散落国内外，用委托公证的方式委托一名业主办理放盘事宜。钟志明表示，业主之所以开价这么高，一个原因是业主并非急售房屋，他们认为水荫路地段好，大积豪宅供应向来不多，故此可以待价而沽；此外，三四楼的复式单位可以独享楼上80平方米的天台，故此600万元的开价里面也包括了天台的使用权。

　　合富置业水荫分行主管俞毅表示，水荫路公务员一手房改房与其他水荫路物业相比，主要是地理位置交通出行更为便利，居住环境较为安静，但放盘实在不多，而大户型的公务员一手房改房业主多是职位较高的人士，因此数量更为稀少，面积在140多平方米以上或者复式的户型都会有，但一直以来都很少放盘。

　　目前，水荫路公务员房改房的市场均价大概在2.4万~2.5万元/m2，但因放盘很少所以成交也不多。现时，水荫路二手市场上交投较活跃的物业以50~70平方米的中小户型单位居多，部分是业主要“卖一买一”换房才会放盘，大多数低于市场价的放盘都是楼梯楼高层或间隔稍差的物业，这些笋盘往往比市场价便宜1000~2000元/m2，从总价来看会比市场价便宜5%左右。

　　不动产登记条例“以房查人”不可滥用

　　国土资源部近日拟将《不动产登记条例》(简称《条例》)上报国务院，其中第6章第72条明确规定了依法“以人查房”的内容。据悉，不动产信息登记管理基础平台将与官员财产申报信息等系统并轨，官员瞒报房产信息将受惩处。不过，“以房查人”为纪检监察部门和组织人事部门完整、准确掌握官员房产信息，提供了制度和技术条件，并不可能为公众滥用，故此公民财产权依然受到保护。

　　据消息人士透露，与现行《房屋权属登记信息查询暂行办法》、《房屋登记簿管理试行办法》等有关规定相比，《条例》在“以人查房”上的进步主要有两点：一是打破地区之间、部门之间的信息壁垒，实现全国统一的不动产登记，这使查询某个居民在全国范围内的房产信息成为可能；二是将来建成的不动产登记信息管理基础平台，与大体同步建成的官员财产申报信息等系统并轨，为纪检监察部门和组织人事部门完整、准确掌握官员房产信息，提供了制度和技术条件。“以人查房”助力反腐败，不是通过一般个人或单位在不动产信息登记系统中自由查询官员房产来实现的(一般个人或单位无权在该系统中自由查询)，而是通过纪检监察部门等职能部门全面掌握官员房产信息，“逼迫”官员不敢购置、囤积大量房产来实现的。

　　据记者从房地产交易登记中心了解到，在目前的法律框架下，出示正式公函的公检法部门，可以在有关请求范围内进行“以房查人”，与以后的不动产登记条例大致相同，只不过在以后的不动产登记条例之下，全国范围内的实名房产都有查得出来，而非目前仅限于某个地域范围内。

　　抢“一手房改房”需警惕高额税费

　　目前，市场上放盘的官员持有的房改房基本上都是一手房改房，中原地产水荫路分行高级营业经理钟志明表示，未经交易的一手房改房利弊是铜板的正反面，一来房屋土地市场年限按补缴土地出让金的日期为起点，故此虽然楼龄一大把，但土地使用年限依然是70年；另一方面，由于一手房改房业主手里的发票价是当年福利分房或者房改房分房时的价格，以水荫路216平方米的一手房改房为例，发票价仅为6万元，而本次交易价有可能高达600万元。该房产由于超过144平方米，虽然证满5年，依然需要按两次交易价的差额缴纳5.6%的营业税，差不多相当于600万元全额征收营业税，光营业税就达30多万元。