常州救市背后土地供应量过大 房价涨不动房企逃离

　　前几年常州土地供应量过大，楼市供大于求。而西边有省会南京，东边有经济更发达的无锡、苏州，人口导入不足，加之经济放缓，进而造成常州楼市困局。

　　柳九邦

　　“有一个问题一直困扰着我，为什么常州的房价总是涨不上去？”

　　2013年年初，坐在记者对面的开发商李明(化名)略显茫然。而如今，困扰李明的不再是怎么涨价，而是如何降价。

　　今年2月初他就觉得市场的风向不对，等到3月份雅居乐、九龙仓等大牌房企在常州“割肉卖房”时，李明开始考虑自己的楼盘是否也该跟进。

　　李明说：“前两个月，当我们决心把价格下调5%~10%的时候，发现降价也不管用了。”

　　面对萎靡不振的楼市，焦急的还有地方政府。7月15日，常州市委机关报《常州日报》在其头版头条位置刊发《我市目前已到购房好时机》的新闻。7月16日，人民网发表评论文章《“救市”要有底线》，批评常州“救市”之举。

　　一位熟悉常州市场的业内人士对本报记者表示：“由于前几年常州土地供应量过大，导致楼市供过于求，加上地方经济放缓、人口导入不足，进而造成了今日的僵局。”

　　涨不动的房价

　　常州曾是一个让开发商们趋之若鹜的市场。除了从常州起家的新城地产，万科、九龙仓、恒大、绿城等众多国内一线开发商早已涌入这个三线城市。

　　以港资房企巨头九龙仓为例，该公司在常州至少布局了6个项目，是九龙仓内地房地产版图中最重要的据点之一。

　　李明对记者分析称，常州楼市的供应量一直都比较大，当地的房价也比较平稳，最近五六年均价都在5000~8000元/平方米之间徘徊。“可能就是因为常州市场太稳定，不会大起大落，开发商们反而喜欢这样的城市，其实常州的土地价格也不低，但维持一个正常的利润水平没问题。”

　　李明认为，常州楼市价格一直涨不动，可能和本土市场的老大新城地产的定价策略也有关系。“新城一直想把规模做大。他们的策略是高周转，开发体量大，价格卖得也不高，别的开发商提价根本没底气。”

　　记者查阅常州房地产信息网数据后发现，当地的房价在近五年来确实涨幅很小，这在以暴涨为主题的中国楼市中，可谓独树一帜。

　　数据显示，2009年6月，常州全市商品房成交均价为5182元/平方米，到了2012年6月，常州商品房成交均价上升至7002元/平方米，2013年6月，常州商品房成交均价上升至7427元/平方米，而在刚刚过去的2014年6月，这一数字仅为6306元/平方米，同比大幅下降约15%。

　　一位常州当地的房屋销售人员告诉记者：“常州人的购买力还是挺强的，当期经济基础不错，有不少购买力强的企业主，如今的楼市僵局归根结底还是因为供应过剩。”

　　而在楼市供过于求背后，是当地供求失衡的土地市场。据机构统计，2014年常州市区经营性用地计划供地总量200万平方米，2013年为218万平方米，2012年为560万平方米，2011年和2010年分别是660万平方米和560万平方米。这意味着2014年的土地供应量创下5年来最低，并且下降幅度十分明显。

　　一位在常州有多个项目的开发商认为，这两年土地供应量的急剧减少说明地方政府也已经意识到当地楼市的问题。

　　常州当地党报发表的上述文章也指出：“我市去年提出的土地限量供应政策，在今年上半年得到了有效实施，此前的存量赢得了消化的时机，也为楼市调整带来了机遇，商品住宅市场未来上行空间明显。”

　　开发商逃离？

　　虽然地方政府看好楼市，但开发商们似乎并不买账。

　　业内专家认为，部分大牌房企不计成本卖房的行为说明，这些公司已经决定退出常州这样的城市。

　　首先在常州打破僵局的是一个名为雅居乐星河湾的楼盘。该楼盘由品牌开发商雅居乐和星河湾共同打造，主要由雅居乐操盘。今年2月底，该楼盘推出四栋楼，最低价5380元/平方米。在这部分房源中，精装均价13000元/平方米，毛坯均价7000元/平方米，而此前毛坯房源均价为12000元/平方米。这意味着，开发商已是“六折甩货”。

　　紧接着，常州降价的主力换成九龙仓。3月下旬，九龙仓在江苏常州的两个项目“九龙仓年华里”和“九龙仓国宾一号”均做出价格调整。其中，“年华里”项目的均价从此前的约6000元/平方米下调至5000元/平方米，原均价约11000元/平方米的豪宅项目“国宾一号”则推出20套特价房，特惠均价在8200元/平方米左右。

　　事实上，九龙仓在常州已经是贴成本甚至是亏本卖房。一位熟悉九龙仓的开发商认为，九龙仓集团层面应该“不差钱”，做出这样的价格调整动作应属于“策略性降价”，这也说明九龙仓认为目前国内二三线楼市存在较大风险。

　　李明向记者提供的资料显示，若按照常州约460万的总人口计算，近四年来，常州的人均新增建筑面积达到20平方米左右，这一数值在国内所有城市中排名前列。李明强调：“在460万的总人口中，只有约三分之一拥有实际购买力，这意味着，常州的实际新增建筑面积达到60平方米/人，这是一个很恐怖的数字。”

　　另一位中型房企副总对记者表示：“常州属于我们肯定不会进入的城市，首先当地的楼市供应过大，再一个它的位置也比较尴尬，西边有省会南京，东边有经济更发达的无锡、苏州，这导致当地的人口导入不足。相比之下，苏州有很强的经济基础，每年有大量人口导入，且土地供应也很有节奏，我们肯定更看好这样的市场。”