一线城市成交量领跌全国 楼市“马其诺防线”将崩溃？

　　按照正常市场趋势发展，房地产市场未来2-3年，难有起色，除非政府下决心去救市。　　———广州同创卓越房地产咨询顾问有限公司总经理赵卓文

　　现在来看只要愿意降价的盘，成交都可以上去，不愿意降价的都卖不动，下半年预计降价到位后，成交量将有希望回升。　　———方圆地产首席市场分析师邓浩志

　　一线城市一直被认为是房地产市场的“马其诺防线”，前两年开发商意识到市场风险纷纷高调回归一线城市。不过在市场不太好的今年上半年，一线城市的成交量跌幅却远远高于二三线城市，不仅没有“稳定”市场，反而有“领跌”全国之势。业内人士指出，上半年一线城市成交跌幅放大，一方面由于去年成交基数过大，另一方面房价上涨过快和房贷紧缩也导致真正需要买房的人买不起房子。

　　北上广深上半年成交跌幅均超三成

　　6月份刚刚过去，各大城市也都交出了今年上半年的楼市成绩单，不过在全国整体成绩不太好的情况下，一直以来被视为“优等生”的一线城市成绩尤为难看。

　　作为房地产市场最为火爆的首都北京，今年上半年新建住宅签约数据为276万平方米(剔除保障房)，相比去年同期530万平方米的成交面积减少了48%。此外其738亿的成交额也相比2013年上半年1190亿下调38%。据了解，276万平方米的半年成交面积为北京近5年来的最低纪录。而从二手房看，2014年上半年，北京二手房成交4.45万套，创网签以来最低纪录。

　　位于华东的上海，今年上半年新建商品住宅销售面积为407万平方米，相比去年上半年的591.5万平方米大跌31.2%，同样表现不佳。

　　同样的情况也出现在了珠三角的广州和深圳身上。统计数据显示，广州今年上半年网签成交面积为382.9万平方米，相比去年上半年550.8万平方米的成交面积少了167.9万平方米，跌幅为30.5%。上半年广州一手住宅成交金额为573.5亿元，相比去年上半年少赚了182.3亿元。

　　另外深圳市规土委公布了深圳楼市的“中考成绩”。上半年，深圳一手住宅成交15133套、142.2万平方米，与去年同期相比，降幅分别高达41.7%、40%；月均成交2522套、23.7万平方米，均为4年来最低值。

　　成交下滑供应量却大幅提升

　　今年上半年一线城市成交量大幅下滑，并非因为供应量同样出现下滑。反而在今年上半年，这几个城市的供应量在不断上升。

　　中原地产研究部数据显示，北京2014年上半年期房住宅供应大涨。截至目前，北京合计库存80844套，这是继2013年1月跌下8万套后，时隔一年多时间，北京库存再次回归到8万套以上，达到近18个月来的新高。

　　在上海，今年上半年供应量也有小幅上升。数据显示，上半年上海新建商品住宅总供应量为526万平方米，较去年同期的492.7万平方米上涨3.9%。通过阳光家缘网数据可以看到，2013年上半年广州全市新建住宅可售套数为4.6万套，而至6月末的今年上半年，广州新建住宅可售套数为5.4万套，增加不少。

　　来自世联行的统计显示，截至2014年6月29日，深圳全市一手房可售面积为327.57万平方米，可售套数为34201套，处于不断增加中。若按近8周深圳全市新房周平均565套的销售速度，目前的新房可售量消化时间为15个月。

　　一线城市成交领跌全国

　　“2012-2013年，大型房地产开发商对楼市供求关系的逆转已经有所察觉。三、四线城市的海量供应和一线城市的土地资源紧张，令开发商高调‘回归一线城市’。进入2014年，楼市急剧降温。发展商却发现，一线城市比三、四线城市还要降得多。”广州同创卓越房地产咨询顾问有限公司总经理赵卓文表示。

　　记者了解到，相对于一线城市动辄超过30%的成交量跌幅，算上二三线城市之后的全国市场表现反而还要好一些。

　　据国家统计局在6月中旬发布的数据显示，1-5月份，全国房地产开发投资30739亿元，同比名义增长14.7%；全国商品房销售面积36070万平方米，同比仅仅下降7.8%。

　　按照中国指数研究院的分类统计，今年上半年，一线城市月均成交面积为51万平方米，同比大幅下降31.4%，在各类城市中降幅最大；二线代表城市月均成交面积为56万平方米，同比下降15.5%；三线代表城市上半年月均成交22万平方米，同比下降18.9%。

　　一线城市成交量大跌均价较坚挺

　　值得注意的是，一线城市成交的惨淡却没有直接影响到房价。上半年北京新建住宅的成交均价达26687元/平方米，较去年同期上涨了18.86%。上海新建商品住宅成交均价为25745元/平方米，相比去年同期的23342元/平方米也上涨10.1%。

　　今年上半年广州全市11区一手住宅均价为14978元/平方米，比去年同期的13723元/平方米上涨了9.1%。深圳房价也没有随成交量同步下滑，上半年深圳全市新房成交均价为23498元/平方米，同比上涨9.63%。数据显示，一线城市上半年房价指数累计上涨2.64%，远低于去年同期的8.47%，但仍处于上涨态势；二、三线城市价格则由涨转跌，上半年累计跌幅分别为1.10%、0.88%。

　　为啥一线城市成交量跌幅大？

　　有业内人士指出，其实大城市才是投机资本最集中的地方，也就是投机炒作最严重的地方，泡沫吹的最大的地方。例如日本1990年代楼市泡沫破裂，东京成交量下跌更严重，因为相比中小城市，东京的投机更严重，泡沫更大，所以跌起来更惨。

　　对于上半年一线城市成交量领跌全国的现象，方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，同比跌幅与基数有关。“其实上半年全国的成交都不太好，二三线城市从去年开始就跌了，所以同比跌幅看起来要小一些；一线城市‘扛到’今年上半年才跌，去年的基数比较大，因此看起来跌幅很大。”他表示。

　　赵卓文认为，一线城市房地产“陷落”有多个原因，最主要的就是经济增速放缓。“例如广州GDP增幅由去年的12%回落到今年第一季度的7.4%，影响很大。另外就是房地产金融收紧，开发贷款和房贷都直接受到影响，同时反腐力度加大的影响也很大。”他表示，成交量下跌，才能让我们知道投资客和公务员购房有多大比例；价格下跌，才能让我们知道一线城市也存在明显的泡沫。

　　房地产专家韩世同则认为，一线城市的房价涨得过高，导致有效的购买需求减少。买得起的都是投资性的买家，但是他们又受到限购的制约，无法出手买房。而真正的刚需买家，又买不起房子，这也导致上半年一线城市楼市成交出现大幅下滑。“另外，一些二三线城市已经放松楼市调控政策，而一线城市执行仍严格。”他说，现在已经到了一线城市适度调整限购政策的时机，如果等到降得太多大势已去了再来放开，投资客也不会再入市，放松都无法刺激成交。

　　赵卓文认为，无论是经济增速放缓还是信贷收紧等，没有一项在短期内是能扭转的，因此下半年就期待楼市转暖，是不现实的。“按照正常市场趋势发展，房地产市场未来2-3年，难有起色，除非政府下决心去救市。”而邓浩志认为，现在来看只要愿意降价的盘，成交都可以上去，不愿意降价的都卖不动，下半年预计降价到位后，成交量将有希望回升。