楼市投资属性弱化：千亿资金酝酿进入股市

　　7月A股开启一波上涨行情，并伴随交易量的提升。与股市渐暖相比，楼市依旧在低迷中徘徊。房地产开发投资增速持续回落，商品房销售面积也不断下滑。

　　记者调查发现，随着房地产投资属性弱化，包括开发商、游资在内的部分资金酝酿进入股市。据业内人士测算，撤离楼市的资金规模将达到千亿元。在经济趋稳、沪港通启动等预期带动下，增量资金将对股市产生一定影响。

　　楼市资金酝酿进场

　　老崔是南方某市一家小型开发商的董事长，日前受邀参加一次大型房产投资推介会。与以往不同的是，这次参会的开发商热度明显降温。

　　“楼市黄金期已经到头了，未来不是没有投资机会，但是房地产的钱会变得很难挣，成败与否取决于投资眼光。”在地产行业经营多年的老崔，手中握有位于河北某市的地产项目，尽管有着京津冀一体化的支撑，但老崔仍然盘算着如何“弃房上岸”。

　　“房地产毕竟是重资产行业，而沉寂了多年的资本市场，却有着明显的复苏迹象。我周围的朋友已经开始调集资金转战股市。”老崔告诉中国证券报记者，“最近有地产圈的朋友拿广东的几块土地去做融资，而所谓的几个项目，更可能是进入到A股。”

　　由于当前房地产市场遭遇调控，房企的经营环境日趋艰难。房产项目从拿地、规划、审批再到开工建设，都面临更多考验。再加上资金回流速度放缓，不少中小房企后续项目难以跟上，进而酝酿新的投资方向。

　　“我目前手中还有两个项目，一个进入销售周期，另一个还在等项目规划审批后，才能开工建设。”老崔表示，除了项目必要的周转资金，他已经开始分批将资金转入旗下的投资公司，伺机等待着A股大行情。

　　“这在圈里不是秘密，不是说企业开始炒股，也不是说开发商要放弃主业，只是为账上趴着的资金找到合适的投向。”一位地产业内人士向中国证券报记者透露，目前国内某大型开发商正计划将百亿元资金交给券商理财，指定投向A股市场。“如果未来一年内A股市场有行情，开发商当然不愿错过赚钱的机会。”该人士直言。

　　不仅仅是部分开发商酝酿将资金投入股市，楼市调控背景下，一些社会游资也开始将资金辗转入市。中国证券报记者在走访部分券商营业部时发现，不少“大户”早已开始关注楼市资金入市的迹象。对于7月份以来A股出现的上涨行情，这些股市“老手”们各有看法，除了宏观预期改善、外资增仓入市、央企改革题材炒作等因素外，楼市资金也被不少人提及。

　　“最近找我打听入市的人确实不少，但真正抛房子来炒股的不多，基本是有闲置资金，之前打算炒房但现在来炒股的。”在北京金融街附近某券商营业部里，一位有着十余年股龄的“大户”告诉记者，楼市股市中的资金本来就在相互流动，特别是一些企业和私募资金，之前有不少活跃在房地产市场中，现在部分进入了股市。

　　一些券商营业部的客户经理也告诉中国证券报记者，近期新开户数较此前略有增长，客户的账户总额也有所增加。中国结算数据显示，7月底以来A股新增开户数不断增长，到8月15日一周，超过15万户的新增开户数规模已经是近20周以来的新高。这意味着场外投资者入市步伐正在加快。

　　房产投资属性减弱

　　我国房地产市场走过十几年的“黄金时代”，过去即使在出现市场波动或通货膨胀压力时，仍然呈现出保值增值的特点。这容易让投资者产生买房“只赚不赔”的想法。然而随着当前房地产调控的不断深化，楼市投资属性已经大幅减弱。

　　市场人士指出，当前楼市结构正在发生改变，投资性购房需求正在逐步淡出市场，以首套及改善型为主的住房需求成为市场主体。在投资属性淡化后，“炒楼”资金在资本逐利本性的驱动下，会流向其他价值“洼地”，而A股就是选择之一。

　　“目前股市的泡沫程度远低于楼市，还有一定的上涨空间，而且股市投资低门槛，比起楼市投资更易于吸引观望资金进入。”一位不愿透露姓名的券商分析师认为，虽然很难具体测算出楼市中热钱的数字，但肯定会是巨大的量级，可能达到上千亿规模。“虽然不能说这些资金将全部进入股市，但是对市场会有一定影响。”该分析师直言。

　　事实上，似曾相识的一幕曾经在2010年上演。就在2010年年初，国务院发布“国十一条”，要求加大差别化信贷政策执行力度，整顿房地产市场秩序。同年4月又出台坚决遏制部分城市房价过快上涨的“国十条”。9月巩固楼市调控成果措施的“国五条”相继出台，明确提出对房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。不久后，差别化信贷政策及相关税收政策也相继出台。

　　在楼市政策逐步收紧背景下，2010年下半年房地产市场出现调整，国房景气指数连续下滑，70大中城市房地产价格指数也出现环比下降。与之相应的，股市在2010年下半年曾连续反弹，并一度站在3000点之上，新开户数回升，并呈现出增量资金入市迹象。彼时，包括中金公司在内的多家券商曾发布报告，预计原本活跃在房地产领域的资金将流向其他领域，资金规模至少在5000亿元以上。

　　“现在所处的情况和2010年时有一些不同。”上述券商分析人士表示，虽然楼市在2010年后遭遇政策调控，部分炒楼资金流出。但由于当时全球经济低迷，国内宏观经济增速持续下滑，股市并不具备上涨动能。但当前全球经济逐渐企稳，我国经济结构转型不断加速，市场预期正在发生转变。

　　“今年这波行情更多依赖场内存量资金的拉动，一旦出现一定涨幅，可能会出现回调，这也为新资金进场创造了条件。下一步A股走牛的关键在于进场资金的意愿，不管是从楼市分流的资金，还是产业资本转入的资金，重点是成交量能否持续扩大，而增量资金的进入将进一步激活整个中国资本市场。”上述分析人士直言。

　　市场预期料成关键

　　回顾历史，在流动性充裕时，股市和楼市之间通常呈现正相关，但在目前“一堵一疏”的特殊时期，二者开始呈现此消彼长的关系。业内人士指出，投资者对未来股市和楼市的预期将是资金流向的关键所在。

　　在宏观调控和房地产调控的双重作用之下，房地产的投资价值开始回落，自住性需求逐渐成为支撑市场的主力。尽管目前有很多城市加入到松绑限购政策的大军中，但是从业内普遍观点看，中国经济增长“去房化”的趋势并未改变。

　　瑞银发布的报告显示，2013年中国住房建设量明显高于城镇化和更新改善所催生的住房需求。房价下跌、未来开征房产税以及新兴投资渠道的兴起都将继续抑制投资需求，这些都意味着未来几年房地产供应必须调整到一个更低的“新常态”。瑞银分析师认为，虽然7月信贷疲弱、实体经济反弹势头暂缓，但预计外需持续改善、政策继续适度宽松会帮助经济增长势头在未来两个月保持稳健。

　　与此同时，流动性持续稳中偏宽松的预期也让市场对于资金面的担忧减弱。特别是沪港通的推进，对A股低估值的蓝筹股继续上行起到了推动作用。

　　据一家大型银行的高层人士透露，目前从银行抽离的资金大概遵循两条路径，一条意在转投A股市场，等待A股市场的投资机会。另一部分资金有出走香港的迹象。“一方面，港股上市公司分红等回报更高，另一方面也在观望中国经济形势。”该人士表示。

　　据了解，沪港通的推进正导致大量海外资金囤积香港市场。有机构测算，近两个月来，香港共16次悉数投放650亿元港币来对冲美元。海外资金目前并未兑换成人民币，主要购买了RQFII和ETF，但不排除随着沪港通的临近，海外资金进入内地市场，成为A股市场增量资金的一部分。

　　地产股多空分歧加大

　　部分券商仍看好后市

　　近期A股房地产板块再度爆发，8月11日以来指数持续“小步快跑”，随着沪综指迭创新高再显强势。但在国内地产行业景气度依旧低迷的背景下，部分投资者对房地产指数再度走强的持续性产生了质疑，特别在两融市场上，地产板块融资余额与融券余额同步下降，更将这种谨慎心态表露无疑。不过，很多券商分析师对地产板块前景看好。他们认为，受限购限贷放松、低估值地产股估值修复、资金面改善等因素刺激，下半年地产板块走势或有曲折但前途仍然光明。

　　投资预期现分歧

　　8月中旬以来，申万房地产指数逐渐从震荡休整中苏醒过来，连续向上拓展。Wind数据统计，8月11日-22日期间，申万房地产指数累计涨幅达3.96%，跑赢沪综指同期的2.11%；与此同时，相比银行和非银金融板块指数仅有-0.56%和1.45%的区间表现，房地产板块是同期涨幅最为抢眼的周期性板块。究其原因，国内放松限购城市的增多是支撑投资预期改善、指数恢复上攻节奏的关键。

　　相关数据显示，截至目前，限购城市已经降为个位数，除北京、上海、广州、深圳等少数几个城市外，实施限购政策的46个城市中已经有37个出现直接或间接“松绑”。根据东方证券观察，限购放松城市8月第二周整体成交量环比增加2%，之前一周则为下跌8%。

　　部分城市成交量止跌刺激赚钱效应重回房地产板块。Wind数据统计，8月11日-22日期间，申万房地产板块中涨幅领先大盘的个股共有104只，其中涨幅在10%以上的多达34只。

　　但与局部地区成交量回暖相悖的是，当前国内楼市成交量整体上仍然愁云惨淡，近期看空房地产的声音也开始增强。反映在两融市场上，一个重要现象就是，近期房地产板块融资余额和融券余额同步下滑。Wind数据统计，就在板块指数连续摸高的同时，申万房地产板块融资余额锐减，从7月11日的256.47亿元下降至8月22日的170.19亿元；融券余额也从2.30亿元下降至1.15亿元。短期来看，这预示着多空双方分歧加大，后市指数波动或加剧。

　　积极因素或增多

　　尽管普通投资者对后市存有不同预期，但当前部分券商分析师却对下半年行情抱有信心。

　　在东莞证券看来，截至7月全国房地产开发资金来源合计同比增长3.2%，较年初12.4%的涨幅有较大下降。随着7月央行释放流动性，下半年房地产资金进一步收紧可能性不大，再加上当前房地产板块估值仍处于历史相对低位，修复动能依然强劲，料接下来几个月在房企推盘量增加。在信贷环境转好的带动下，板块修复行情将延续。

　　安信证券认为，继限购放松后，限贷放松也是大势所趋。由于按揭贷款趋紧是此前地产调整的主要原因，单独放开限购释放的刚需或十分有限，但叠加房贷政策的宽松，将实现1+1大于2的政策效果，将大幅提升购买力、改变市场预期，创造需求并影响需求提前释放。

　　作为重要的主题投资主线，棚户区改造被新一届政府视为稳定经济发展的重要举措之一。今年3月的政府工作报告将改造各类棚户区户数从370万上调至470万，较去年的300万户同比增长57%，全年的保障房新开工目标因此上调100万套至700万套。按照有关方面人士的预计，今年棚改目标需要投入超过一万亿元人民币的资金，大致相当于中国2013年实际住宅投资总额的17%。中信证券认为，这有利于强化供地支持，间接提升了存量土地资源价值，客观上将刺激形成地产企业新的利润增长点，从而有效提升利润水平，对行业基本面构成支撑。

　　上市房企中报业绩下滑明显

　　截至8月24日，两市已有84家A股上市房企披露了中报，这些公司上半年业绩同比下降了3.7%，楼市低迷对房企业绩的影响已经开始显现。

　　尽管有越来越多的城市加入放松限购的大军中，并带动7月成交量环比增长，但从同比来看，楼市成交仍然处于较低水平。业内人士认为，“金九”即将到来，房企仍需要通过以价换量的方式加快项目周转。

　　整体业绩滑坡

　　同花顺iFinD数据显示，目前披露中报的84家A股房企上半年实现营业收入1872.77亿元，同比增长11.20%；实现归属于母公司股东的净利润201.21亿元，同比下降3.7%。相比之下，去年上半年房企的业绩增速曾达到30.8%。

　　数据显示，在上述84家房企中，有40家房企上半年实现业绩增长或扭亏，占比不足半数，仍有16家房企上半年业绩亏损。首开股份、顺发恒业、万业企业等6家房企上半年业绩实现翻番。

　　从盈利规模看，万科仍是已披露中报的房企中净利润最多的一家。公司上半年实现归属于母公司股东的净利润48.09亿元，同比增长5.55%。华夏幸福则超越招商地产位居次席，公司上半年实现净利润23.01亿元，同比增长30.06%。招商地产实现净利润17.85亿元，同比下降30%。

　　万科中报显示，上半年公司累计实现销售面积821.2万平方米，销售金额1009.1亿元，同比分别增长14.6%和20.6%。万科表示，未来公司将继续坚持新推盘当月销售率60%的销售目标。在拿地上，公司将谨慎选择投资区域。

　　除中报外，目前还有14家房企披露了三季度业绩预告，其中仅有6家公司预计前三季度业绩增长或扭亏。继中报取得91%的业绩增速后，中天城投预计前三季度实现净利润11.58亿元至14.47亿元，同比增长幅度为60%至100%。天保基建也预计前三季度业绩增长85.06%至117.72%。而滨江集团、金融街、南国置业则预计业绩出现下滑。

　　备战“金九银十”

　　虽然限购令放松的城市数量不断增加，楼市成交出现环比小幅回升，但从全年来看，目前成交仍处在低位水平。经过上半年楼市低迷，开发商已经将目光锁向即将到来的“金九银十”。

　　中原地产研究部统计数据显示，目前已有28家房企公布了前7个月的销售情况。其中7月合计销售843.57亿元，较6月份下降了35%，也低于5月份的水平。28家房企中，有11家公司7月销售业绩出现同比下滑。

　　“大部分企业完成年度销售目标的可能性越来越低。”中原地产分析师张大伟表示，限购取消对市场影响较为有限，在目前政策环境趋好但信贷环境尚未明显好转的前提下，以价换量、消化库存仍是主要策略，市场有望加速筑底。

　　业内人士认为，近期大部分松绑限购的城市都面临人口增长放缓、库存压力增大的考验，因此虽然出现政策微调，仍难以大幅拉动市场成交。未来房企仍需要采取以价换量的手段加快项目周转。