解限后楼市价格战升级 64个楼盘重新备案价格

　　盼了许久的限购松绑政策终于落地，自7月29日限购政策调整后，杭州市区商品房日均成交量较调整前上升了七成，二手房日均成交量也上升了15.4%，大家明显感觉市场信心在恢复。但同时，房价却在下行通道上越走越远。国家统计局才出炉统计数据，7月份全国70个城市里杭州的环比降幅连续4个月是最大的，而且8月行至中下旬，在限购放松的背景下，价格似乎依然没有回升的迹象，相反，各楼盘间的价格战愈发如火如荼，不过收效各不相同。

　　房产专家认为，让限购政策退出舞台符合中央深化改革、市场发挥决定性作用的要求，让市场之手优胜劣汰。这一作用也在近期开始显现，商报记者走访了几个热门在售楼盘，发现同是低开或降价结果却是冰火两重天，有的首开即售罄，加推再售罄，有的清盘清了几轮、价格贴到地板上还是卖不完。

　　从解限第二天首发的万科·未来城到上周末首开的建工·欧美金融城(EFC)，选择低开的这两个品质楼盘都是“日光盘”的形象，点燃后限购时代的楼市，摇号、抢购等场景重现，加上上周末万科8盘齐发一天收获10亿元，昔日的市场活力似乎正逐渐复苏。不过，光鲜的个别场景掩盖不了其他同行的艰难处境，西溪晴雪、定山府等楼盘在拼套被限或板块沦陷的困境中选择用价格突围，却收效甚微，一边是怎么也收不回现金流的开发商，一边是怎么抄底都抄在半山腰的购房者，双方都经历着市场转折期的阵痛。

　　接下来市场怎么走？昨天已有不少房产专家、学者提出应马上全面放松限购政策，解除对主城区140方以下住宅的限购，发挥市场手段在楼市调控中的主导作用。也许，之前应对市场过热所执行的调控政策即将退出，但房地产市场在松开了行政束缚后，无论是开发商抑或是购房者，都将承受市场化带来的考验：有涨有跌，自负盈亏。

　　“兰园328万元起、山语院48万元起……这种这么直白把价格做出来的广告现在越来越多了。”在昨天上午举行的杭州房地产市场发展研究会上，双赢置业营销机构总经理章惠芳举着当天的一张报纸道。在她看来，即便限购放松，各楼盘为争抢客户，依然会迎来新一轮的价格调整。而每日商报记者也从市物价局和市住保房管局了解到，自5月23日出台了一系列措施规范商品住房销售价格申报备案行为后，其中“如果降价幅度超过15%，房地产开发企业需要重新向物价部门申报备案”被执行得最多，已经有数十个楼盘重新备案价格；从实际操作看，很多重新备案的楼盘都有降价行为。

　　楼盘下调备案价格多为酝酿降价促销

　　从杭州价格网公示的信息看，5月23日以后的房价调整公示明显增多，涉及目前市场上在售的很多热门楼盘。一开发商向商报记者透露，大概有64家在做报备，重新备案价格，基本上都是把价格调下来。“主要因为早些年市物价局为遏制房价上涨过快等原因退出相关规定，开发商不但要明码标价而且需要备案，防止中途变价，很多开发商为了后期涨价有余地，所以往往在备案时故意将价格提高10%-15%；但今年以来，房价一路下行，大部分楼盘不得不以价换量，从原来的‘暗降’变成‘明降’，不少还是‘断崖式’降价，和降幅15%这条硬杠子存在明显缺口，只能重新报备价格。”而就在5月新政出台后没几天，武林板块一豪宅项目负责人就告诉商报记者，他们第一时间要去重新备案价格，因为总部又来了降价促销指令。

　　在杭州价格网公示的信息中，商报记者看到西溪晴雪6月16日对部分住宅房源进行了价格调整，主要是5-8、14、16-22号楼的房源，其中一批19号楼的小户型销售单价显示为11000多元/平方米至15000多元/平方米不等，这和西溪晴雪2012年8月30日公示的一批小户型房源动辄25000-30000元/平方米的价格相差了一倍左右。事实上，近期西溪晴雪售楼部正在推一批两本证的180方拼套房源，就是在19号楼，据说单价比此前该楼盘在清盘促销的180方房源(一本证)再便宜1000-2000元。此外，金地·自在城的乐享湾小户型房源在今年3月和6月两次价格公示中，两批房源平均单价下跌了1000元左右。以3月公示的一套7号楼802室为例，当时备案单价为12159元/平方米，总价1030354元；6月这套房源再度拿出来公示，单价调整为11982元/平方米，总价1015355元。再如望江府一套1幢3单元1001室的房源，面积139.94平方米，5月19日刚刚调整过一次申报价格，当时的毛坯单价为43400元/平方米，装修单价7000元/平方米，总价7052976元；而在6月26日的公示中，这套房源毛坯单价下调至42500元/平方米，装修单价打了对折为3500元/平方米，总价为6437240元，整整跌了近62万元。

　　解限后，价格战或继续延烧

　　事实上，楼盘的降价行为老早不仅仅暗藏在纸面上，各种明着广告打出“封顶价”、“直降”或“低开”字眼的楼盘比比皆是。刚刚出炉的国家统计局数据不但坐实了杭州房价下跌的局面，而且是连续四个月领跌全国。

　　根据国家统计局发布的数据显示，今年7月份杭州市新建住宅环比价格指数为97.6，环比降幅2.4%，为全国环比下降最多的城市，指数亦创几年来新低，其中90方以下户型跌幅最大，分析称这主要受目前市场上刚需楼盘低价首开或降价销售的影响。

　　8月杭州限购政策放松后，房价会如何波动？

　　刚刚上周末首开便热销400余套的欧美金融城(EFC)以板块新低的姿态出现，同样首度开盘即售罄的万科·未来城起价也仅9888元/平方米，还有即将首开的德信·泊林春天、德信·早安、大家·运河之星等新项目打出的起价也基本“贴地”……近期要看到刚需盘价格高走似乎希望渺茫。

　　这种价格战也在140方以上的大户型楼盘中蔓延，元丰·庆春御府原来单价在44000-45000元/平方米，如今精装房改毛坯房，打出的均价仅为29800元/平方米；之前一直宣称不降价的绿城·兰园，如今也公开宣布328万元起。

　　对此，章惠芳认为，解限后市场自身的调节作用会更明显，价格竞争还是会存在，像主城区大户型解限后依然降价频出，那是在没有政策束缚的情况下，为了争抢市场上的改善型客户而提出的“有效价”，最终达到成交目的，而解限前，由于需求被拒之门外，即便降价也是“有价无市”。“接下来，市场可能会分化，有些板块、个盘或者某个户型段由于条件稀缺造成供不应求，价格有可能会涨，但也会有楼盘无论怎么降价都卖不好。总体来说，市场进入成熟期，价格相对比较平稳，房子好卖与不好卖都靠市场之手来选择。”