深圳为放松限购备弹药 首次召开房地产闭门会议

　　日前，市场有消息传出，北京、上海和深圳三地将放松楼市限购，不过很快三地均给予否认。不过，在二三线城市疯狂救市时，经济增长同样承压的一线城市似乎也开始坐立不安。

　　据悉，8月6日，深圳市政府专门开会讨论了当前的房地产形势。据知情人士向记者透露，深圳准备对楼市做局部小幅度调整，不符合市场规则的限价政策也将全面退出。

　　此外，记者还独家获悉，深圳市已做好了放松房地产调控的政策储备，包括实施契税减免、降低二套房贷款首付比例等方面，但没有提出放松限购。

　　“中央没松口，储备政策不一定会推出，但能反映出政府现在的心态。”深圳一位政府部门人士告诉本报记者，相比去年深圳GDP增长10.5%，今年上半年只增长了8%，而进出口总额、工业增加值和消费也都在下滑，因此政府寄希望于房地产投资和消费拉动经济增长的动力更强。

　　已做好政策储备

　　8月6日上午，深圳市专门召开闭门会议，市委书记王荣和市长许勤均到场，听取了深圳规划国土委对当前房地产形势分析报告。

　　据知情人士向本报记者透露，这是今年以来深圳市政府首次召开专门讨论关于房地产的会议，只有正处级以上的领导才能参加，而会议内容高度保密。

　　而在此前一天，深圳房地产专业人士尹香武透露，6日召开的市政府会议将涉及限购议题，是否应调整限购政策，并讨论如果房地产开发投资下滑影响大、销售两月连跌将如何应对，以及深商在二三线城市投资大、外地销售速降会给深圳带来哪些金融风险等问题。

　　“会后将进入领导讨论和决策程序，预计政府将有微调，不会有大动作。”尹香武说。

　　而本报记者从知情人士处获悉，8月5日，深圳市规土委也召开了内部会议，对相关的分析报告进行研讨，并做好了政策储备，同样会议内容也要求对外高度保密。

　　据记者了解，储备政策与目前各地方政府救市手段类似，不外乎契税减免、提高公积金贷款额度、放松公积金提取条件，并将二套房首付比例从七成回归至六成。

　　去年11月，包括深圳在内的一线城市，全部将二套房首付比例从6成提高至7成，进一步抑制了改善型需求。

　　上述知情人士透露，2012年初，楼市正位于调整底部时，深圳也曾做过放松调控的政策储备，当时考虑放松坪山新区的限购，因该新区库存较大。

　　“但当时连二三线城市也不敢放开调控，更别说一线城市，所幸半年后楼市回暖，深圳也无需再为救市发愁。”该知情人士说，政府做好政策储备，并不意味着要推出来，但能从中看出，目前政府对楼市的深度调控已经相当焦虑。

　　在二三线城市不断将救市手段推向新高潮时，一线城市也在暗流涌动，广州(楼盘)已经将南沙新区限购放松，而北京和上海近期也传出将放开140平米以上非普通住宅限购，近日深圳也传出将放松限购，一线城市调控失守的传闻不断。但随后三地均否认了限购放松的传言。

　　作为深圳规土委的智囊研究机构，深圳市房地产研究中心主任王锋公开表示，包括深圳在内的一线城市，短期内松绑限购没有可能性，至少年内都不会松开限购政策。

　　“不是取消限购，而是调整限购或者叫‘优化限购政策’，目前全国明确取消限购的城市并不多，但‘优化’的很多。”尹香武预测，未来深圳针对不同户型松紧程度会有所不同。

　　“一线城市没有多少救市空间，放松限购不可能，市政府这次开会只是先了解情况，而调整二套房贷需向央行申请，契税补贴手段也需等市政府再专门开会决议，这些三个月内都不可能出政策。”上述知情人士说。

　　但该知情人士同时透露，政府会做小幅调整，比如限价这种明显不符合市场规则的行政调控手段将会退出，比如社保缴纳的时限和能否补缴也可能调整。

　　政府松绑动力较强

　　目前，北京和广州已经放松了高价楼盘的管控。实际上，近期深圳也已在放松限价。

　　“今年政府已经找开发商开过两次会了，要我们稳定价格，不要降价，当然也不允许涨价。”深圳本地某房企总经理助理告诉本报记者，开发商如果降价了，要再涨回来就备不了案。

　　据了解，深圳从2010年9月开始，对新盘备案价的涨跌幅设置为15%，超出此幅度就需重新备案。而从2013年4月开始，深圳对新房网签成交价格更是从严逐月控制，同一个楼盘，房价每个月要做到零上涨，不能浮动，只能降价，不能涨价，否则无法网签。

　　但最近，房企发现，调整幅度放开至正负3%，房价上涨也可以成功网签。

　　“开发商跟政府开会的时候都提出了要求，要政府放开限价，其实我们也预料到了这是个‘短命’政策，市场一下行，政府肯定会放开的。”上述房企总经理助理说。

　　也有业内人士认为，在四个一线城市中，深圳并不靠土地财政，不会做出头鸟，抢先救市动力并不强。

　　但深圳一位政府部门人士直言，深圳不靠土地财政是伪命题，深圳并非不想靠土地财政，而是没办法依靠，因为土地实在稀缺，原本深圳大鹏新区的开发都想做房地产，但因为受生态控制线所限，且遭到政协委员强烈反对而落空。

　　“深圳地铁从三期开始，全部采取土地融资，政府不出钱。前海开发光基础设施投资就需要3898亿元，也主要靠土地财政，基础设施没做好就开始卖地了，所以港商不愿意来。”上述政府部门人士称。

　　而且，更值得注意的是，深圳经济增长也在承压，2013年深圳GDP增长10.5%，去年上半年也有9.5%的增幅，而今年上半年只增长8%，工业和消费增幅下滑明显。更为担忧的是，今年上半年深圳进出口总额同比下降32.2%，而去年同期却是增长33.8%。

　　上述政府部门人士告诉记者，在消费和出口全面下降的情况下，只能加强固定资产投资，其中房地产(000736,股吧)占投资比重为40%，非房地产占60%，但今年上半年非房地产的投资增速也只有7.6%，政府更寄希望于房地产投资。

　　“政府松绑的动力是很强的，只是碍于中央双向调控的指导，不敢轻易松绑而已。”上述知情人士告诉记者，目前市场已有回暖迹象，如果下半年继续好转，储备政策也会像2012年一样，派不上用场，但如果市场流动性放松，二套房贷首付比例则可能下调。

　　8月6日，深圳市房地产评估发展中心发布消息，从9月1日开始，深圳重新调整二手房过户评估价。该中心有关负责人表示，这只是每年例行调整，去年调整时间为7月份，至于价格是上调还是下降，将会根据当前楼市行情来定，目前无法给出确切答案。

　　市场人士预计，二手房评估价可能提高，这会直接增加二手房交易税费。

　　“这是根据税务部门的要求调整，今年税收压力大，而二手房除了税收，对经济增长贡献有限，但新房不一样，所以政府一般只重视新房市场，可以直接拉动投资。”上述政府部门内部人士分析称。