逾30城市放松楼市限购 政策举措“各开各花”

　　本周三，广东佛山和湖南长沙双双传出限购松绑的消息。自此，国内46个限购城市中，已有逾30座城市针对限购政策进行了松绑或微调。尽管当年限购令出台时，各地遵照执行的地方版调控细则大多是“一刀切”的统一模板。但在限购政策退出之时，各地放松限购的举措却是“各开各花”，不尽相同。

　　佛山长沙双双松绑

　　本周三傍晚，佛山再次传出松绑限购的消息。有发展商透露，自8月7日起，佛山将全面放开限购，不发红头文件；判定名下房产套数从以家庭为单位，改成以个人为单位；本地户口每人限购2套，未成年子女亦可购买；外地户口个人可购买1套，不需要社保及完税证明。对于此次限购松绑，佛山住建局相关人士在回应媒体采访时亦默认消息属实，佛山成为广东首个取消限购令的城市。

　　而就在同一天，湖南长沙市住建委亦对外宣布，长沙市已经正式解除了楼市限购令，购房者已不需要限购时的证明材料。

　　自此，国内46个限购城市中，已有逾30座城市针对限购政策进行了松绑或微调。而随着中央政府以“不刺激，不打压”态度逐步将房地产调控的主导权下发给各个地方政府，加之住建部部长陈政高在今年7月提出的“千方百计消化库存”观点落地，各地限购政策松绑也从最初的暗地里“只做不说”，演变成高调发文取消或调整政策，刚刚过去的7月便是各地集中松绑限购的开端。

　　7月新建住宅成交

　　环比升7%同比降13%

　　不难看出，从“一刀切”的限购政策到“见光死”式微调再到“只做不说”式暗调，最终以明文宣布取消或放松政策，各地政府在松绑限购的路上步子越迈越大。促使其在短时间内对松绑限购的态度发生转变的，除了有中央的定调撑腰，最为关键的是在现已松绑限购的城市中，短期内难消化的住宅高库存已成为制约其城市发展的重要因素。

　　不过，各地放松或取消限购，并不意味着房地产市场将出现明显回调或报复性上涨，但也不能否认其对当地房地产仍有一定的刺激作用。

　　据中原监测的全国40个重点城市，7月新建住宅合计成交1690万平方米，虽然环比上升7%，但同比降幅仍达到13%。对比今年以来月度成交水平，7月成交量仅好于今年2月以及6月，而较去年月度成交均值更是大幅下降近两成。其中，一二线城市表现较差，三四线城市相对较好。一线城市7月成交量较去年月均值大幅下挫近三成；而二线城市虽然较6月成交有所起色，但较去年月均水平下挫约两成。相对而言，三四线城市环比增幅最大达10%，且较去年月均值降幅小于一二线城市。

　　釜底抽薪

　　全面松绑限购

　　代表城市：呼和浩特、太原、济南、海口、合肥、温州、佛山、长沙

　　作为首个全面取消限购的城市，呼和浩特可谓集中了此类急需全方位松绑限购以达救市目的的城市特点。其基本特征是限购前房地产市场一片红火，供需两旺，而在限购政策落地后，当地房地产市场立即失去了强有力的投资需求，而本地需求明显不足以支撑当地楼市，供过于求的局面日益显现，楼市面临高库存压力。

　　而本周传出取消限购的佛山，尽管对购房者名下房产套数仍有限制，但从以家庭为单位到以个人为单位的转变，并且允许以未成年人的名义购房，无形中已经为市场潜在购买力松绑，此举对成交量的带动非常可观。

　　成效：成交量回升价格难涨

　　从多家机构发布的数据可知，这些已松绑限购的城市在新房成交量上都有不同程度的回升，但成交价格却并未如发展商预期出现明显反弹。

　　7月1日~20日，上海易居房地产研究院监测的20个典型城市新建商品住宅成交面积约559万平方米，环比增长约8%。值得一提的是，7月10日以“口头方式”松绑限购的济南，其7月中旬网签数量大增，进而提振7月前20天的成交。上海易居房地产研究院研究员严跃进指出，当中也不排除之前有些成交因限购而没网签，眼下放开限购而集中网签的特殊情况。

　　异类：合肥存销比小也松绑

　　在多个全面放开限购的城市中，8月松绑的合肥算是一个异类。根据上海易居房地产研究院的报告指出，截至6月底，在其监测的35个城市新建商品住宅库存中，温州以45.1的存销比居于首位，宁波以31.4的存销比排行第二，而合肥在35个城市中，存销比数值最小，仅为6.0。

　　像合肥这类低库存的城市怎么也急于全面放开限购了呢？有当地发展商表示，合肥库存不高，而且市场成交也较为平稳，取消限购将对当地行情有一定的刺激作用，特别是老城区的大户型产品。

　　投石问路

　　松绑部分区域、户型

　　大部分二三线城市还是谨慎地以过渡性政策微调，替代更新原有的“一刀切”措施。当中较为常见的有以下两类“蓄力技”，一是指定松绑某类户型面积的住宅产品，二是指定松绑某个区域的住宅购买限制，也有城市是同时松绑某类户型及指定区域，譬如杭州。

　　这种定向式松绑是基于当地市场而做出的有针对性的限购疏导，其背后动机大多是在不破坏现有调控成果的前提下，用政策微调的方式，加速库存去化和带动市场成交，从而为下一阶段全面松绑限购做好准备。

　　户型：有的“抓小放大”有的“抓大放小”

　　代表城市：苏州、武汉、厦门、西安、杭州、无锡

　　虽然同样是针对指定面积户型的产品放松限购，但不同城市的做法也有所差异，有的是“抓小放大”，即放开市场上积压最多的大、中户型物业的购买限制，其所放松的通常在90平方米以上的户型，如武汉、厦门、苏州、无锡等。但由于银行限贷政策仍然维持不变，而此类面向改善型买家的物业，特别是面积120平方米以上的大户型产品总价不低，这部分客户恰恰需要房贷政策的强力支持。如果限贷政策继续收紧，眼下这种针对改善型买家的限购放松，很可能只是一个美好的愿景。

　　在微调限购政策的城市中，也不乏“抓大放小”的个案，即允许小户型产品在市场上不受限购限制而自由流通，譬如西安就“松绑”了60平方米以下的住房。与“抓小放大”的策略相比，此类政策更容易带动市场成交，尤其是本地置业需求较强的城市。

　　区域：大多数“抓老放新”以消化库存

　　代表城市：天津、南昌、宁波、杭州

　　在各地的住宅限购政策中，不乏仅将部分区域划入限购范围的城市。而在各地限购政策松绑之时，也有不少是先从部分区域“试水”取消限购的城市，譬如天津(购房者只要滨海范围内无房，即可在滨海新区购房)、南昌(仅东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区四个老城区执行限购，其他区域均不再受套数限制)、宁波(仅购买海曙、江东、江北中心城区套型在90平方米以下的商品房保持限购)。

　　综合来看，选用此招松绑限购的城市，其所选取放松限购的区域大多是急需大力发展建设的新区，新建住宅普遍呈现出供大于求的局面。而其坚持限购不放松的区域多为老城区或发展成熟的市中心，供求关系保持稳定。眼看这些城市都在积极“放生”新区楼市，这也就不奇怪为何广州的南沙、增城、从化、萝岗等片区屡屡传出限购松绑的消息了。

　　围魏救赵

　　“曲线”松绑限购

　　眼下也有不少被限购压得楼市喘不过气的城市，寻求其他“特殊技”来曲线放松限购，盘活房地产市场。除调整公积金政策、将购房与入户政策相捆绑、减免部分交易契税外，还有以下几招值得一看。

　　(1)政府派购房券补贴首套房契税

　　代表城市：包头

　　8月5日，包头市政府宣布将于9月6日~10日举办“中国·包头2014房交会”，而展会期间优惠政策多多：房交会组委会将发放面额15000元/套的“百姓购房券”购买首套新建商品住房，并给予所纳契税100%的补贴等政策。此外，住房公积金贷款最高额度也由50万元提高到60万元，减半收取住房公积金贷款的担保费、评估费等。当地政府称该政策旨在促进住房消费。

　　在此之前，成都也曾一度传出“政府补贴房贷”的消息。7月31日，成都官方网站发布消息称，从2014年7月1日至2014年12月31日期间，对金融机构按照国家政策规定向居民家庭在四川省行政辖区内首次购买自住普通商品房提供贷款，且贷款利率不超过(含)人民银行公布的同期贷款基准利率，按金融机构实际发放符合条件贷款金额的3%给予财政补助。不过，就在本周，官网上的这则消息已被撤回。

　　(2)一次性付款就可不受限购限制

　　代表城市：福州、长春

　　今年6月，福州房地产圈内流传着“一次性付款不受限购限制，外地户籍购房者也可通过‘补税’方式购房”的限购松绑消息。不过，从实际交易情况来看，有能力采用一次性付款方式购房的人群非常有限，尤其与市场主流“刚需”客户相比，其占比可谓凤毛麟角。因此，此招对当地楼市的刺激作用甚微。

　　(3)限购限贷双松绑

　　代表城市：绍兴

　　8月4日，绍兴市住房和城乡建设局在其官方网站首次对“限贷”政策提出了相关意见，包括首套房贷款首付比例按人民银行及各商业银行有关规定的最低限执行；除首套房外的新购房贷款首付比例，地方法人银行业金融机构按不低于40%的最低限执行，其他商业银行按人民银行或总行规定的最低限执行。严格执行首套房贷款利率不得超过基准利率的规定。另外，在二套房认定标准上，以拟购房家庭实际拥有的住房数量作为认定标准，不考虑购房贷款次数。

　　绍兴此举无疑是撕开了限贷的口子，但究竟能给市场带来多少刺激，仍需观察。