一线城市限购无放松迹象 多方面解决旺盛需求

　　上周，随着一则“北京楼市限购退出方案已提交北京市政府高层，北京将取消楼市限购政策”的消息迅速传播，不少打算在北京置业的购房者一下子绷紧了神经。该消息称，北京某房地产智囊制定了限购退出方案提交给北京市政府的官员，内容涵盖逐步废除二手房交易20%差额税、下调契税，以及放宽非京籍五年纳税资格的审核。北京实行了四年零五个月的限购政策有可能就此退出。

　　人们还没来得急完全消化这一传闻，北京市住建委很快就出面辟谣表示，北京作为特大型城市，从首都功能定位和人口资源环境可持续发展的需要出发，房地产限购政策现阶段仍将继续执行，不会退出。

　　自今年6月下旬呼和浩特率先取消楼市限购以来，全国各地城市取消限购的消息不断传来，目前，仍在执行限购的仅剩北京、上海、广州、深圳四个一线城市和三亚。与四个一线城市相比，三亚本身限购范围较窄，所以，目前楼市限购的主力事实上只剩下一线城市。而关于一线城市是否取消限购的讨论和传言也在搅动着市场，令人心神不宁。

　　那么，一线城市究竟有没有取消限购的可能呢？住房和城乡建设部政策研究中心研究员王珏林认为，限购取消的条件是有管理市场的新办法，只有能够解决供求关系的长效机制，限购才能慢慢取消。而现在这些条件是不具备的。

　　“北京、上海不会取消限购，广州和深圳暂时不会，但可能会做一些微调。”王珏林告诉本报记者，北京、上海是世界级城市，所以比较特殊。而广州、深圳属于区域性城市，未来限购不会完全取消，可能会有条件放开，但是总体来说这四个一线城市现在都还没有看到放开限购的迹象。

　　多方面解决一线城市旺盛需求

　　“一线城市的限购政策还要继续。”国务院发展研究中心市场经济研究所房地产研究室副主任刘卫民在接受中国经济时报记者采访时表示。

　　刘卫民认为，在北上广深这样的一线城市里，供给和需求相比，肯定是需求比较旺盛。在城镇化快速发展过程中，要改变一线城市住房供不应求的状况，有几个方面可以做，而并不是只有放开限购这一个办法。

　　刘卫民说，面对一线城市旺盛的住房需求，仅仅放开限购是不够的，还必须做好与整个城镇化相应的基础设施建设，城市空间要重新规划和改造，这样才能让一线城市容纳更多的人口，提高城市承载能力。我国东部沿海大城市的城市化过程和国际上相比还有很多不足，其城市化程度和布局的合理程度还远不及一些国际性大都市，比如大东京地区、大纽约地区，现在我们提出的“京津冀一体化”就是一个类似的概念。

　　在刘卫民看来，一线城市放开限购可以缓一缓，因为我们还有其他手段，要从多个方面来解决一线城市城镇化过程中住房需求旺盛的问题，而不是过度依赖放开限购这一措施。

　　“房贷新政”引发楼市回暖？

　　虽然一线城市的限购仍在继续，但随着国庆节前“房贷新政”的出台，原本冷淡的房地产市场有了升温的迹象。

　　9月30日，央行、银监会发布通知，对我国房贷政策作出调整，其中对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策；首套房贷利率下限为基准利率的0.7倍。

　　业内分析指出，“房贷新政”意味着政府放松了对楼市的管制，这将激活全国房地产市场，对供需双方都将产生影响。目前可以看到楼盘访客量的大幅上升和成交的明显回暖，而未来更重要的是价格将很可能出现转折。不过，楼市是否能借“房贷新政”回暖，甚至出现新一轮房价上涨，仍然要看各大银行对新政的执行状况。

　　央行与证监会发布“房贷新政”约十天后，各大银行陆续开始执行“认贷不认房”的具体措施。

　　中国银行10日上午正式公布了应央行首套房“认贷不认房”政策的具体措施，并表示中行各分行已于10月1日起按照相关政策要求执行首套房贷政策。此前，中国建设银行在10月9日正式发文表明将认真贯彻落实政策要求，明确首套房认定新规。建行是五大行中首家发文将落实央行政策的银行。分析普遍认为，受贷款额度偏紧、7折利率利润不高、房贷审查限制等诸多因素影响，7折房贷利率优惠将很难实现。因此，“房贷新政”对楼市的提振效果仍有待观察，能否带来新一轮房价上涨也要画上问号。

　　刘卫民告诉本报记者，从短期来看，限贷措施放宽，意味着家庭贷款能力提高了，因此短期内住房价格是上涨的，但是，我国整体处于经济转换期，经济增长没有明显改善。在此背景下，居民收入增速也会有所下降，而且从去年到现在，城镇家庭可支配收入和农民收入情况也都出现了增速下滑现象，因此从中期来看，房价失去了上涨的支撑力量。