央行“930”信贷政策“满月” 北京楼市成交反弹

　　虽然今年以来从地方政府放松限购出台措施刺激楼市，到中央银行松绑信贷和中央政府维稳楼市的政府取态来看，房地产宏观政策的托底明显。然而，目前房地产市场特征与过往有所不同，单纯寄希望于政策救市的历史或难重演。

　　在央行“930”信贷政策满月之际，2014年10月29日李克强总理主持召开的国务院常务会议要求重点推进六大领域消费，其中包括稳定住房消费，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件。在这样一次大规模救市背景下，包括北京在内的各地楼市先后都出现了回暖迹象。

　　单纯寄望政策救市历史或难重演

　　与2008年金融危机引发的楼市下跌相比，本轮楼市无论是调整时间还是下跌幅度均不及2008年。当时中原二手住宅价格指数下行周期达到9个月，六大城市跌幅在7.5%至12.7%，而此次始于今年5月的指数下行经历了5个月时间，六大城市跌幅仅在0.9%~6.3%。价格调整有限，自然也不利于反弹势头的确立。

　　此外，两次房地产救市的大背景也迥异。2008年，在政策全面放松的情况下，各路资金涌入楼市，投资性需求异常活跃。而当下，无论是资金还是投资性需求进入楼市的外围因素影响较多。本届政府持续推进的反腐工作，对房地产市场尤其是高端产品领域冲击明显。不动产登记工作的稳步展开，以及房地产税立法进而全面开征房产税的预期，影响市场投资需求。最后，随着居民金融理财渠道的不断拓宽，房地产价格涨幅收窄、流动变现能力较差的局限性凸显，也对资金的涌入带来较大分流影响。

　　中原集团研究中心张海清认为，虽然今年以来从地方政府放松限购出台措施刺激楼市，到中央银行松绑信贷和中央政府维稳楼市的政府取态来看，房地产宏观政策的托底明显。然而，目前房地产市场特征与过往有所不同，单纯寄希望于政策救市的历史或难重演。加之，宏观政策的取态也有差异，将使得本轮各类救市政策能否真正奏效有待观察。

　　土地市场率先响应新政

　　实际情况是怎么样呢？新政一个月，市场并没有出现暴涨的局面，但回暖却是实实在在的，最明显的是土地市场。根据统计，其间一线城市土地成交22宗，合计成交规划建筑面积234.96万平方米。虽然因为长假影响，成交面积低于9月，但成交均价则创造了最近半年的最高点。

　　22宗土地成交楼面价达到了9787.5元每平方米，这也是仅次于2014年1月份的高点，住宅地块成交7宗，合计签约114万平方米，住宅成交楼面价达到了15172元每平方米，其中溢价率也达到了36%，虽然成交总量约为供应量影响出现下调，但整体看溢价率有所上行，土地市场在10月份有复苏的变化。10月以来，20大标杆房企中，万科、保利、首开分别拿地，从目前市场趋势看，土地市场依然将低位运行，但抄底的企业将有所增加。

　　在楼市方面，根据中原地产市场研究部统计数据显示：新政首月40个重点城市新建住宅成交面积较9月同期增长9%，其中各线城市均有所回升，一线城市表现最为突出，增幅达到23%。因为网签数据滞后，实际市场的表现远远超过数据体现出来的上涨。

　　北京楼市仍然处于调整区间

　　最能反映楼市热度的是二手房的买卖情况。从10月20日后，北京单日网签数量连续突破450套，最近一周工作日基本在600套以上。整个10月份，北京二手房网签合计8923套。由于北京网签数据滞后于一线实际成交起码15天以上，10月份市场实际签约量应该在1.8万套左右。

　　北京二手房市场价格降幅在今年上半年超过之前市场预料，在实际市场交易中，大部分购房者都会发现，市场在售的二手房房源均价相比年初最高点，跌幅已近超过15%，部分房源甚至超过20%。

　　这种情况下，特别是在“930”新政策刺激下，之前部分观望的购房者出现了井喷恐慌性入市。从7月开始，成交量已近逐渐触底，房价下调的幅度在逐渐放缓，到了10月份北京二手房价格在年内首次出现轻微上涨。

　　从二手房成交价格看，9月依然延续下调，成交均价为2.87万，但跌幅明显收窄，大部分区域已经出现止跌现象，10月份成交均价在2.9万左右，环比9月上涨了1%。

　　虽然10月价格出现了轻微反弹，但从10月实际成交量看，后市走势依然不明朗。中原地产首席分析师张大伟认为，信贷价格未明显下调导致不太可能带来明显的价格反弹。在单月二手房成交量万套左右的情况下，北京楼市依然处于调整区间，但随着市场信心的恢复，房价已经基本可以判断很难有下行的调整。文/本报记者范辉

　　财经观察

　　反弹关键还是靠信贷

　　回顾2008年全球金融危机引发的楼市全面下行期间，中央采取了一系列救市政策，当时在各项政策的刺激下楼市迎来了强大力度的反弹。这次刺激是否会带来大反弹呢？

　　张海清认为，2008年救市效果之所以能立竿见影，除了政策本身大幅调整之外，离不开货币政策宽松的重要背景。在2008年9月至12月间，经历了三次下调存款准备金率、四次下调基准利率。而今年此前的定向降准对房地产市场难有大的影响，当前无论是货币供应还是社会融资规模，均与当年存在显著差距。

　　另外，楼市要反弹，离不开信贷，这两次虽然都是央行放松表态，但执行起来却有差异。2008年发布的国务院131号文件中提出“鼓励住房合理消费”，具体举措包括房贷首付比例调至20%、利率下限基准利率0.7倍。最主要的是政策出台后，各大商业银行所有商品住房类型均按此执行。

　　然而，此次信贷放松能否真正落地，取决于商业银行自行确定。央行“930”政策出台一个月以来，除了首套房认定标准放宽之外，房贷利率并未出现明显下调。目前，在银行实际执行过程中，不仅受到政策底线严格控制，同时往往出于资金成本、经营收益、风险控制等角度考虑，对具体个人执行不同的信贷方案。