房贷新政满月 去库存仍是主旋律

　　央行“9·30”新政出台已经满月。截至10月29日，一个月内有16家上市银行根据“认贷不认房”原则纷纷出台相关细则。由于央行新政对楼市改善型需求的刺激作用，10月份以来多个城市楼市成交量开始筑底回升。不过，由于楼市库存仍处高位、商业银行对降低房贷热情不高，多数项目入市仍以跑量作为定价主导。

　　业内专家认为，央行新政对购房者心理预期影响明显，但是部分城市交易量回暖尚不足以改变楼市高库存的基本面貌，未来“去库存”仍是房企乃至整个行业的主旋律。至于房价，预计维持平稳，难涨难跌。

　　现实利率优惠依然凤毛麟角

　　9月30日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，要求“积极支持居民家庭合理的住房贷款需求”。具体为：首套房贷最低首付款比例为30%，利率下限为贷款基准利率的0.7倍；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的改善性购房家庭，二次购房时可按照“首套房”贷款政策执行。

　　央行“9·30”新政，被业内解读为“认贷不认房”。据记者了解，截至10月29日，在一个月时间内，已经有16家上市银行根据“认贷不认房”原则纷纷出台相关的细则，并推动分行层面执行。除此之外，各地城商行也纷纷跟进落实政策。对于以往房贷结清的客户，重新申请按揭贷款，银行根据具体情况要求的首付比例为30%至40%，利率大多执行基准利率。

　　工行湖南分行一位信贷经理表示：“对拥有2套住房并已结清相应购房贷款的客户，重新申请按揭贷款，最低首付款比例为30%；但对拥有2套以上住房并已结清相应购房贷款的客户，重新申请按揭贷款，最低首付款比例则需要40%。”

　　在利率方面，按照央行新政，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。

　　不过，记者了解到，虽然银行给出的折扣利率普遍在8.5%至9.5%之间，但真正能申请到优惠利率的客户凤毛麟角。

　　融360监测数据显示，有13家银行可以给出利率优惠，其中有11家银行可提供首套房9至9.5折优惠利率，包括中国银行、农业银行、交通银行和邮储银行这4家大行，但条件都较为严格。

　　某股份制银行内部人士指出，“当前房贷基准利率是6.55%，如果打7折，就连5%都不到了，这比银行理财产品的收益率还要低，对于客户而言甚至会产生‘用房贷购买理财产品’的套利空间。另外，对于银行而言，资金成本上升压力非常大，利差收窄。因此，银行在按揭贷款折扣幅度方面很难操作。”

　　目前，建行、工行、中行、农行、兴业、华夏、交行、招行、邮储、南京银行等二套房首付比例仍为60%。多家银行判断，短期内监管层不会进一步放开二套房首付比例。

　　效果预期转变促楼市回暖

　　从已经出台央行新政执行细则的银行来看，尽管“认房不认贷”条件严苛，且利率方面并未出现实质性优惠。但是在业内看来，央行新政最明显的作用，是改变了购房者对楼市的预期。

　　中原地产首席分析师张大伟告诉记者，因为经济增速放缓，各地方政府对房地产的依赖度明显上升。这种情况下，预计各地的救市热情将持续上涨，特别是信贷松动，一旦银行实施细则执行，购房者将被刺激入市。

　　中国指数研究院监测数据显示，上周(2014年10月19日-10月25日)，受监测的21个主要一二线城市中，多数城市住宅成交面积保持增势。一线城市中北京、深圳环比增幅分别达到17.78%和36.13%，上海、广州环比回落。

　　事实上，10月份前20天，上海易居房地产研究院监测的20个典型城市新建商品住宅成交面积约671万平方米，环比增长约12%。20个城市中，有15个城市出现了成交环比上升。

　　易居研究院研究员严跃进认为，10月份前20天，整个市场成交量出现了比较明显的反弹，这说明入市情绪开始变得高涨。按照目前这一趋势，预计10月份的成交量将超过9月份，同时，整个四季度楼市的看跌情绪会逐渐淡化。

　　在亚豪机构副总经理高姗看来，央行新政“认贷不认房”规则的改变，所针对的则主要是改善型需求，低端改善型群体受益最大。高姗认为，对于多次置业的群体来说，其资金实力相对较强，因此首付成数的变化对其影响相对较小。反而是“卖一买一”的中低端刚性改善群体，受制于资金压力，对于信贷政策的优惠反应较大。“随着央行新政策的逐渐落地，市场供应也开始增加，预计受到供应集中爆发的影响，接下来的市场成交将处于反弹周期”。

　　“央行新政对市场有明显的信心提振作用，房价止跌已经明确。”张大伟说，“受央行新政影响，起码可以增加30%的可购房人群，这部分人群恰好是之前被政策抑制的意愿购房人群。”

　　他进一步表示，整体市场的供应在继续增加，而需求也将释放，因此四季度的成交量值得期待。房价方面，预计依然以平稳为主，继续下调的可能性降低，但因为库存等原因，短期上涨的空间也不大。

　　预判四季度仍以去库存为主

　　央行新政要求，继续支持房地产开发企业的合理融资需求。但据记者了解，目前银行对房地产开发商依然实行名单制。

　　“从整个市场来看，能在名单中的开发商也就是300至400家，开发贷占银行全部贷款余额约5%至6%的水平。今年，商业住宅的开发贷比去年减少了很多。虽然总量增加了1000多亿，但40%投向了保障房。”交通银行首席经济学家连平说。

　　还有业内人士指出，近三年来，银行贷款在房地产开发商的资金来源中占比逐年下降，从20%降到目前的10%左右。“对于房地产行业的融资，目前要降低开发商的杠杆率、降低负债率，刺激销售而增加回款能力，因为开发商30%的资金来源于此。所以，按揭贷款的放松正是为增加开发商资金流动性提供契机，当然还包括解除限购。”兴业银行首席经济学家鲁政委表示。

　　中银国际研报显示，多数房企三季度业绩表现并不理想，毛利率下滑幅度超出市场预期。开发商的利润空间受到地价与需求的双重挤压，整个行业已进入一轮较大的调整周期中。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，央行新政有助于提高市场去化速度，有助于部分城市市场成交量出现“翘尾”行情，但从各银行政策实际落地执行情况来看，“惜贷”基本面并没有实质性改变，这并不利于市场基本面出现实质性好转。

　　张宏伟告诉记者，由于当前库存压力仍然较大、房企扩张盲动性等因素，今年四季度及明年，楼市仍然面临去库存压力，去库存仍然是市场主旋律，并不会因为部分城市市场成交量回升而改变。

　　中指院也认为，尽管多重利好措施促使市场逐步回暖，但由于楼市库存仍处高位、商业银行对降低房贷热情不高，多数项目入市仍以跑量作为定价主导。此外，前三季度财报数据显示，多数房企营收和利润同比下降明显，经营压力持续显现。尽管后市销售数据随着政策叠加效应的释放将继续改观，但大幅度反弹现象不会出现，房企为冲刺全年业绩目标，应把握窗口期，加快去库存步伐。