“动能”加强，年底楼市欲冲高

　　11月21日央行降息，被业内称为“靴子落地”，楼市反应积极，11月的北京楼市迎来第一波暖冬。截至11月26日，一手新盘的网签量突破1万套大关，二手住宅的网签量也达到9390套，环比分别大增40%和74.8%，二手房市场价格也出现了企稳，业主降价意愿降低。在政策利好之下，开发商积极推盘，12月预计有30个项目入市，90%的项目在五环外，刚需产品开始抢夺政策红利。

　　重重利好下，12月楼市是否可以期待一个更大的回暖？多位业界人士表示，房企在库存的压力下不会轻易上调价格，而成交量预计将会上涨。

　　11月

　　新房成交破万套，环比大涨40%

　　11月的北京楼市迎来一波暖意，一手新盘的网签数据突破1万套大关。

　　据亚豪机构提供的数据显示，11月1日-26日，北京市住建委网签系统记录共有10118套新盘住宅成交，环比10月同期上涨了40%，而同比2013年同期的6565套，更出现了54%的上涨。

　　亚豪机构市场总监郭毅表示，“9·30”新政后，北京楼市的市场热度开始逐步发酵，上周五央行降息，房企开发贷、购房者房贷压力都有一定程度减轻，使得大批楼盘入市，促进成交量。

　　据了解，11月北京楼市成交大涨，一方面是政策放松，楼盘入市快速增多，促使购房者出手。比如最近一周(11月17日-22日)，就有中冶蓝城(楼盘资料业主论坛)、亦庄金茂悦、香悦四季(楼盘资料业主论坛)、滟澜新宸长桥墅(楼盘资料)、中昂时代广场(楼盘资料)等11个项目开盘，创下了近10周的新高，为市场提供1394套新房源。另一方面则是保障房、自住房的集中签约，使11月数据冲高。亚豪提供的数据显示，截至11月26日，新盘签约中自住房成交3587套，保障房成交2039套，纯商品住宅仅为4492套。保障房占比高达55.6%以上。而去年同期，纯商品房成交了5683套。保障性住房也使得成交单价下降。截至26日，11月新盘成交均价为22923元/平米，去年同期则为26595元/平米。

　　“自住房不愁卖，但对商品房来说，今年楼市真是太差了。降息会带来些利好，但还是不好卖。”上述房山开发商表示，整体商品房市场仍然有较大压力，很多楼盘因此迟迟不敢开盘，“就怕一期就卖不好，后面更难操作”。

　　二手房成交环比涨75%，但观望犹存

　　“9·30新政”和降息都是放宽房贷，直接利好二手房市场成交。链家地产数据显示，11月1日-26日，北京二手住宅共成交9390套，比上月同期增加74.8%，与去年同期相比减少2.5%。成交均价为28797元/平米，比上月同期下降1.4%，比去年同期下降5.6%。

　　“看房客户在逐渐增加。”链家地产武圣路店的一名中介告诉记者，现在的问题是业主挂牌不太活跃，前期挂出的一些相对便宜的房源很快就能成交，剩下的性价比较高的房源较少。

　　链家数据显示，11月21日央行降息通知发布后的周末，链家统计的新增房、客源量均较上周末增加3.6%，

　　“我现在觉得信息非常混乱，一方面中介说房价马上就要上涨，但另一方面我不停接到中介催促看房的电话。我想，房子真的好卖的话，他们不会那么着急。”张小姐对记者说，她年初回国就一直在城区看二手房，想买一个小房子。她觉得，从10月份开始市场确实起了变化。“满五年、唯一的房子因为税费低，挂出来后很快就被买走了，有税的房子卖得慢。”张小姐说，8月时，她看到潘家园附近松榆东里的一套一居室，挂牌价是140多万元，后来130万不到就成交了，但现在好一些的一居到了160万以上，感觉议价空间越来越小。“我争取在年底前出手，因为担心明年二季度房价就会涨起来。”张小姐如是说。

　　链家地产市场研究部张旭表示，预计未来一段时间北京二手房市场将进一步企稳，大幅回温的局面不太可能出现。

　　12月

　　30项目将入市，五环外刚需盘占90%

　　12月原本不是房企的推盘旺季，但是近期政策利好不断释放，于是各路房企纷纷加快了推盘节奏，试图在年底冲刺。据亚豪机构统计，12月北京商品住宅市场预计将有30个项目入市，其中包括五矿·铭矿、万通·熙悦华府(楼盘资料)等12个纯新盘。环比11月的情况，虽然预计入市项目量稍微有所减少，但是与去年12月市场相比，今年12月的开盘项目量增加了25%。

　　在多位业界人士看来，北京楼市的需求一直存在，只是由于今年楼市调整期带来了观望情绪，造成今年市场动力不足，量价齐跌。但随着近期房贷新政、降息等利好的刺激，价格在上个月已趋于稳定，同时不乏观望客群有入市抄底的打算。

　　“12月北京楼市的推盘量比往年有所增加。”亚豪集团市场研究总监郭毅进一步分析，“由于今年以来楼市浓重的观望情绪，导致了各企业销售业绩都不太理想。近期政策面上连续有利好，释放了部分需求。“12月份，对于房企来说已经是冲刺年终业绩的最后机会。”

　　值得一提的是，相比11月份改善型项目积极入市的情形，12月份的新盘更向刚需类产品倾斜。据亚豪机构统计，在12月预计入市的30个项目当中，五环外的刚需类产品占全部供应数量的90%。而从区域分布上来看，不仅位于近郊的房山、大兴、通州等成熟板块的项目积极入市抢收，就连密云、延庆、怀柔等远郊项目也在抓紧时间开盘。

　　不过对于能否抓住这一轮利好带来的销售机会，远郊项目的开发商也并不是全部表示乐观。“像怀柔这样的远郊区域，市场一直滞后于北京城区。而在传统的‘金九银十’销售旺季过后，我们项目的销售情况也不是很乐观。”怀柔一位不愿具名的项目负责人坦言，他们赶在此时开盘，就是希望能够借助市场热度回温，做最后冲刺。

　　-市场走势

　　利好频至，业内称楼市将迎翘尾

　　降息后多个楼盘反映，到访量、成交量都有明显上升

　　随着近期政策利好的陆续释放，购房者的预期也有所改变。业界预计，12月份，在售项目“平价跑量”将进一步刺激楼市购买力，北京楼市成交量将逐步回升。

　　“降息后，我们各项目最明显的感觉就是，以前还观望的客户现在果断出手了。”泰禾集团品牌总监沈力男表示，“9·30”之后，再加上降息，项目销售呈明显上升趋势，来电量也大增。

　　沈力男分析，北京市场的主要问题不是说没有需求，而是需求被抑制了，所以不少有需求的客群都在观望，使得市场预期后推。同时，由于去年楼市的‘高热’，使得房企对今年市场的调整猝不及防。“春节之后突然冷下来。房企定了很多高指标、高计划。‘9·30’之前，很多企业处于对销售额的饥渴状态，甚至准备投降了。但是政策之后，我们开始闻到了春天的味道。”沈力男说，目前，北京市场总体走势是量在价先，开发商的推盘思路也是以保量为主。从目前来看年底市场翘尾将成为可能。

　　此外，有业内人士认为，此次央行将一年期贷款利率下调0.4个百分点，其幅度超过2008年的数次降息幅度。加上“9·30新政”、公积金贷款新政等新政的叠加效应，将推动楼市升温。

　　东亚地产营销总监贾玉鹏也表示，本次降息相当于在原基准利率基础上打9.4折，所有买房人都能享受到，不过受益最大的是刚需以及首次改善类的客群。“降息后100万贷款，30年期，总利息将减少五六万元。”据他介绍，本周，东亚地产在台湖、旧宫的刚需楼盘，每天的来访量都有非常明显的提升。尤其是印象台湖这个项目，来访量大约增加了20%左右。上周末，很多之前看过房的客户都到售楼处签约了。

　　郭毅也认为，“9·30”新政以来，持续性的政策利好已经提升了市场预期，让北京楼市情况有所改观。不过近一个月来成交量的持续增加主要还是由于房企维持着低价走量的销售策略。“如果房企不主动提价的话，相信年底楼市翘尾将成为可能。”

　　-新盘探访

　　首开·熙悦尚郡(楼盘资料)一期推楼王

　　亚豪数据显示，12月入市的30个楼盘中有90%的楼盘集中在五环外，其中五环至六环之间的项目14个，六环以外的项目13个；二三环之间仅有玺源台(楼盘资料)项目；四环至五环之间也仅有两个项目，东四环外朝阳北路的首开·熙悦尚郡就是其中的一个。

　　“项目预计12月开盘，一期推出楼王6号楼，共144套房源，现在排卡的客户有100多位了。”首开·熙悦尚郡的销售人员昨日对记者说，一期只有两种户型，125及136平方米的三居，南北通透，毛坯交房，预计售价为45000元-50000元/平方米，总价500万元/套以上。预计2017年入住。

　　记者在项目位于民航医院斜对面的临时售楼处逗留了约1个小时，看到有两三组客户在咨询和看房。其中一位看房人表示，自己就住在附近，对项目的地段较满意，但价格还需要考虑。

　　销售人员称，项目是在朝北大悦城再往东1公里，售楼处还在施工中。目前项目可销售的就是5、6、7三栋楼，总楼层是24-26层，共400套房源，其他是公租房等房源。

　　据项目相关营销负责人介绍，11月22日项目刚开始排卡，客户十分踊跃，多数来自东部地区，目前排卡可以在9.8折的基础上享受“5万抵20万”的优惠。一期推出楼王房源，北侧面向郊野公园，就是希望一开始就打响市场的口碑。明年会推出5、7号楼，还会加推170平方米等的大户型。

　　目前，区域、地段均比该项目要好的天鹅湾精装二手房价格在4.5万元/平方米左右，首开·熙悦尚郡的价格优势不明显。

　　城建·北京密码商住房打低价牌

　　今年以来，刚需盘受到了自住房的冲击，表现较冷淡。反而是一些商住类项目依靠着不限购的优势，以低价突围。12月准备入市的纯新盘中，也有相当数量的商住项目，比如位于大兴魏善庄区域的城建·北京密码。

　　据了解，城建·北京密码预计将于12月中下旬开盘，主推60平方米的LOFT商住户型，均价在18000元/平方米左右，计划在2017年交房。目前，该项目有2万抵8万的电商优惠活动。

　　据项目销售人员介绍，城建·北京密码首期开盘将放出约1000套的房源，而目前蓄客人数已接近1500组。“最近受银行降息的影响，来访客户明显增多。我们算了下，如果贷款50万元，贷款期十年的话，那么目前每月需还款5700元左右，比降息前少还110元。”该销售人员表示。

　　据悉，城建·北京密码主要吸引的是自住类客户及部分创业者，他们对价格比较敏感，因此，最低不足60万元的总房款对他们来说还是相当有吸引力的。昨天，记者在该项目位于公益西桥的临时售楼处逗留了20分钟左右，先后有3组客户前来咨询，降息对于贷款还款的影响都是他们所询问的重点。

　　不过值得注意的是，由于城建·北京密码所在的魏善庄区域开发相对较晚，目前配套还不成熟。虽然有临近首都第二机场以及南中轴路等优势，但轨道交通尚未通达，公交线路也比较有限。

　　-各方观点

　　●沈力男(泰禾集团品牌总监)：从购房者的角度来讲，目前楼市的价格如果不是底部，也是接近底部。据我了解，有些近郊楼盘降价非常惨烈，产品的性价比已经凸显。从目前很多家企业来看，企业是打算抓住12月份这一最后的窗口期走量。而对于购房者，尤其是对于价格比较敏感的刚需客群来说，无疑是一个出手的好机会。

　　●贾玉鹏(东亚地产营销总监)：今年各房企销售任务压力比较大，抢在12月份推盘主要还是为了销售任务。此外，从政策面上看，最近连续几个政策对房地产市场都是比较有利。因此房企也会借助政策利好推一些楼盘，以促进一些成交量。不过开发商提价的意愿不会非常强烈，各开发商还是以走量的想法为主。

　　●胡景晖(伟业我爱我家集团副总裁)：12月很可能是新一轮楼市升温的开始。而从现在到春节前，可能是这次楼市调整以来的一个置业窗口期，一方面楼市成交量将出现较显著的增加；另一方面，房价整体上将随之逐步扭转全面下滑的态势，止跌企稳，对2015年的楼市预期也会转好。

　　●陶红兵(高策地产服务机构董事长)：北京是购房需求最坚挺的城市，预计明年的楼市会好于今年。目前，一二线城市的分化严重，政策放松使北京楼市成交量有了较明显的增长，但在其他的城市比如重庆等地，楼市仍然很低迷。亚豪数据显示，12月入市的30个楼盘中有90%的楼盘集中在五环外，其中五环至六环之间的项目14个，六环以外的项目13个；二三环之间仅有玺源台项目；四环至五环之间也仅有两个项目，东四环外朝阳北路的首开·熙悦尚郡就是其中的一个。

　　“项目预计12月开盘，一期推出楼王6号楼，共144套房源，现在排卡的客户有100多位了。”首开·熙悦尚郡的销售人员昨日对记者说，一期只有两种户型，125及136平方米的三居，南北通透，毛坯交房，预计售价为45000元-50000元/平方米，总价500万元/套以上。预计2017年入住。

　　记者在项目位于民航医院斜对面的临时售楼处逗留了约1个小时，看到有两三组客户在咨询和看房。其中一位看房人表示，自己就住在附近，对项目的地段较满意，但价格还需要考虑。

　　销售人员称，项目是在朝北大悦城再往东1公里，售楼处还在施工中。目前项目可销售的就是5、6、7三栋楼，总楼层是24-26层，共400套房源，其他是公租房等房源。

　　据项目相关营销负责人介绍，11月22日项目刚开始排卡，客户十分踊跃，多数来自东部地区，目前排卡可以在9.8折的基础上享受“5万抵20万”的优惠。一期推出楼王房源，北侧面向郊野公园，就是希望一开始就打响市场的口碑。明年会推出5、7号楼，还会加推170平方米等的大户型。

　　目前，区域、地段均比该项目要好的天鹅湾精装二手房价格在4.5万元/平方米左右，首开·熙悦尚郡的价格优势不明显。