九成城市房价跌回1年前 消化库存仍是主基调

　　前日，中国指数研究院公布了去年12月的“百城价格指数”。数据显示，2014年12月份全国100个城市新建住宅平均价格为10542元/平方米，环比、同比继续下跌。其中环比下跌0.44%，连续8个月下跌，且跌幅扩大了0.06个百分点。

　　85个城市房价同比下跌

　　从涨跌城市个数看，70个城市环比下跌，30个城市环比上涨。

　　同比看，下跌的城市有85个，比上个月增加了3个。同比下跌幅度也有所扩大，达到了2.69%，接近九成的城市房价跌回了一年前。

　　值得注意的是，去年12月北京、上海等10个大城市新建住宅的均价数值，环比在回调了1个月后再次下探，下跌了0.36%。

　　十大城市中5个城市环比上涨，较上月增加1个，依次为杭州、深圳、广州、武汉、成都。其中，杭州楼市止跌回暖，住宅均价环比上涨0.73%，且取代上个月的上海，成为十大城市中涨幅最高的城市。其余5个城市环比下跌，但跌幅均在1%以内，重庆(主城区)环比跌幅最大，下跌0.94%。

　　另外，同比方面，10个城市新房均价在连续上涨25个月后首次出现下跌，跌幅为0.61%。其中杭州仍为同比跌幅最大，为10.63%。

　　消化库存仍是主基调

　　中国指数研究院分析认为，上月百城住宅价格跌幅有所扩大，但下跌城市个数明显减少。考虑到年底房企为冲刺业绩和加速资金回笼，加大优惠力度等因素，百城住宅价格还是处于调整期。从需求方面来看，在调控回归市场化、货币政策支持的背景下，购房需求有序释放；从供应情况看，年末推盘高峰促使部分城市库存仍处于较高水平；从企业策略看，迫于全年销售目标和资金回款压力，去年12月房企继续采取低价加推、以价换量策略，百城房价继续下行。

　　中国社科院近日发布的房地产绿皮书预测：2015年一二线城市房价将继续下滑，限购政策有望全面退出。中国社科院专家倪鹏飞表示，长期来看，楼市调整有助于结束房地产暴利时代，促进中国经济转型和结构调整。

　　楼市持续调整的影响不断显现，如何消化庞大的库存依然是当前楼市面临的最大问题。同时，与房地产行业密切相关的一些下游产业也日益感受到阵阵寒意。专家指出，长期来看，楼市调整有助于结束房地产暴利时代。

　　一线城市屡现“地王”

　　临近年末，全国各地开发商积极拿地，土地市场骤然升温。尤为值得注意的是，全国一线城市的土地市场迎来“地王”的井喷式成交。

　　格力地产24日以16.14亿元竞得浦东新区前滩地区某宅地，溢价率127.0%，楼板价65832元／平方米，刷新上海单价地王纪录；仅仅不到四个小时，该纪录就被再度刷新：三湘地产以18.61亿元竞得前滩地区另一幅地块，溢价率113.8%，楼板价66629元／平方米。据计算，未来这2幅地块的住宅销售成本价至少在9万元／平方米以上。

　　北京、广州也掀起一轮年末抢地小高潮。11月初，中海地产(中海九号公馆中海尚湖世家)经42轮竞拍，以溢价28%、总价59亿元获得北京石景山一旧城改造项目。广州今年的总价地王则在11月24日由越秀地产以64亿元摘得。

　　深圳、南京等地近日推出的地块也引发了龙湖、华润、世茂等多家大牌房企的激烈争夺……各大城市土地拍卖现场几乎场场爆满、现场房企轮番竞价，与之前多数地块的“零溢价”，甚至流拍形成鲜明对比。

　　巨量库存有增无减

　　尽管一些房地产市场“面粉”贵过“面包”的现象愈演愈烈，但专家普遍认为，目前的土地热难以推升房价预期。“按照现在的节奏，房企同一时间集中拿地，未来供应势必也将集中释放，届时竞争激烈，利润不如预期在所难免，新忧旧患双管齐下，结果令人担忧。”业内人士称。

　　其实，在积极拿地的同时，开发商也在不断加大推盘力度，各种促销手段层出不穷，房价依然处于下行通道。此外，庞大的库存依然是楼市走出调整最大的障碍。

　　11月份，35个城市新建商品住宅存销比为15.8个月，这意味着市场需要用如此长的时间才能消化完这些库存。35个城市中，有30个城市库存出现了同比增长现象。截至11月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3859、20154和4098万平方米，同比增长分别为38.4%、15.4%和17.9%。

　　以广州和北京为例，虽然连续两月成交回升，但广州楼市库存压力丝毫未减。最新数据显示，11月份，广州楼市库存仍高达15万套，创下近五年以来的历史新高。北京也存在着类似情况，截至12月7日，北京可售商品住宅总量再次突破9万套，达到9.3万套，创下32个月新高。

　　有利结构调整

　　中国社科院专家倪鹏飞表示，初步测算，2014年房地产投资对宏观经济增长直接贡献是0.48个百分点，比2013年对经济增长的直接贡献下降了0.35个百分点。可以这样判断，房地产投资的下降，是导致2014年宏观经济增长下降的主要原因之一。

　　与楼市冷暖直接关联的家居和建材等行业率先受到冲击。进入下半年后，全国家居和建材行业曝出的跑路和资金链断裂等危机事件此起彼伏。

　　近日，深圳知名品牌“百兰床垫”的母公司深圳华仁实业公司被迫宣告倒闭。公司称，因目前房地产行业不景气，导致家具企业处境艰难，公司严重亏损，只能选择停业。而华源轩、富之岛等多家家具企业也遭遇资金链危机。东莞、济南等多地亦曝出房地产下游企业资金链断裂、门店和工厂被迫关停、甚至卷款跑路等消息。

　　倪鹏飞说，楼市下行在短期内拖累了经济增长，增加了系统性金融风险，但从长期来说，对宏观经济是有利的。“楼市调整有助于促进未来住房市场健康发展，促进经济转型和结构调整。”“本轮调整是住房市场自发调整，是前期过度高涨后的周期性衰退和调整，无论对房地产、宏观经济和社会民生都具有一定的积极意义。”

　　据中国社科院房地产绿皮书预测：2015年一二线城市房价将继续下滑，限购政策有望全面退出。房地产市场的持续调整将在未来让一半以上的开发商转行或在市场中消失。