我国老龄房地产市场起步 刚需不均 产业链未形成

　　我国是全球最大的房地产业市场，也将成为全球最大的老龄房地产业市场。但从整体上看，我国老龄房地产业还刚刚起步，面临有效刚需不均衡、盈利模式不清晰、产业链尚未形成等问题。

　　2010年，万科宣布在北京房山窦店试点老龄房地产项目“万科幸福汇(楼盘资料业主论坛)(资料、团购、论坛)”，采用租、赁两种模式，为万科进入老龄房地产业铺路。与万科不同的是，绿城采取“先养老，后地产”的做法，成立绿城颐乐教育投资公司，首创了我国学院式养老模式。

　　而早在2008年，保利地产(保利西山林语保利新茉莉公馆)就涉足老龄房地产业。如今在北京、上海、广州、成都、三亚、阳江等6个城市规划建设了7个老龄房地产项目。

　　据不完全统计，目前全国有80家房地产商进入养老地产领域，涉及养老地产项目逾百个。

　　不仅仅是房地产开发企业如此，在人口老龄化日益严峻、各级政府陆续出台一系列旨在鼓励和引导社会资本加快进入老龄产业的政策背景下，受老年消费市场巨大潜力的吸引，各路资本也蜂拥而至。以保险公司、央企为代表的“金主”们谋划布局、抢占市场，力求在前景广阔的老龄房地产这一新兴业务上取得突破。

　　不差钱、业务广的央企动作迅速。早在2013年4月，中石化就与四川郫县签订协议，投资80亿元，规划养老床位超过1万张，探索养老产业园区开发模式。2013年5月，中国水电也宣布，将以合作方式在重庆璧山投资80亿元，打造养老地产项目。

　　保险企业资金实力雄厚，追求长期稳定的收益，而老龄房地产开发资金需求量大、投资回报周期长、投资收益稳定的特点恰好吻合这些要求。《中国老龄产业发展报告(2014)》显示：目前有泰康人寿、中国人寿、中国平安、新华保险、合众人寿、中国太平、中国人保7家保险企业进军老龄房地产业，投资约1000亿元。

　　与此同时，受中国老年消费市场巨大潜力的吸引，一些国际知名的养老服务集团、房地产投资基金等投资主体也开始进入。如美国爱玛克、法国索迪斯、香港美格菲等就作为服务承包方，承担了我国老龄房地产业的先行者上海亲和源的家政服务、物业管理、老龄配餐、老年康复健身、老年医院运作等服务和业务。

　　刚需不均，产业链尚未形成

　　从世界范围来看，随着老龄社会的到来，老龄房地产业逐步成为全球房地产业的新生板块。我国是全球最大的房地产业市场，或将成为全球最大的老龄房地产业市场，这已经成为广泛共识。“事实上，我国老龄房地产业已经具备加速发展的基本条件，其中重要的一条就是需求日益凸显。”中国老龄科学研究中心老龄社会与文化研究所所长、副研究员李晶对《经济日报》记者说。

　　“虽然市场上已有一些老龄房地产业的雏形，但真正成熟的盈利模式还在探讨和摸索中。”中国老龄科学研究中心老龄经济与产业研究所助理研究员董彭滔告诉《经济日报》记者，整体上，我国老龄房地产业还刚刚起步，面临有效刚需不均衡、盈利模式不清晰、产业链尚未形成等问题，更多的资本还处在积极关注、逐步研究、筹备布局、相互观望阶段。

　　从年龄看，关注老龄房地产的大多是老年人，全社会老龄意识和“及早备老”的理念远未形成；从区域看，西部地区老龄房地产业发展滞后于东部发达地区；从城乡看，老龄房地产项目几乎都位于城镇。

　　董彭滔认为，刚性需求不均衡，一方面制约了产业的发展，另一方面预示着未来产业发展拥有巨大的空间，关键在于调动大量的消费需求，变潜在需求为现实需求，进而逐步转变为刚性需求。

　　老龄房地产业作为一个新型业态，具有很长的产业链，包括资本运作、人才培养、硬件建设、管理运营等诸多方面，哪方面都不可或缺。而我国刚刚起步的老龄房地产业还没有基本的标准与体系，缺少专业的管理组织、专业的人才培养和培训体系，远没有形成完整的产业链，呈现断裂状态。

　　在这种情况下，投资者或者将投资、开发、运营、服务等所有业务“一肩挑”；或者自身只做硬件，将管理和服务等软件交给国际专业组织。“前一种做法勇气可嘉，实则无奈，做自身不擅长的管理和服务，带来的结果一是专业化不够，二是成本高，三是效率低。”李晶认为，由此导致低水平的管理服务下相对较高的收费，进而导致适老性住房产品和服务销售困难，影响企业的可持续发展，更重要的是不能满足老年人的需求。

　　发展趋势，供给持续走旺

　　我国已经进入老龄社会，人口基数大，未来将成为全球老龄产业市场潜力最大的国家。据预测，2014年至2050年间，我国老年人口的消费潜力将从4万亿元左右增长到106万亿元左右，占GDP的比例将从8%左右增长到33%左右。

　　我国老年人口基数大、增速快，为老龄房地产业发展提供了前提条件。自1999年进入老龄化社会以来，人口老龄化程度日益加剧，且持续快速增长：2013年，60岁以上的老年人口突破2亿；2053年，将达到峰值4.87亿左右，届时每3个人中就有1个老年人，庞大的老年人群将带来巨大的消费潜力。

　　经济持续快速发展，使得居民尤其是老年居民的收入水平不断提高，为老龄房地产业的发展提高了消费基础。从2005年起，企业退休人员基本养老金已十连增，人均养老金从2005年的713元，到2013年超过2000元。十八大报告指出，到2020年要实现城乡居民人均收入比2010年翻一番的目标，老年人收入也将大幅增加。

　　“老年人的消费意愿正在发生转变，特别是20世纪50年代之后出生的老年人，他们乐于花钱享受经济社会发展的成果，追求高质量的晚年生活。”中国老龄科学研究中心副主任党俊武表示，随着现在的中年人进入老年期，他们将把现在的消费观念带入老年生活，消费意愿将比现在的老年人显著提高。

　　此外，由于生育率的不断下降，家庭日益小型化，子女面临巨大的养老压力，养老的刚性需求增加。老龄房地产项目同时具备设计完善的适老化硬件设施和良好的服务，将会受到青睐。

　　“未来老龄房地产业的需求潜力是巨大的，将给众多资本提供新的投资渠道。”为促进中国老龄房地产业的快速发展，党俊武建议，变潜在需求为现实需求，需要加强运营管理和服务提供；需要加快制定实施发展规划，做到有序发展；需要加快出台扶持配套政策，优化发展环境；需要着力培育产业链条，形成合理分工；需要构建多元投融资平台，解决供需双方资金难题；以及在通用型人居环境建设、人才培育、市场监管等方面作出切实努力。