土地市场权力寻租点上百 反腐放大房企风险

　　近期，佳兆业债务违约风波牵动着很多房地产人士的神经，这不只是因为一家二线房企中的后起之秀濒临破产危机，还牵出了官员腐败问题。据彭博社报道，知情人士透露，佳兆业旗下深圳楼盘被政府锁定禁止销售，原因是官方对原深圳市政法委书记蒋尊玉问题的调查。

　　实际上，去一年因涉贪腐案件，多家知名房企相继受到纪检机构的调查，但像佳兆业这样或因涉官员贪腐而被“锁房”并引发多米诺骨牌效应的，还是第一次。就在佳兆业违约事件爆发后不久，因原山西省高平市市长杨晓波被调查，其主导的碧桂园城市综合体项目也不得不随着碧桂园的退出而终止，原因是当地政府对地块功能进行了调整。

　　在楼市一片低迷中，部分房企因事涉反腐而给自身经营带来了风险，但对大多数守法经营的房企而言，反腐犹如一缕清风，吹走了房地产行业的很多潜规则和寻租现象，从而给行业带来新的活力。正如前美国最高法院大法官路易斯·布兰代斯所言：“阳光是最好的防腐剂。”近日，习近平总书记再度重申了反腐的重要性。他强调，反腐败斗争形式依然严峻复杂，党风廉政建设和反腐败斗争永远在路上。

　　但是，房地产行业没有想到，反腐会成为2015年的行业关键词。以佳兆业为代表的部分房企被曝因涉及腐败而陷入困境的同时，也让很多人看到了希望：作为曾经的权力寻租“重灾区”，在经历本次反腐风暴以后，也许会比以往任何时候都更健康、更加“充满阳光”。

　　兰德咨询总裁宋延庆此前接受记者采访时表示，他们对房地产开发过程进行全面梳理研究发现，共有116个可能存在寻租的环节，基本占到了房地产全产业链的95%。

　　土地市场成腐败高发领域

　　刚刚过去的2014年，房地产行业不太平。

　　2014年4月22日晚间，华润置地宣布，公司执行董事和董事会副主席王宏琨因个人健康理由辞任。随后有消息证实，王宏琨是因为涉及华润集团前董事长宋林事件被带走调查。2014年5月，重庆市第三大地产商协信集团董事长吴旭被传接受调查，因卷入华润宋林案。截至2014年末，近半年时间内，协信已经出售了上海5栋写字楼，这被外界认为系套现自救。

　　这仅仅只是一个开始，2014年下半年以来，先是雅居乐主席陈卓林在10月份被昆明市人民检察院批准执行指定居所监视居住(昆明市检察院已于2014年12月结束对陈执行“指定居所居住措施”)，随后港股上市房企佳兆业集团主席郭英成被传“失联”，两者皆被传与贪腐事件有关。2014年12月19日，香港新鸿基联席主席郭炳江被裁定为串谋公职人员行为失当，再次受到公众瞩目。根据报道，在广东、湖北、重庆、四川、云南等地，仅2014年被公开曝光牵涉官员落马案的房企老板就超过10个。

　　从地方区域公司到行业知名的标杆房企，地产行业的政商关系一直被外界所诟病。一位地产行业分析人士对记者表示，土地的非市场化环境使其成为房地产寻租的“重灾区”，近几年以权谋私、贪污受贿被查的领导干部中，超过三成涉及土地问题。

　　“从目前国内反腐的节奏看，房地产市场将成为政府重拳打击和督察的领域。尤其是土地出让、房屋拆迁等层面，可能存在各类流程不规范甚至违规挪用资金等问题。换言之，此类房企承诺的投资回报率背后，部分是有水分的。”严跃进表示，如果拧干这些水分，投资回报率可能达不到投资者预期。

　　116个环节存在寻租可能

　　“房地产已经成为了高风险行业。”一位不愿具名的上市房企高管对记者说。在其看来，房地产行业的反腐已经渗透到整个行业链条，而2014年以来已经从执行层面上升到了管理层面。该人士表示，目前只要有官员落马，一般都会有开发商被牵扯进去。

　　有报道称，2014年10月，深圳市政法委书记蒋尊玉被带走后，深圳地产商胆战心惊，而蒋尊玉被调查也是因为深圳龙岗一大型地产商在当地开发的高端别墅区被审计出涉及经济问题。归根结底，地产行业的寻租点太多，更容易滋生腐败。宋延庆此前接受记者采访时表示，他们为一家资产规模达500亿元的大型房企提供咨询服务时，对房地产开发过程进行全面梳理研究，发现共有116个可能的寻租点，基本占到了房地产全产业链的95%。寻租者除了各级政府、建设、规划、房屋管理、土地管理、审计税务等部门外，还包括银行、房企内部，甚至包括个体经营承包者、居民等。

　　但从目前行业领头的企业来看，都在力求确保管理运营方面的健康运作。万达集团宣布，自2015年开始，所有万达广场综合体新开工项目，都将实行“总包交钥匙”管控模式，取消招标职能。万达集团董事长王健林称，“总包交钥匙”模式取消招标职能，多介入项目建设过程使万达商业地产建设生态链更加健康，更有利于推进企业的反腐败工作。

　　而万科董事会主席王石在游学期间曾说，“作为中国最大的住宅地产商我就敢说我不行贿，当然，不行贿是个底线，还有透明度，讲诚信，讲规则。”“对标杆企业来说，品牌美誉度尤为重要，一旦出现房企违规被查的事件，往往会让产品销售受阻，并带来企业品牌的恶化。”严跃进对记者表示，如此一来，债权人和投资人都会因担忧经济利益受损，从而在后续的投资方面更加谨慎。

　　莱坊董事及上海研究及咨询部主管杨悦晨接受记者采访时表示，房地产业属于资金密集型行业，开发周期长、资金投入量大，而企业一般自有资金投入较少，现金流状况受项目建设和销售进展影响大，主要依靠外部资金及销售回款滚动经营。一旦房企项目销售回款受阻，经营资金链将面临较大考验。因此，清晰的股权结构、明确的责权利益，是一个企业平稳运作的基石，同时稳定的回款能力以及充裕的现金流可抵御市场波动带来的负面影响。

　　她说，海外融资确实会存在成本提升的可能，但主要是由于受到美元走强的影响，佳兆业的违约事件，更多的是公司自身问题，是行业的个案，并不会波及到整个行业。