开发商急去库存不敢涨价 分析称2015成购房好时机

　　楼市在2015年走向如何？回暖是否还会继续？房价是否会出现反弹？是否有新的刺激政策出台？开发商如何应对复杂的楼市环境？诸多猜测给2015年楼市更多的想象空间。

　　2015楼市以高价地开局

　　2015年的北京土地市场在本周一拉开了帷幕，北京土地市场新年首次开闸，推出了两宗位于西南三环丰台玉泉营附近的住宅用地，吸引了大量房企参与，现场发生了激烈的竞价。

　　最终，这两宗地块均被华润、招商、九龙仓、平安不动产联合体分别以42亿元、额外配建8000平方米限价商品房和44.9亿元、额外配建6000平方米限价商品房为条件收入囊中，溢价率在50%左右。

　　据中原地产首席分析师张大伟计算，两宗地楼面价分别为每平方米3.73万元和4.97万元。

　　虽然高地价对于楼市上升预期有一定的作用，但同时也隐藏着风险。尤其是最近两年频发高价地，像距离新出让的玉泉营地块不远，就是前两年的地王夏家胡同地块和西局地块。可以说未来整个区域很可能出现高价地云集的情况，在本已居高不下的房价面前，过高的地价，不但压缩了开发商的生存空间，而且带来了更为严重的同质化竞争，在未来多个高价盘集中入市时，性价比不占优势的高价盘，难免会遭遇有价无市。

　　房地产税可能在2015年实现突破

　　对于2015年可能出台的楼市政策，易居房地产研究院副院长杨红旭表示，2014年里中央没有出台房地产调控新政策。预计2015年，更不会出台打压性的调控政策。2014年12月的中央经济工作会议，与2013年12月的中央经济工作会议一样，没有提及房地产调控，甚至没有提及任何与房地产直接相关的词语，说明中央对于房地产的态度趋于“中性”，既不打压，也不救助，逐渐去行政化调控手段，更多地让市场发挥配置资源的作用。

　　“2015年既不会进一步加强宏观调控，导致楼市持续低迷；也不会出现像2009年的救市举措，令楼市量价飞涨。”伟业我爱我家副总裁胡景晖分析认为。他预计2015年会有更多住房利好政策推进：适度降息、降准，以及定向宽松的货币政策，都可能在2015年出台。

　　另外，2014年最后一个工作日，北京自住房公积金贷款从原先的最高80万元上调至120万元，也被认为是楼市信贷宽松的表现。甚至有业内人士大胆预测，如果2015年房地产成交再次放缓，决策层可能会正式降低目前较高的首付比例，进一步放松落户政策以提振房地产销售。

　　不过，这并不代表政策层面一味救市，随着《不动产登记暂行条例》于2015年3月开始实施，房地产税出台也被认为为时不远。业内专家指出，下一阶段房地产税立法将稳步进行，房地产税可能在2015年里实现突破。

　　房价不会大幅反弹

　　数据显示，北京市2014年商品住宅(不含保障房)价格为24971元/平方米，比2013年同期上涨8.9%。

　　张大伟认为，今后房地产将难以维持过去十年的高增长，市场分化成为长期趋势，差异化更加突出。一线城市的价格还没有明显下调的时候，最近几个月又出现了一系列“地王”，在这种情况下，房企在一二线城市，特别是一线城市降价的意愿不是很强烈。

　　很多业内专家都持类似观点，认为房价即便出现反弹，也不会出现类似于2009年、2013年时的暴涨式反弹，但不排除随行就市的波动。

　　楼市2015

　　2015普通住宅：几乎没有涨价的可能

　　2014年底楼市成交的显著回暖，让不少人担心2015年会再次进入上升通道。但从刚刚过去的元旦假期看，楼市不但没有进入癫狂状态，相反，元旦假期期间仅有两个新盘入市，且一个是自住房一个是远郊别墅，开发商并没有十足的推盘把握，而买房人也并不急于入市。

　　亚豪机构市场总监郭毅表示，元月和2月往往是一年中供应、成交的低谷期，今年的情况也不例外。尽管政策层面春风不断，元旦前最后一个工作日北京又上调公积金贷款上限至120万元，但购房客群并未出现急于入市的情况，另一方面仍未全面扭转看跌后市的心理预期，购房客群的犹疑心态导致楼市置业需求在经过3个月的释放后显得后劲乏力，也造成开发商推盘动力不足。

　　此外，去库存的压力也让原本出现苗头的“涨价”声音被迅速盖过。在采访中，多位房地产开发商表示，去库存仍是今年的第一任务。旧有的库存还未完全消化，新盘又扎堆儿上市，有限的购买力就成了新盘争夺的目标。在这种情况下，楼价也维持了平稳的态势。

　　郭毅判断，如果没有进一步的利好政策拉动市场，增量购房需求的不足，将导致2014年12月楼市的高成交状况难以延续，预计2015年1、2两个月，北京楼市的成交量将回落至常态，整体的价格水平也将企稳。

　　2015豪宅：单价10万元供大于求

　　高昂的土地成本导致在可以预见的2015年里，很可能出现多个售价超10万元/平方米的顶级豪宅项目，北京最贵楼盘的头衔也很可能在将要入市的众多顶级豪宅中产生。

　　据亚豪机构统计数据显示，预计将有42个纯新盘项目在2015年入市。其中单价超过5万元/平方米的豪宅项目占据了17席，在这其中，预估单价超过10万元的项目高达13个，其中不但包括已经确定案名的万柳书院、佳兆业广场、中央公园广场(楼盘资料)等，还包括保利东坝、恒大东坝、龙湖西局以及泰禾西局等项目。

　　不过，在限购不取消的背景下，众多新豪宅是很难被市场消化掉的。数据显示，2015年豪宅市场的可售套数将会在9000-10000套左右。而2014年北京成交价格在5万-8万元的商品住宅仅销售了2013套，8万元以上的商品住宅则销售了230套。由此可见，仅现有的豪宅数量就够消化4-5年，明年的豪宅们无疑将面临着更激烈的竞争。

　　郭毅判断，高端市场成交量可能呈现出先高后低的现象。个别性价比高的高端盘也许会热销，但整体豪宅市场可能会比较疲软。

　　2015二手房：价格不会大幅升降

　　去年楼市最低谷时，二手房一度领跌，降价一成或两成的二手房房源比比皆是，楼市也随之出现一波强势回暖。数据统计显示，刚刚过去的12月，二手房单月成交达到14671套，成为近21个月来的最高点。

　　并且，这种成交的复苏势头很可能在2015年得以延续。根据中原地产市场研究部的分析，从去年9月30日的贷款新政开始，到去年11月21日央行降息，都刺激了购房的积极性，一部分买房人甚至因为恐惧房价再次大幅上涨，而更加积极地看房、选房、购房。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计，2015年北京楼市成交量整体将好于2014年，但价格显著上涨的可能性不大。2015年的北京二手房市场整体或将表现为“量增价稳”。

　　胡景晖解释道，一方面是由于政策原因，信贷金融政策相对比较宽松，并且可能还会有更多的扶植政策，支撑起成交回暖。

　　另一方面，卖一买一的改善性买房人仍是二手房市场的主力，这部分需求的规模相对有限，难以促成成交均价的大幅度上涨。因此他预计，2015年二手房的成交量在延续回暖的同时，并不会带动价格出现过大的波动。