楼市迎来“白银时代” 2015年四大发展走势猜想

　　告别“黄金时代”，迎来“白银时代”，我国楼市艰难地跨过了2014年，带着各种希望、各种猜想进入2015年。2015年，我国楼市是继续延续去年的震荡而面临崩盘风险？还是在政策松绑的背景下改变颓势而一路走高？带着这些疑问，北京晨报记者采访了多位业内专家，从政策、房价等方面进行预测，以期在纷繁复杂的市场现象中窥探出2015年我国楼市的发展走势。

　　1分类调控是主调？

　　今年，我国房地产市场调控政策仍然会以宽松为主，这已成为大多数业内人士的一致看法。但是，对于限购政策会不会完全取消，业内人士的看法产生分歧。亚豪机构市场总监郭毅表示，今年，我国房地产市场调控政策将会像去年一样，进一步放松是个大趋势。由于去年我国楼市遇冷，各地开始取消限价、限购，北京没有明确说取消限价，但是随着农展馆地王项目的入市，标志着在执行层面上限价已经放开。今年北京、上海等一线城市的限购全面解禁，是不太现实的。不过，毕竟前两年北京高价地出让得比较多，考虑到这些高价地的市场消化问题，局部放松限购是有可能的。

　　在伟业我爱我家集团副总裁胡景晖看来，今年我国房地产调控政策的主基调仍然是，在支持首次自住、改善型等需求的前提下，对不同市场特征的城市贯彻分类调控，充分发挥市场自由调节作用的情况下，稳定住房消费。所以，今年我国房地产调控政策变化不会太大，在货币政策方面预计将有一定程度的宽松，降息、降准都有可能。对于限购能否完全取消，胡景晖说，“由于去年四季度我国楼市出现反弹的情况，北京、上海等一线城市对于限购的调整可能性目前来看比较微弱。”

　　2房价结束大涨时代?

　　今年，房价还会全面上涨吗？这是百姓在街头巷尾议论最多的热点话题。“如果楼市的成交量继续回升，那么房价就不会持续走低。”瑞穗证券亚洲首席经济学家沈建光表示，今年我国房价将会保持平稳，不会出现暴涨暴跌的情况，最有可能会出现的是微涨微跌的态势。

　　胡景晖认为，房价变化是受到市场供需关系的影响，目前一线城市整体的需求、购买力相对仍比较旺盛，在未来一段时间内，供应仍然难以全面满足需求，所以2015年一、二季度，一线城市的房价预计将会整体止跌；进入三、四季度，一线城市房价预计会有小幅上涨。对于二、三、四线城市来说，供求关系方面存在分化的情况。一些重点二、三线城市，从长远来看需求较为旺盛，在库存去化较好的情况下，此类城市市场逐步回归平稳，价格摆脱下行出现反弹是可以预期的；另一些供应严重过剩的三、四线城市，在2015年仍然难以摆脱市场下行的通道，价格还将进一步下探。

　　郭毅认为，今年北京房价会“小幅上涨”。她分析认为，主要原因在于前两年北京出现大量地王项目，特别是城市核心区土地供应规模增加，造成大批高端项目入市，从而带动北京楼市整体均价上涨。但北京楼市整体均价上涨幅度有限，因为今年自住房为主的中低价位房源入市规模还会增多，将会拉低北京整体均价水平。

　　3楼市有望持续回暖？

　　随着930新政、央行降息等一系列利好政策出台，多地楼市出现回暖迹象。进入2015年，这股暖风能否依然强劲？在沈建光看来，持续回暖是有可能的，一、二线城市楼市将会处于平稳状态，成交量会出现低增长，基本上维持在去年的水平上；三、四线城市楼市还会面临很大压力，去库存仍然是房企的首要任务。

　　“今年我国房地产市场不会太差，因为受到利好政策的影响。”中原集团创始人施永青分析说，有一个情况值得注意，投资者的心态有所改变，投资者现在把资金投入A股比投入房地产行业赚得更快，所以流到A股那一边去的钱更快，所以整个社会的民心不是以房地产为主了，房地产不容易出现一个大牛市。

　　“2015年，北京楼市整体预计会出现‘量增价稳’的状态。”胡景晖表示，在供应结构方面，北京自住房供应量将维持高位，保障房供应量同样将维持高位，高端项目入市节奏可能会加快。但在成交方面，预计中、小户型的市场成交占比将会增高，而大户型产品的成交节奏难以在短期内得到改观。北京市场还会以“去库存”、“平价走量”为主。

　　4北京高溢价地逐步减少?

　　2015年，土地市场走势如何？对此，业内人士看法不一。中原地产首席分析师张大伟表示，从目前情况来看，房企拿地全面回归一、二线城市。房企扎堆一二线城市土地市场，在推高地价的同时，也容易产生风险。但是，相比三、四线城市已经可以看到的风险，一、二线市场拿地的风险要低很多。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，2015年我国土地市场还会呈现上升趋势。不过，一、二线城市与三、四城市土地市场的表现会有所不同，一、二线城市土地成交量将会继续上升，三、四线城市土地成交量不会有太大变化。一些资金雄厚的房企将会继续进入北京等一线城市土地市场拿地，他们对于优质地块争抢会变得更加激烈，这使得部分优质地块的溢价率依然会走高。

　　如今北京地价已然处于高位。在郭毅看来，今年北京土地出让金不会像去年一样再创新高了，因为前两年北京高价地出让的数量比较多，房企去化压力比较大，如何更好地把这些高价地变现，更好地调动需求，是房企今年面临的首要问题。现在多数房企还处于对后市分析判断的过程中，市场预期没有完全发生转变，房企拿地的策略将会更加理性，所以今年北京不会出现那么多高溢价地了。