成交量连续四年超越新房 二手房抢戏要做地产市场主角

　　单价10万元以上的豪宅在2015年预期的集中上市，让业内对于其销售产生担忧。另一方面，有业内人士指出，豪宅的集中入市和普通商品房迎来6万元时代将反向刺激北京楼市二手房，尤其是中高端二手房的销售。多方数据统计显示，2014年已经是北京二手房成交量连续第四年超越新建商品房，而业内预计，今年二者之间的差距还将拉大。不过，业内人士称，众多高端项目的入市并不会显著带动周边二手房价格上涨，成交量也难以出现大幅度波动。

　　改善盘总价多在千万

　　核心区二手房比新房优势多。作为一个资深“码农”，张先生拿到去年18个月工资的年终奖之后准备开启他的换房计划，他为自己准备的预算是首付250万元，他找了自己房地产业内的同学帮助推荐一些适合的楼盘。同学为他列出了一张单子，可他一个个咨询过去后发现，这些盘大多都在五环外，而且总价动辄就在千万元左右。

　　张先生告诉《广厦时代》，以他看的北五环一个项目为例，总价将近1000万元的四居，户型虽然不错，但是超出他的预算。而且他对于楼盘的位置也不太满意，“这次换房还是想尽量靠近市区，至少也得在四环附近”。但从他找房的经历看，四环附近的新盘很少，零星的几个，价格他也承受不了。

　　新房市场频频碰壁之后，他转向了二手房市场，在多方比较后他最终选择了位于甜水园的公园五号。这套房子总价760万元，单价不到5万元，距地铁14号线也很近，社区物业管理很好，各项设施保养也不错。“我有个朋友就住在这里，多方面考虑这个房子都很适合我。”张先生表示，在他找房过程中发现，以他的预算和要求，在新房市场上几乎找不到房源，但二手房的选择却不少，一些四环附近的次新房在他看来性价比很高。

　　二手房超新房是市场成熟表现高端二手市场难对新房形成压力

　　张先生的经历并不是个案，很多购房人，尤其是改善型产品的购房人发现，在置换房屋时，新盘能提供的选择并不多，尤其是在区位上，很多购房人置换房屋的首要要求就是尽量靠近核心区，而新开的改善盘大多位于五环以外。

　　市场的数据也同样证明了这一点，根据中原地产市场研究部统计数据显示，2014年北京二手房住宅网签套数约10.51万套，虽然是自2008年下半年全面网签以来最低的一年，但依然高于新房的9.9万套的成交量。而这9.9万套中，剔除自住型商品房后，纯商品住宅签约仅49969套。

　　对此，亚豪机构市场总监郭毅表示，二手成交量超过新房是房地产市场趋于成熟的特征，在北京这种现象还将延续，城市规模不会无限扩张，购房需求也不会无限扩张，在土地和新房供应量达到天花板的时候，二手房自然迎来了发展的春天。万科北京区域首席执行官毛大庆在接受采访时预测，今年北京纯商品住宅销售依然难突破五万套，而新房价格的抬高将继续反向刺激二手房，尤其是中高端二手房的成交。

　　不过，虽然二手房市场更加活跃是市场的趋势所在，但其对于高端新房市场的影响并不明朗。链家地产市场研究部张月表示，从二手房交易历史看，由于交易周期长等原因，高端二手房交易量非常少，对高端新房市场基本无压力。丽兹行豪宅研究院数据也显示，2014年全年高端二手房成交中，3000万以上的项目仅有两个(钓鱼台七号院(楼盘资料)、霄云路8号)。

　　豪宅周边二手房价格难大涨新老项目所受影响区别大

　　虽然从以往经验看，高端二手房在市场中占比很低，但也有业内人士表示，今年高端二手房借顶豪集中入市之机，成交量或将有大幅度提升。“购买豪宅的人群相对较窄，以往二手房与新房差价较小的时候，因为装修、税费等原因，高端人群大都倾向购买新房，但当顶豪的门槛提升到一定水平时，这部分人中的一部分只能被挤到二手房市场。”

　　成交量有望提升的同时，顶豪周边区域内的二手房价格是否会借机迎来新一轮大幅度上涨呢？郭毅指出，顶豪周边的二手房主要分成两类，一类是普通住宅、一类是高端项目。顶豪对普通住宅的影响，基本上在拍地时已经透支了。而且这部分产品品质与顶级豪宅差距很大。即是顶豪进入推售阶段，价格定得再高，周边普通住宅也不具备涨价的动力。在顶豪周边的高端项目上，目前它的定价还没有被完全透支，新老豪宅产品间的差距相对小一些，顶豪的入市对同类型产品的价值驱动也比较强。这些因素可以支撑老豪宅在拿地及入市时的价格提升。例如朝阳公园南侧的老牌豪宅棕榈泉国际公寓，二手房单价在12万元/平方米至5万元/平方米不等，除了少数顶层复式外，大部分房源售价在5万-7万元/平方米，这个价格相比2015年即将入市的多个顶级豪宅项目优势很明显。

　　不过，郭毅也提到，相比新入市的顶级豪宅项目，二手豪宅在产品、服务等方面要落后一些，如果老豪宅业主盲目提价，涨价幅度过快，还是会造成出手困难。