北京土地市场进入断档期 房企面临土地压力

　　春节前的土地盛宴正在步入尾声，未来将迎来短暂的土地供应断档期。目前在北京市土地整理储备中心的网站上，只有宋庄的一块F3多功能用地在成交。

　　北京土地市场

　　羊年伊始，北京土地市场并未显现出“喜气洋洋”的气象，相反却略显冷清。北京市国土资源局网站上显示，目前仅有一块经营性用地挂牌出让。

　　资料显示，本次挂牌出让宗地位于通州区宋庄镇。具体四至范围是：东至张采路，南至宋庄文化区中心街，西至通州六合村东路，北至通州六合村北街。该挂牌出让起始价为7.8亿元。

　　业内人士表示，按照以往经验，春节前后为土地市场的淡季。同时，全国“两会”召开在即，各地政府也有意放缓供地节奏，土地市场在此时段的表现通常比较低调。预计，2月中下旬到3月上旬北京土地市场供应将进入调整期。

　　土地市场“马尾”现强势

　　与“羊头”的冷清相比，“马尾”的北京土地市场则显现出磅礴之势，截止到2月15日，北京马年最后一次土地出让的落槌，2015年北京土地出让金额已达452亿元。

　　2月15日的马年最后一拍或许可以体现出北京土地市场此前的表现。当天现场出让的两宗土地均位于昌平区北七家镇(未来科技城南区)，其中CP07-0600-0049、0062地块为住宅混合公建用地，受到开发商的争抢，除未来科技城-金融街(000402,股吧)联合体外，还有保利-首开联合体、远洋、当代置业、住总、首创、华远、天恒置业参与。土拍现场竞价激烈，在达到13.66亿元的限价之后，参与竞价的企业开始进入自住房配建面积环节，最终经过99轮叫价举牌，该宗地块由未来科技城-金融街联合体以13.66亿元拿下，溢价率达40%，开发商还需配建2.7万平方米的自住房和1.81万平方米的人才公共租赁住房。

　　一线土地仍处高位

　　至此，北京市春节前计划出让的土地已全部拍出，总共出让了23宗地，出让金达452.29亿元。而1月至今房企拼抢拿地的情况时有发生，溢价率不断攀升，成交价多处于高位。其中，1月7日，丰台区花乡白盆窑地块还以86.25亿元的成交价成为北京总价“地王”。

　　除北京外，上海、广州、深圳三个一线城市的土地市场也都持续高温。中原地产研究院的数据显示，1月四个一线城市合计成交土地58宗，成交金额达530.9亿元，溢价率达到了28.6%，创造了去年1月以来的溢价率最高点。

　　对此，业内人士分析，三四线风险已无需证实，为规避风险房企布局重回一线城市，开发商加紧抢地补仓，致使地价不断被拉高，未来房企拿地竞争将更加激烈。亚豪机构市场总监郭毅分析，政策松绑给了开发商以心理支撑，同时一线城市房地产市场的基本面没有问题，从而加大了房企在一线城市的投资计划。

　　北京中原地产首席分析师张大伟也认为，从1-2月的北京土地成交来看，溢价率、楼面价均处于高位，土地市场火爆的行情将会在2015年继续，预计后市一二线城市拿地竞争将更加激烈。

　　房企面临土地压力

　　但也有迹象显示，1月销售额的下滑和土地成交金额的大幅上涨，正在让企业面临进退两难的困境。

　　相关机构研究数据显示，2015年1月，十强房企土地成交金额224.6亿元，环比上升39.3%，同比下跌27%；新增土地储备面积150.9万平方米，环比下降1.4%，同比下降67.4%；拿地平均楼板价4207元/平方米，环比上升20.9%，同比上升87.7%。

　　业内人士表示，十强房企拿地楼面价的大幅增长，延续了去年以来土地价格逐步上行的趋势；此外，融创以及恒大在二线城市高价拿地也对成交金额有所拉动。

　　但面对楼面价的高企，房企拿地的能力正在被吞噬，同时未来项目的溢价能力也受到限制，在1月房企销售额普遍下滑的背景下，不排除房企可能在未来土地市场采取一定的收缩策略。