三线城市房价低位徘徊 景德镇新楼年底忙促销

　　面对去年全国房地产市场继续呈现下滑态势，江西省房地产市场也难独善其身，房地产开发和销售各项指标走势持续低迷，市场观望气氛比较浓厚。

　　然而，作为江西省GDP总量排名靠后的地级市景德镇，2014年房地产市场在销售面积与成交价格方面相比上年均有所增长。2014年景德镇城区商品房销售102.14万平方米，同比增长4.75%。其中住宅95.61万平方米，同比增长6.85%；二手房交易登记面积30.4万平方米，同比减少21.4%。另外，2014年景德镇城区期房成交均价在4100元—4200元/平方米之间，比上年均价略有增长。

　　记者走访景德镇主城区多个楼盘，均价在3800元-4200元/平方米之间楼盘占多数。而临近春节，各大楼盘也加大了促销力度。以位于通站南路与景德大道交口东侧新盘古镇·公元为例，原本实行“一次性付款享9.4折，按揭享9.6折”购房活动升级为“一次性付款享9.2折，按揭享9.4折，现金减1万元”。

　　即使去年景德镇房价略有增长，但相比江西其它地级市房价还是处于偏低水平，近年来涨幅也很有限。一位接近景德镇市城市规划局人士向记者透露，景德镇房价长期处于低位，原因主要还是2003年市政府采取了一项惠民工程，以拆迁安置房形式建设了30余万平方米梨树园社区，小区先后安置了近5000户人。

　　根据江西省统计局2013年数据，景德镇当年主城区珠山区人口也仅为32.58万人。据上述人士透露，当年首批入驻梨树园社区的居民购买价格在600元—800元/平方米之间。较低的价格、较大的社区直接导致后续开发的楼盘难以高价格入市。

　　新楼盘年底忙促销

　　据公开数据，2014年，景德镇楼市销售面积达到96.18万平方米，而新开工和新竣工面积都在70万平方米左右。这组数据表明，一定程度上，景德镇楼市存量房得到了有效的去化，减轻了楼市的风险压力。不少楼盘放缓了工程进度，而是加大了市场的互动力度，拓展了新的营销模式，扩大品牌影响力。

　　比如位于景德镇最大的湿地生态公园三贤湖畔的天湖一号爱丽丝花园春节期间最高优惠400元/平方米；位于通站南路与景德大道交口东侧新盘古镇·公元春节期间，120平方米以上户型享“一次性付款享9.2折，按揭享9.4折，现金减1万元”，120平方米以下享“一次性付款享9.2折，按揭享9.4折，现金减8000元”。

　　古镇·公元销售人员告诉记者，该楼盘去年7月份开始对外出售期房，最大优势是比相邻楼盘普遍便宜300元—400元左右，“2013年11月份开盘销售的相邻楼盘凯旋城现在卖到了4200元—4300元之间”。

　　一位熟悉江西省房产市场人士告诉记者，目前南昌市区楼盘均价在1.3万元，而景德镇相邻的九江市城区楼盘均价也达到7000多元，景德镇房价不但低于这些城市，而且还仅比下辖的浮梁县均价高800元左右。

　　景德镇房价低潜力大

　　2012年，我国的城镇化水平是52.6%，江西的城镇化率则为47.5%，与全国相比还有5.1%的差距。按照江西省政府提出的目标，到“十二五”末，上饶市、吉安市、新余市、萍乡市、景德镇市、抚州市、宜春市等7个设区市城区常住人口超过50万，进入大城市行列。2013年，景德镇主城区珠山区人口也仅为32.58万人，景德镇房价潜力不可小觑。

　　也正是看到景德镇房价仍有潜力可挖掘，继恒大集团在景德镇开建高档楼盘恒大名都(楼盘资料)(资料、团购、论坛)之后，绿地集团2014年6月份在景德镇启动绿地国际陶瓷文化旅游城(以下简称绿地城)项目。绿地集团执行副总裁孙志文认为，对景德镇来说，当地房价本身就很客观，一般在2500元—4500元/平方米的水平，不像很多城市房价存在泡沫。

　　据绿地城销售人员告诉记者，正在建设的属于高档楼盘，位于接近市区的昌南大道，7层的低密度洋房均价在6200元，购买一层156平方米赠送20平方米庭院、二层赠送20平方米左右露台；而购买普通商品房则均价在4800元左右，赠送一定面积。

　　除此之外，景德镇市还有四季春晖、昌南逸墅、宝旺伴山洋房等高档楼盘，不少为连排别墅。

　　二手房“有价无市”

　　相比相对热闹的新房销售，去年景德镇二手房销售显得有点惨淡，二手房交易登记3750套，同比减少14.3%。甚至部分早期房产投资客大呼“亏大了”。

　　目前在深圳工作的魏先生告诉记者，他在2009年购买了景德镇主城区戴家弄的怡翠园(资料、团购、论坛)一套位于5层135.18平方米3室2厅1卫户型，当年购买价4000元/平方米，2014年7月份开始以58万元价格对外出售，半年过去无人问津；2015年1月份，考虑到房价上涨因素，他决定仍提高2万元以60万元对外报价，均价也仅为4438元。

　　如果按照4438元价格成交，魏先生购买房屋5年后，还不包括缴纳税费仅赚取59208.84元，回报率也就10%左右。即使如此，魏先生也未能如愿售出房屋。

　　景德镇房管局一名工作人员告诉记者，目前景德镇二手房完全处于“有价无市”状态，支撑新盘销售的无非也就是让利促销。

　　实际上，面对江西省内严峻的房地产交易现状，去年11月份江西省住房城乡建设厅专门印发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，制定了18条举措促进房地产市场复苏。其中提到，在本省范围内购买住房时，不限定购买套数，不需要提供家庭住房情况查询结果，不需要提供一定年限内纳税或社会保险缴纳证明。