北京住宅库存超8万套压力不减 开发商盼政策松绑

　　【压力篇】

　　北京楼市2月成交不佳，但业界普遍认为这是春节等季节性因素。3月，“两会”上提及“稳定住房消费”、加上央行降准降息，让不少开发商信心满满地认为今年楼市将不会遭遇“倒春寒”，3月楼市成交将稳步上涨，无论成交量还是成交价格都将在4月迎来一个全面爆发，从而使得楼市摆脱一年多的低迷，完成“逆袭”。

　　楼市的“龙抬头”会成真吗？

　　纯住宅库存量超8万套

　　北京市住建委数据显示，截至3月17日，北京可售期房和未签约现房住宅总共为81114套。北京中原研究总监张大伟表示，8.1万套的库存量已经是自2014年9月以来的最低。

　　不过，如果把市面上众多在售的商住产品(公寓、loft)等计算在内，据亚豪机构的数字显示，北京市的新盘库存量(已领证未签约，不包含商业和保障房)高达108265套，总面积超过1320万平方米。

　　从这个数字来看，北京楼市的去库存压力并不小，其中库存量最大的是通州区(超过1.9万套)，第二是大兴区(超过1.7万套)，房山区也超过了1.2万套。

　　而据亚豪机构统计，截至3月15日，3月北京仅有4个新盘入市。业内人士预计，受“两会”影响推迟入市的楼盘将在月内集中入市，预计3月底将迎来一波供应小高峰，房价是稳还是涨成为关注的焦点。

　　开发商盼政策松绑以“减压”

　　“开发商肯定会快速涨价。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云锋说，从房企方面来看，一方面是各楼盘今年的销售任务比去年只多不少，另一方面是业内普遍判断今年楼市会回暖，尤其是或出于经济下行的压力，一些利好楼市的政策或将在短期内推出。

　　“楼市量价复苏的幅度取决于政策支持的力度和广度。”世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟也认为，进入3月份，各地新一轮的楼市刺激行动已密集开始酝酿甚至出台了。

　　中原北京研究总监张大伟则表示，目前楼市正处于一个临界点，从过去经验看，4月份如果某个区域(如通州、大兴)出现一个项目率先坚持涨价，那么很快该区域的项目、相邻区域也会借机涨价，形成“普涨”局面。

　　但也有业内人士表示，虽然有降息、公积金贷款放宽等利好，但今年北京预计还有约4万套的自住房入市，开发商的压力并不小。

　　-典型区域

　　通州：存量近2万套住宅优惠多

　　据亚豪机构统计，通州的新盘库存量达到1.97万套。在采访中，通州的住宅开发商认为，近年来通州住宅用地较少，一直在卖库存产品，区域的房价并没有出现暴涨，住宅销售压力较小；而通州综合体开发商则认为作为首都副中心，新入市产品的硬件标准较好，政策也有利好。不过记者发现，优惠让利仍然是通州楼市的主流。

　　“一二月份合生滨江帝景(楼盘资料)的销量占到整个通州核心区的80%。”合生创展(合生·麒麟社合生·世界村)华北区营销总监刘芸岐表示，由于项目只剩下400多套房，未来将小幅涨价，滨江帝景的楼王产品售价将在2.7万-2.8万元/平方米之间。

　　虽然喊“要涨价”，不过滨江帝景目前仍在优惠促销中。项目精装修交付，现在交6万元可参加团购，均价为2.3万元/平方米。而记者去年探访项目时，售价还在2.7万元/平方米左右。刘芸岐也承认，项目销售较好是因为定价相比其他项目有吸引力。

　　区域另一个大盘华业东方玫瑰(楼盘资料业主论坛)由于靠近地铁临河里站，售价一直较稳定，近期推出精装房的打折优惠，90-130平方米的两居、三居，折后均价约为23500元/平米。记者从北京市住建委官网的网签数据看到，3月2日-8日网签了14套，仅次于区域内的自住房项目富力惠兰美居。

　　值得一提的是，通州还有众多综合体项目将入市。亚豪机构总监郭毅介绍，这几年通州新入市土地多数是商业金融和多功能用地，尤其是运河核心区，预计总建筑面积达到366万平方米。据了解，运河板块的综合体项目绿地中央广场、保利大都汇都将在近期入市，已经开始了蓄客。

　　“如果是投资买房的，需要谨慎些，开发商不会把房源一窝蜂都推出来，但库存上对各家当然都有一些压力。”通州一个楼盘的营销总监透露，通州有首都副中心、环球影城等利好，长远发展看好，但短期内供应量也偏大，连接城区道路的交通也有待完善，这些都意味着其房价在短期内快速上涨有压力。

　　大兴：库存超1.7万套同质竞争激烈

　　据亚豪机构的数据，大兴(含亦庄)的新建商品房库存超过了1.73万套，总面积达到196万平方米。记者在采访中发现，除了亦庄的供应较多外，大兴其他板块如旧宫、黄村、天宫院的开发商都表示，大兴楼市的商品住宅供应其实并不大，定价也较为合理，对今年的市场较有信心。

　　目前，大兴售价较低的新盘是位于南六环外天宫院的北京金科天籁城，为自住房，均价约为15000元/平方米；价格较低的商住类新盘是南六环外、距离地铁还有一定距离的loft项目北京城建·北京密码，精装修，成交均价约17000元/平方米；在地铁4号线天宫院站附近，将于3月推出新房源的保利春天里 (70年住宅)，报价在23000元/平方米左右。

　　据了解，从3月底开始，大兴将有多个期房住宅项目入市，比如位于南四环的中冶·德贤公馆、位于4号线枣庄站的中建国际港项目、位于地铁亦庄线经海路站的万泽·经海广场等，不过多数开发商都表示售价未定，要“随行就市”。

　　“这次开盘均价可能在4.2万元/平方米。”中冶·德贤公馆项目的销售人员表示，项目主打三四居，精装修，去年10月首次开盘时面临着较大的市场压力，成交均价仅为4万元/平方米出头。

　　曾经“日光”的中建国际港，近期将要推出三期的45-90平方米的一至三居房源。由于项目紧邻地铁，户型较小，加上枣园的商业配套较为成熟，业内预计其售价将在3万元/平方米左右。

　　“大兴的同质竞争产品太多。”中原北京研究总监张大伟表示，这使得大兴虽然有第二机场的利好，但短期来看价格很难涨，尤其是亦庄板块。

　　“2013年-2014年，亦庄的土地供应太密集，使得项目扎堆入市，我们看到区域的价格出现了上涨，但一些项目现在面临着较大压力。”亚豪机构研究总监郭毅如是说。